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2015年規(guī)劃在曼哈頓掛牌上市的新增共管公寓單元，將至少達(dá)到2014年的兩倍，創(chuàng)下了自2007年以來(lái)的新高。這意味著，購(gòu)房者將有更多選擇，而開發(fā)商之間也會(huì)出現(xiàn)一些令人喜聞樂見的競(jìng)爭(zhēng)。

2015年紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)的共管公寓數(shù)量將大幅增加

在此輪新房源大量涌現(xiàn)之前，樓市已經(jīng)歷了持續(xù)5年的供應(yīng)緊缺。在這期間，新建共管公寓樓幾乎主導(dǎo)了市場(chǎng)，使得開發(fā)商能夠不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)走高。一些地產(chǎn)界觀察人士預(yù)測(cè)，2015年即將到來(lái)的新開發(fā)熱潮，將使房?jī)r(jià)的增速和銷售步伐放緩，給曼哈頓購(gòu)房者帶來(lái)些許寬慰。

大量公寓樓處于建設(shè)階段

“只要是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的強(qiáng)勁市場(chǎng)里，最終的贏家都是消費(fèi)者，”曼哈頓一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的首席執(zhí)行官肖恩·奧謝爾(Shaun Osher)說，他的公司今年正在運(yùn)營(yíng)九個(gè)新建項(xiàng)目，共包含了608套單元。 “我認(rèn)為買家將得益于這樣一個(gè)蓬勃興旺的開發(fā)市場(chǎng)。為了競(jìng)爭(zhēng)，人們將不得不打造出更好的產(chǎn)品。”

科克倫陽(yáng)光營(yíng)銷集團(tuán)(Corcoran Sunshine Marketing Group)追蹤了新開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)。該集團(tuán)的數(shù)據(jù)表明，總體而言，至少有6500套新增共管公寓單元，預(yù)計(jì)將于2015年內(nèi)在第96街以南的100多處樓盤當(dāng)中發(fā)售；去年則有2500套新增單元在59處樓盤里發(fā)售。而存量房將達(dá)到自2007年以來(lái)的新高，2007年時(shí)，有8052套新增單元掛牌銷售。

“從獨(dú)一無(wú)二的古舊樓宇，到高聳入云的奢華大廈，各種令人眼花繚亂的新開發(fā)項(xiàng)目都將投放市場(chǎng)，”科克倫陽(yáng)光營(yíng)銷集團(tuán)的總裁凱莉·肯尼迪·麥克(Kelly Kennedy Mack)表示。她說，在整個(gè)城市，“我們有好多年都沒看到過這么多新住宅開工了。”

在人稱“億萬(wàn)富翁街”的西57街走廊一帶，一系列令人寄望甚高的公寓大廈，正處于施工初始階段，并計(jì)劃在來(lái)年開售。

“所有目光都將聚集在中城(Midtown)這個(gè)熱門市場(chǎng)。”肯尼迪·麥克說。

其中一處便是西57街111號(hào)——一棟大約1400英尺（約合427米）的高層共管公寓樓。它是由地標(biāo)建筑施坦威大樓(Steinway building)改建而來(lái)的，開發(fā)商是JDS Development Group和Property Markets Group。這對(duì)組合也開發(fā)了沃克大廈(Walker Tower)，其中一套頂層公寓去年被以5090萬(wàn)美元（約合人民幣3.2億元）的價(jià)格售出，打破了下城區(qū)當(dāng)年的紀(jì)錄。

同樣引人注意的有：讓·努維爾(Jean Nouvel)設(shè)計(jì)的53W53，該大廈靠近現(xiàn)代藝術(shù)博物館(Museum of Modern Art)，高約1050英尺（約合1320米），由漢斯有限合伙公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集團(tuán)(Pontiac Land Group)聯(lián)合承建；此外，還有沃納多房地產(chǎn)信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公園南220號(hào)(220 Central Park South)運(yùn)作的一棟高950英尺（約合290米）的大樓，該樓盤由羅伯特·斯坦恩建筑師事務(wù)所(Robert A. M. Stern Architects)設(shè)計(jì)，由蒂埃里·W·德蓬建筑師事務(wù)所(Office of Thierry W. Despont)負(fù)責(zé)室內(nèi)裝潢。而在上東區(qū)(Upper East Side)，公園大道520號(hào)(520 Park Avenue)這棟由澤肯多夫開發(fā)公司(Zeckendorf Development)與Park Sixty及Global Holdings共同開發(fā)的54層石灰石共管公寓樓，已經(jīng)搶占了各處頭條。其中共包含31套住宅，價(jià)格范圍從整樓層公寓的最低1620萬(wàn)美元（約合人民幣1億元），到三層頂層公寓的1.3億美元（約合人民幣8億元）不等。

