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2017開(kāi)春的美國(guó)房市增長(zhǎng)勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，隨著庫(kù)存不斷縮水，好社區(qū)的房子一經(jīng)上市變收到10個(gè)以上的出價(jià)早已不是什么新鮮事。究竟如何才能沖出重圍，另辟蹊徑呢？法拍屋也許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

什么是法拍屋

法拍屋是指由于屋主無(wú)力償還貸款、繼續(xù)履行合約，貸款機(jī)構(gòu)強(qiáng)制拿回房屋產(chǎn)權(quán)，并以拍賣的形式收回資金。如果業(yè)主一個(gè)月未繳貸款，將收到貸款機(jī)構(gòu)寄出催款通知。如果之后的3-6個(gè)月(寬限期)內(nèi)還未能還清，那么其地產(chǎn)將會(huì)成為法拍屋。事實(shí)上，業(yè)主拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，還款難度越大，因?yàn)檫^(guò)期 10-15天后，貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)開(kāi)始累加滯納金，導(dǎo)致貸款金額越滾越大。

走進(jìn)法拍屋

美國(guó)每個(gè)州對(duì)法拍屋都一套自己的法律，涵蓋了貸款機(jī)構(gòu)公開(kāi)拍賣地產(chǎn)的通知、業(yè)主如何盡快還上貸款并防止地產(chǎn)被法拍的方法、以及拍賣的整個(gè)流程。

美國(guó)共有22個(gè)州 (如:佛羅里達(dá)、伊利諾伊和紐約) 的房屋需要先經(jīng)過(guò)司法程序，意味著貸款機(jī)構(gòu)必須在法庭上證明業(yè)主確實(shí)無(wú)力償還貸。一旦事實(shí)被法官認(rèn)定，縣級(jí)司法長(zhǎng)官將拍賣地產(chǎn)至最高價(jià)，然后償還貸款機(jī)構(gòu)，或者貸款機(jī)構(gòu)直接擁有該地產(chǎn)，并通過(guò)傳統(tǒng)銷售手段將資金收回。根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，業(yè)主從拖欠第一筆貸款到房屋最終被出售，耗時(shí)480-700 天不等。

剩下的28個(gè)州(如亞利桑那、加州、喬治亞和德州) 的房屋則無(wú)需通過(guò)司法程序，法拍屋的流程也加快速，除非業(yè)主起訴貸款公司的事情發(fā)生。大多數(shù)情況下，為了避免業(yè)主走到房屋被拍賣這一步，貸款機(jī)構(gòu)都會(huì)事先提供業(yè)主“還款調(diào)整計(jì)劃” (Special Loan Forbearance)，保住業(yè)主的房屋所有權(quán)。

常見(jiàn)誤區(qū)

誤區(qū)一: 投資靠運(yùn)氣

法拍屋看起來(lái)像是憑運(yùn)氣撿漏，但實(shí)際上對(duì)專業(yè)度的要求極高。投資者既要關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、了解本地市場(chǎng)趨勢(shì)，又要通過(guò)積攢的人脈和資源深入調(diào)查所投地產(chǎn)，以免撿到燙手的山芋。那些法拍屋市場(chǎng)的成功人士要么交了不少“學(xué)費(fèi)”才總結(jié)出策略，要么直接找到當(dāng)?shù)厝嗣}廣、資源豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，請(qǐng)專業(yè)人士指點(diǎn)迷津。

誤區(qū)二: 先搶了再說(shuō)

由于法拍屋的要價(jià)大大低于地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，一些抱著撿便宜心態(tài)的投資者常常還未想好如何降低風(fēng)險(xiǎn)就盲目“進(jìn)場(chǎng)”，錢付過(guò)后才開(kāi)始后悔。實(shí)際上，巨大差價(jià)帶來(lái)的誘人利潤(rùn)并不應(yīng)該是左右購(gòu)買的關(guān)鍵，投資者還應(yīng)考慮該地產(chǎn)是否具備維修或再開(kāi)發(fā)潛力、自己能否承擔(dān)隨之而來(lái)的額外開(kāi)銷(如: 貸款、稅費(fèi)、保險(xiǎn)、維護(hù))等因素。真正的法拍屋投資者往往擁有多處地產(chǎn)，形成了多種類的投資組合，即便任一地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，其總收益也不會(huì)大大縮水。

