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1. 什么是工業(yè)地產(chǎn)？

工業(yè)地產(chǎn)(Industrial Property)是商業(yè)地產(chǎn)的一種, 主要指與制造業(yè)相關(guān)的工廠、倉(cāng)庫(kù)和組裝廠。

2. 2016 美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)回顧

剛剛邁入2016年時(shí)，基于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不確定性和先前工業(yè)大規(guī)模的擴(kuò)張，人們?cè)�一度認(rèn)為美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)時(shí)期。然而，事實(shí)并非如此。作為過去十年來租賃需求最強(qiáng)勁的一年，工業(yè)地產(chǎn)在2016年創(chuàng)造了許多里程碑式的紀(jì)錄，例如: 凈吸收率連續(xù)26個(gè)季度為正(市場(chǎng)供小于求, 見圖一) ；可銷售或租賃地產(chǎn)達(dá)15年新低；租金連續(xù)5年上漲至$6.06每平方英尺，超過上一周期最高值(見圖二)等等。

圖一：工業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系趨勢(shì)

圖二：工業(yè)地產(chǎn)租金增長(zhǎng)趨勢(shì)

從資本市場(chǎng)的角度來看，創(chuàng)紀(jì)錄的售價(jià)和普遍的低資產(chǎn)回報(bào)率(Cap Rate) 說明了當(dāng)前美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具有低風(fēng)險(xiǎn)、高保值的特點(diǎn)。對(duì)于租客來講，工業(yè)地產(chǎn)的租金會(huì)居高不下并且增長(zhǎng)率與過去兩年持平；對(duì)于投資者來講，低資產(chǎn)回報(bào)率和高售價(jià)這兩大數(shù)據(jù)則反映了工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)目前極好的穩(wěn)定性。

3. 市場(chǎng)供小于求

由于新物流設(shè)施的引入和新項(xiàng)目開發(fā)的速度減慢，工業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存雖有小幅提升，但仍低于市場(chǎng)需求。自2010年起，美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)量。不論是政府為開發(fā)商提供的利好政策還是逐年攀升的租金市場(chǎng)，美國(guó)的工業(yè)市場(chǎng)都呈現(xiàn)整體復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

一般來講，工業(yè)地產(chǎn)的所有者承擔(dān)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。如果制造業(yè)需求低于預(yù)期且大幅下滑或國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭受不可控因素的影響，驟然增加的空置廠房將會(huì)對(duì)制造業(yè)造成沖擊。好在目前美國(guó)主要城市工業(yè)地產(chǎn)的空置率維持在歷史最低水平(低空置率說明市場(chǎng)穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小、地產(chǎn)保值能力強(qiáng))，即便真的發(fā)生上述情況，也不會(huì)對(duì)美國(guó)制造業(yè)造成重挫。像Los Angeles 和Oakland這樣空置率低于2%的城市，空余的廠房數(shù)量增加恰恰可以緩解當(dāng)?shù)鼐o張的供求關(guān)系，防止地產(chǎn)的買入價(jià)或出租價(jià)過高，有助于市場(chǎng)健康發(fā)展(見圖三)。

圖三: 美國(guó)主要城市工業(yè)地產(chǎn)空置率一覽

4. 十大工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先都會(huì)區(qū)

去年，美國(guó)近60%的工業(yè)地產(chǎn)交易發(fā)生在圖四中的十大都會(huì)區(qū)。其中, 三個(gè)地區(qū)經(jīng)歷了較大的下滑，Los Angeles (下降25.1%), New York (下降32.5%), Chicago (下降59.2%), 而San Francisco 和Miami/South Florida的交易量卻上升5％。2016年工業(yè)地產(chǎn)的總回報(bào)率為12.5%，為五大地產(chǎn)類型之首。由于不同地區(qū)的回報(bào)率有很大差異，年增長(zhǎng)率超過15%的七大市場(chǎng)分別為: Seattle, Portland, Oakland, Charlotte, San Diego, Los Angles 和Orlando。

圖四

5. 2017 工業(yè)地產(chǎn)還能走多遠(yuǎn)？

新政府上臺(tái)帶給美國(guó)經(jīng)濟(jì)的短期不確定性勢(shì)必會(huì)使一些市場(chǎng)觀察員對(duì)“工業(yè)地產(chǎn)還有多少增長(zhǎng)空間” 產(chǎn)生質(zhì)疑。然而，基于經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的正向影響，我們對(duì)2017年的市場(chǎng)走勢(shì)持樂觀態(tài)度。

從經(jīng)濟(jì)周期的角度看，全球經(jīng)濟(jì)下滑和英國(guó)托歐對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)造成的危機(jī)早已不復(fù)存在。多虧了穩(wěn)定的客戶需求、消費(fèi)者信心指數(shù)和家庭開銷，傳統(tǒng)零售商、分銷商以及電子商務(wù)企業(yè)并沒有受到去年年初美國(guó)貿(mào)易和制造業(yè)下滑的沖擊。即便庫(kù)存處在不足狀態(tài)，工業(yè)地產(chǎn)的需求依然穩(wěn)健。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度來看，新興科技不斷改變著貨物的轉(zhuǎn)運(yùn)和管理，特別是電子商務(wù)大規(guī)模的應(yīng)用使得制造業(yè)企業(yè)不得不改變其物流策略以應(yīng)對(duì)新型服務(wù)的需求。

預(yù)計(jì)未來五年，美國(guó)網(wǎng)上銷售業(yè)績(jī)將以每年9.3%的速度攀升，并在2020年達(dá)到$5230億。對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來講，這樣的增長(zhǎng)率預(yù)示著巨大的發(fā)展空間和商業(yè)機(jī)遇。一般來講，網(wǎng)上經(jīng)銷商所需的庫(kù)房面積是傳統(tǒng)經(jīng)銷商的三倍，并且銷售額每增加$10億，電商就需要約100萬(wàn)平方英尺(約9.29萬(wàn)平方米)的分銷場(chǎng)地。預(yù)計(jì)到2020年，美國(guó)網(wǎng)上銷售將會(huì)帶動(dòng)4000萬(wàn)平房英尺(約371萬(wàn)平方米)工業(yè)地產(chǎn)的需求。

結(jié)語(yǔ)

2017年是充滿未知的一年，同時(shí)也是蘊(yùn)藏大量機(jī)遇的一年。如果聰明的您也看到了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的巨大潛力，如果您也渴望優(yōu)化資產(chǎn)配置，擺脫國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷的窘境，那就趕快聯(lián)系我們吧！