超豪華共管公寓備受矚目

眼見如此眾多的新增共管公寓樓將在同一年內(nèi)華麗上市，有人擔(dān)心樓市供應(yīng)即將過剩。地產(chǎn)界觀察人士注意到，One57的銷售正在放緩，這是由Extell開發(fā)公司(Extell Development)在中城區(qū)開發(fā)的一棟住宅大廈，曾引發(fā)超奢華共管公寓的興建大潮。

“市場(chǎng)到什么時(shí)候才會(huì)開始喊‘夠了’呢，”經(jīng)紀(jì)公司Engel & Völkers NYC的總裁斯圖爾特·西格爾(Stuart Siegel)說，“我覺得我們現(xiàn)在需要問這個(gè)問題。”

盡管如此，大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人和新開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷人員說，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)公寓的需求并未減弱。 “我們認(rèn)為，這些高端房產(chǎn)的市場(chǎng)將繼續(xù)保持非常強(qiáng)勁和火熱的態(tài)勢(shì)，因?yàn)橥苿?dòng)需求的不僅僅是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，還有國(guó)際市場(chǎng)，”房地產(chǎn)公司道格拉斯·艾麗曼(Douglas Elliman Development Marketing)的總裁蘇珊·M·德弗蘭薩(Susan M. de França)說，“紐約市仍是與倫敦相媲美的頭號(hào)投資目的地”，高身價(jià)人士都正在這里尋求投資機(jī)會(huì)。

他們說，目前的情況是，一些高端客戶正在觀望，等待著即將到來(lái)的豪華房源上市潮。

“現(xiàn)在大多數(shù)項(xiàng)目的成交過程，耗時(shí)都稍長(zhǎng)了一些，”市場(chǎng)營(yíng)銷公司Stribling Marketing的負(fù)責(zé)人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)說，該公司正在運(yùn)作至少14個(gè)擬于2015年內(nèi)開售的新項(xiàng)目，“買家的緊迫感沒有那么強(qiáng)。他們想多看一些房源，以確保自己做足了功課。”他還說，在2015年，“房子會(huì)賣得很好，只是需要更長(zhǎng)的時(shí)間而已。”

科克倫陽(yáng)光營(yíng)銷集團(tuán)的肯尼迪·麥克說，頂級(jí)公寓在2015年的新開發(fā)項(xiàng)目中，占比不到10%；其中預(yù)計(jì)將有大約500套定價(jià)超過每平方英尺5000美元（約合人民幣每平方米35萬(wàn)元）的“超豪華”公寓單元，會(huì)掛牌上市。

“人們有一種錯(cuò)覺，以為市場(chǎng)正向著高端房產(chǎn)大舉傾斜，”她說，“而我們看到的，則是一個(gè)年年相對(duì)穩(wěn)定的定價(jià)結(jié)構(gòu)，這確實(shí)是由各級(jí)購(gòu)房者的強(qiáng)勁需求所支撐的。”

在新增的公寓單元中，有半數(shù)將屬于所謂的中等豪華級(jí)別，定價(jià)在每平方英尺1700到2300美元（約合人民幣每平方米12到16萬(wàn)元）。根據(jù)簽約數(shù)據(jù)，上述價(jià)格區(qū)間中的兩居室房屋，在2014年三季度的售價(jià)約為250萬(wàn)美元（約合人民幣1553萬(wàn)元）。而根據(jù)科克倫陽(yáng)光營(yíng)銷集團(tuán)的數(shù)據(jù)，有半數(shù)新增共管公寓——也就是大約3300套，將處于每平方英尺1700到2300美元的價(jià)位，與去年的1100套相比有所增長(zhǎng)。這是因?yàn)�，開發(fā)商們正在全力進(jìn)軍之前未曾充分開拓的市場(chǎng)領(lǐng)域。

“入門級(jí)”公寓單元有望增長(zhǎng)

投放市場(chǎng)的“入門級(jí)”公寓單元數(shù)量，也有望增長(zhǎng)。所謂的“入門級(jí)”，也就是定價(jià)低于每平方英尺1700美元的房源。2015年，將有超過800套此類單元進(jìn)入市場(chǎng)；而在2014年，其數(shù)量為306套。根據(jù)簽約數(shù)據(jù)，屬于這一級(jí)別的一居室公寓在2014年三季度的平均售價(jià)為119萬(wàn)美元（約合人民幣739萬(wàn)元）。該類別在市場(chǎng)中的整體占比預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定，在新開發(fā)項(xiàng)目中，入門級(jí)公寓的份額將僅占13%。

