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來(lái)北美購(gòu)房需要知道的事兒

來(lái)源:http://www.bostonstudents.org/boston-students-real-estate-investment/作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2015/11/9

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房產(chǎn)投資一直是人們談?wù)摰臒狳c(diǎn)話(huà)題。當(dāng)今社會(huì),房產(chǎn)購(gòu)置已經(jīng)不僅僅是安身立命的重要環(huán)節(jié),更是回報(bào)可觀的投資項(xiàng)目。本文將詳細(xì)為您介紹當(dāng)前房產(chǎn)投資中的大熱項(xiàng)目—美國(guó)房產(chǎn)投資。

美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)介

      美國(guó)東臨大西洋,西濱太平洋,北接加拿大,南靠墨西哥及墨西哥灣。從北美洲西北部的阿拉斯加州,到太平洋北部的夏威夷州,國(guó)土總面積達(dá)9372614萬(wàn)平方公里,更有22680公里的海岸線(xiàn)。作為世界經(jīng)濟(jì)大國(guó),國(guó)民生產(chǎn)總值位居世界首位。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá),工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門(mén)類(lèi)齊全,集約化程度高,而房地產(chǎn)業(yè)則更是美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。       過(guò)去二十年里,美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會(huì)的整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,基本保持著平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢(shì)。與此同時(shí),美國(guó)的房地產(chǎn)投資回報(bào)率一直呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)側(cè)面表現(xiàn)出美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)理性成熟的市場(chǎng),從長(zhǎng)線(xiàn)投資來(lái)看,投資美國(guó)房產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、回報(bào)率高等特點(diǎn)。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展還可以從租售房屋的空置率體現(xiàn)出來(lái),美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都保持著很低的空置率,出租房屋空置率保持在5-8%之間,而銷(xiāo)售房屋空置率則保留在1-2%之間。
      作為土地私有制國(guó)家,美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作依賴(lài)于市場(chǎng)規(guī)律,很少受到政府干預(yù)的影響。在美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,政府只是一個(gè)普通的業(yè)主,與所有其它業(yè)主一樣,遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中,政府負(fù)責(zé)管規(guī)劃房屋建設(shè),管理房地產(chǎn)從業(yè)人員,依法征稅和行駛警察權(quán)力。除此之外,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備其它管理職能,既不審查開(kāi)發(fā)公司的資格,也不發(fā)簽發(fā)房地產(chǎn)證。
      房產(chǎn)投資方面,美國(guó)房地產(chǎn)主要為租賃投資方式。商場(chǎng)、辦公樓、工廠等商業(yè)房產(chǎn)總體以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式,雖有買(mǎi)賣(mài),但比例較小。以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式的房地產(chǎn)市場(chǎng)具備以下優(yōu)點(diǎn):有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī);(jīng)營(yíng);減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來(lái)的麻項(xiàng);有利于租戶(hù)盤(pán)活資金,減少資金被套牢的風(fēng)險(xiǎn),且進(jìn)退自如;有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展;最重要的是,以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式,提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的“效率性”,由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系以及社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì),租賃經(jīng)營(yíng)將使房地產(chǎn)價(jià)格的透明度增加,收集信息的效率提高,克服了房地產(chǎn)售價(jià)的易變和不可捉摸性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn) 為正常的房地產(chǎn)市場(chǎng),從投資角度來(lái)看,某一房地產(chǎn)是否值得投資,很大程度上依賴(lài)于其產(chǎn)生租金的能力。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價(jià)方法等一般都 是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的,而比較少用售價(jià)來(lái)分析。       在房屋管理方面,有健全的房產(chǎn)保險(xiǎn)制度保駕護(hù)航,房產(chǎn)投資可以依靠房屋保險(xiǎn)來(lái)分散和避免風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人來(lái)美投資房產(chǎn)現(xiàn)狀

      良好的投資環(huán)境和穩(wěn)定的投資回報(bào)吸引了大量的中國(guó)投資者來(lái)美國(guó)投資房產(chǎn)。受到房產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)的影響,2008年起美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格巨幅下跌,直到2012年中旬,市場(chǎng)才逐漸回暖,房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了強(qiáng)勁的復(fù)蘇。很多投資者抓住了這個(gè)時(shí)機(jī),大量購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)。根據(jù)紐約房產(chǎn)交易部門(mén)統(tǒng)計(jì),2012年紐約房產(chǎn)成交額中,有33.7%的購(gòu)房者來(lái)自中國(guó)大陸。

美國(guó)各大熱點(diǎn)投資區(qū)域?qū)Ρ?/strong>

      美國(guó)房產(chǎn)投資的熱門(mén)地區(qū)主要集中于以波士頓紐約為主的東北部地區(qū)、以洛杉磯,舊金山為主的加州地區(qū)、以芝加哥為主的五大湖地區(qū)和以邁阿密為主的佛羅里達(dá)地區(qū)。由于佛羅里達(dá)州房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較高,本文中只對(duì)其他三個(gè)地區(qū)房產(chǎn)進(jìn)行比較。
      就考量美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的另一個(gè)重要因素——教育環(huán)境——而言,波士頓地區(qū)則更是具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì):波士頓地區(qū)內(nèi)群聚著65所公立及私立大學(xué),其中不乏世界頂尖的學(xué)府,例如哈佛大學(xué),麻省理工學(xué)院等,而位于波士頓市中心的東北大學(xué)和波士頓大學(xué)也是全美前60名的綜合性大學(xué)。大學(xué)城的環(huán)境,帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng),使波士頓地區(qū)成為了房產(chǎn)投資者們鐘愛(ài)的區(qū)域。