誤區(qū)三: 不愁賣不掉

未想好拋售策略就盲目購(gòu)入是法拍屋新手最常犯的錯(cuò)誤。很多人有這樣的誤解，認(rèn)為房源充足時(shí)才該下手。但事實(shí)上，普通房源和法拍屋數(shù)量的明顯增加往往預(yù)示著市場(chǎng)存在著某種隱患使人們不愿意繼續(xù)或難以還貸。原因可能是失業(yè)率增加或基礎(chǔ)建設(shè)老化導(dǎo)致該地區(qū)受歡迎程度下降，但無(wú)論怎樣，供應(yīng)量增加都會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生負(fù)面影響，也就是說(shuō)，地產(chǎn)在買方市場(chǎng)較難脫手，利潤(rùn)也會(huì)縮水。

購(gòu)買流程 

1) 確定預(yù)算、將資金轉(zhuǎn)移至香港或美國(guó)。

2) 找到擅長(zhǎng)法拍屋的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。鑒于法拍屋的性質(zhì)，一般全程只有一個(gè)經(jīng)紀(jì)人參與。

3) 在經(jīng)紀(jì)人的幫助下選擇最有投資價(jià)值的法拍屋。建議規(guī)避在市面上逗留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的法拍屋，這樣的地產(chǎn)要么要價(jià)過(guò)高，要么房屋本身存在嚴(yán)重缺陷。

4) 如非現(xiàn)金購(gòu)買，開(kāi)始申請(qǐng)銀行貸款。通常賣家在接受買家出價(jià)前，需要其提供 “貸款預(yù)批信” (Pre-Approval Letter)。

5) 提交出價(jià)。出價(jià)時(shí)，請(qǐng)將修繕/再開(kāi)發(fā)費(fèi)用考慮在內(nèi)。

6) 賣家接受后，買家雇傭有執(zhí)照的驗(yàn)屋師。法拍屋一般按“現(xiàn)狀”出售，可能存在投資者看不到的問(wèn)題，因此建議不要沖動(dòng)搶房而放棄驗(yàn)屋。

7) 如果屋檢順利，買賣雙方簽署購(gòu)買合同，買家支付定金。

在售法拍屋實(shí)例

大西雅圖地區(qū)｜貝爾維尤市｜獨(dú)棟別墅

詳情: 4臥加2.5衛(wèi)，建筑面積1560平方尺，占地面積0.2英畝

建筑年代: 1985年

根據(jù)金縣政府2017年的評(píng)估，該房產(chǎn)建筑材料良好，現(xiàn)狀良好，地基情況一般。

2017年1月貝爾維尤市政對(duì)該房產(chǎn)的估值為$76.1萬(wàn)。雖然該地產(chǎn)的拍賣起價(jià)為$60萬(wàn)，但預(yù)計(jì)最終成交價(jià)會(huì)在$76萬(wàn)左右。Somerset是貝爾維尤市最貴、學(xué)區(qū)最好的社區(qū)之一，其平均房?jī)r(jià)為$100萬(wàn)。在過(guò)去的5年中，這里的房?jī)r(jià)上漲迅猛，漲幅達(dá)57.7%。

注: 根據(jù)目前政府提供的數(shù)據(jù)，該房產(chǎn)并沒(méi)有明顯問(wèn)題，但我們?nèi)越ㄗh您一定要在完成屋檢后再和賣家(原買家的貸款機(jī)構(gòu))簽訂購(gòu)買協(xié)議，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)

近些年，法拍屋這種小眾投資方式逐漸走進(jìn)了人們的視線，成為了地產(chǎn)圈炙手可熱的話題。 當(dāng)我們感慨某個(gè)買家撿到了個(gè)大便宜的同時(shí)，也要意識(shí)到高回報(bào)背后的高風(fēng)險(xiǎn)。真正的投資者靠的不是運(yùn)氣，而是對(duì)趨勢(shì)靈敏的把握、對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)的判斷、對(duì)地產(chǎn)深入的調(diào)查、和對(duì)拋售完善的考量。如果您想省去“試錯(cuò)”浪費(fèi)的時(shí)間和金錢，如果您渴望站在專業(yè)投資團(tuán)隊(duì)的肩膀上馳騁法拍屋市場(chǎng)，那就趕緊聯(lián)系我們吧！