波士頓地區(qū)環(huán)境介紹

       波士頓作為馬賽諸塞州的首府,也是新英格蘭地區(qū)最大的城市。 是美國(guó)最古老,最有文化的城市之一。它也是高等教育和醫(yī)療保健的中心,被稱(chēng)為世界性的科研、技術(shù)和教育中心。緊鄰大西洋的濱海位置,市中心貫穿而過(guò)的査爾斯河,都是波士頓眾多地理優(yōu)勢(shì)的代表。波士頓和整個(gè)新英格蘭地區(qū)一樣,屬于大陸性氣候。但是由于瀕臨大西洋,波士頓的氣候也明顯受到海洋的影響,夏季溫暖,秋季宜人,冬季多雪,四季分明。

波士頓房產(chǎn)投資三大優(yōu)勢(shì)

一、子女入學(xué)就近購(gòu)房居住
      波士頓作為擁有65所大學(xué)的大學(xué)城,吸引著無(wú)數(shù)的中國(guó)留學(xué)生。逐年上漲的租房?jī)r(jià)格和緊俏的房源,使留學(xué)生投資買(mǎi)房成了解決住房困難的可行手段。
二、房屋出租市場(chǎng)的高回報(bào)率
      波士頓大量的外來(lái)人口使房屋出租價(jià)格逐年上漲,房地產(chǎn)的高回報(bào)率一直以來(lái)都吸引著投資者的眼球。隨著各所大學(xué)的擴(kuò)招,校區(qū)附近的房屋租賃市場(chǎng)有飛速增長(zhǎng)之勢(shì)。房屋出租價(jià)格的上漲,使波士頓地區(qū)房屋回本時(shí)間縮短為12年至18年,相比北京上海50年至83年的房產(chǎn)回本時(shí)間,再加上美國(guó)房產(chǎn)法律的高度私有化,綜合比較之下,投資波士頓房產(chǎn)不失為一種明智之舉。
      作為波士頓地區(qū)最大的房地產(chǎn)連鎖公司, NextGen Realty 對(duì)2012波士頓主要地區(qū)房屋出租價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。哈佛大學(xué)和麻省理工大學(xué)所在的cambridge區(qū),一套40平米的一室一廳價(jià)格為$1800-$3000;波士頓大學(xué)所在的brookline區(qū)和brighton區(qū),同樣的一室一廳價(jià)格 為$1800-$2700;在東北大學(xué)所在的boston區(qū),價(jià)格則為$2000-3000。相比這些地區(qū)的房屋出售價(jià)格,買(mǎi)房居住每月的按揭的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租賃同等住房的價(jià)格。從2012年初起,許多其他地區(qū)的學(xué)生家長(zhǎng)在波士頓購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn),這樣既解決了子女在波士頓學(xué)習(xí)的居住問(wèn)題,還建立了一筆穩(wěn)定的房產(chǎn)投資。子女結(jié)束學(xué)業(yè)后,還可以將房產(chǎn)出售或者出租獲得可觀的收入。美國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步回暖,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在接下來(lái)的五年內(nèi)穩(wěn)步回升,在租金上漲的區(qū)域,比如東北大學(xué),波士頓大學(xué)附近地區(qū),房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)較其他區(qū)域上漲更快。綜上,我們推薦易于租賃的區(qū)域,以取得租金收入和房?jī)r(jià)上漲的雙贏投資收益。世行預(yù)測(cè)美國(guó)房產(chǎn)在2013年會(huì)上升2%,而房產(chǎn)的上升會(huì)帶動(dòng)銀行業(yè)的復(fù)蘇,因此,可以預(yù)見(jiàn)銀行業(yè)將會(huì)放寬貸款申請(qǐng)難度,而隨著銀行銀根的松弛,購(gòu)買(mǎi)需求也會(huì)進(jìn)一步上升,進(jìn)一步從反方向拉動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步上揚(yáng),形成良性循環(huán)。
三、波士頓優(yōu)美的環(huán)境和安全的社會(huì)治安適合人類(lèi)居住
      波士頓地區(qū)曾被評(píng)為全美最安全的城市,其主要居民平均學(xué)歷居美國(guó)各城市榜首。優(yōu)美的濱海城市,臨近度假勝地Cape Code島和避暑勝地緬因州,給了波士頓各種休閑度假的好選擇。南鄰世界金融經(jīng)濟(jì)中心,紐約市,也是波士頓居民可以很愜意的享受雙城生活。優(yōu)美的環(huán)境,適宜的氣候和安定的社會(huì)治安,使得波士頓成為全美人們養(yǎng)老度假的首選城市之一。

 

 

 

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標(biāo)簽:波士頓投資

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