由于土地成本在飛漲，低價(jià)位的公寓令開發(fā)商們很難有所盈利，地產(chǎn)估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒(Jonathan J. Miller)說。因此，除非他們一開始的成本基礎(chǔ)比較低——一種可能是土地是幾年前購(gòu)置的，否則大多數(shù)開發(fā)商都不會(huì)為入門級(jí)購(gòu)房者蓋房子。

米勒說，由此導(dǎo)致的結(jié)果是，“我們將會(huì)繼續(xù)建造許多價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)急需檔次的房產(chǎn)，因?yàn)槿绻�不這樣做的話，就回不了本了。”

2015年，新破土動(dòng)工的樓盤將繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，在新的開發(fā)項(xiàng)目中占比達(dá)到59%。不過，那些改建項(xiàng)目里也有可能涌現(xiàn)出一些有趣的創(chuàng)意。紐約人壽保險(xiǎn)公司(New York Life Insurance Company)的原址，是一棟規(guī)模占據(jù)整條街區(qū)的文藝復(fù)興式建筑，于1899年由McKim, Mead & White建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)；如今，它正被改建成一處包括140套高端公寓的樓盤，稱為倫納德街108號(hào)(108 Leonard Street)。銷售工作擬于今年年底啟動(dòng)。

31層的威瑞森大廈(Verizon building)位于西街140號(hào)(140 West Street)，就在世貿(mào)大廈一號(hào)樓(One World Trade Center)的對(duì)面，目前正由瑪格南房地產(chǎn)集團(tuán)(Magnum Real Estate Group)和CIM集團(tuán)(CIM Group)改建為住宅樓盤，其中的共管公寓房源擬于今年一季度上市，定價(jià)范圍將從一居室的140萬(wàn)美元（約合人民幣870萬(wàn)元）到五居室的1500萬(wàn)美元（約合人民幣9319萬(wàn)元）不等。這座建于1927年的建筑，將采用巴克萊街(Barclay Street)100號(hào)這一地址，并保留其飾以藤蔓、花鳥雕刻的奢華外觀，同時(shí)由室內(nèi)設(shè)計(jì)師亞歷山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新設(shè)計(jì)大廳。NAREIG資深投資顧問 Daz 馬女士認(rèn)為紐約公寓的價(jià)格在未來(lái)一段時(shí)間仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是曼哈頓地區(qū)。

開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)日益升級(jí)

為了脫穎而出，開發(fā)商們都在專注于建筑、室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)和工藝。“每家公司都在設(shè)計(jì)高水平的作品，”房地產(chǎn)營(yíng)銷公司Terra Development Marketing的總裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)說，“我認(rèn)為，這跟我們?cè)?008年之前看到的情況有很大不同。2008年之前，開發(fā)商基本上是按照自己的市場(chǎng)定位來(lái)建房，而不是為了將購(gòu)房者吸引到自己的市場(chǎng)。”Terra Development Marketing為霍爾斯特德地產(chǎn)公司(Halstead Property)和布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨詢服務(wù)。

今年在紐約亮相的建筑師包括普利茲克獎(jiǎng)(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，設(shè)計(jì)了伊麗莎白街152號(hào)(152 Elizabeth Street)——一棟精品共管公寓樓，由紐約公司Sumaida and Khurana開發(fā)。該樓盤將融入安藤的標(biāo)志性元素，包括澆筑混凝土、鍍鋅鋼和大量的玻璃，其中僅有七套從兩居室到五居室不等的公寓，占據(jù)半個(gè)樓層的戶型起價(jià)在590萬(wàn)美元（約合人民幣3665萬(wàn)元），占據(jù)整個(gè)樓層的起價(jià)在1500萬(wàn)美元。

在西切爾西(West Chelsea)的高線(High Line)沿途，扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)設(shè)計(jì)的、線條蜿蜒的共管公寓樓引起了關(guān)注。該樓盤位于西28街520號(hào)，包含37套單元。開發(fā)商是Related Companies。巴西建筑師伊賽·魏因費(fèi)爾德(Isay Weinfeld)在紐約設(shè)計(jì)的第一座建筑，正在西27街527號(hào)拔地而起。這處占據(jù)整個(gè)街區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group開發(fā)，其中將包含兩棟公寓樓，內(nèi)含36套一居室到四居室的公寓。

還有位于西29街515號(hào)的515 Highline，是一棟包含12套單元的共管公寓樓，有著波浪形的立面，正對(duì)著高線公園，是新加坡建筑師、開發(fā)商曾仕乾(Soo K. Chan)在紐約的第二個(gè)項(xiàng)目。這棟共管公寓樓由Bauhouse集團(tuán)(Bauhouse Group)開發(fā)，將于本月開售，價(jià)格為500至2500萬(wàn)美元（約合人民幣3106萬(wàn)至1.6億元）。就在該項(xiàng)目開工前，曾仕乾開展了他在紐約的另一個(gè)項(xiàng)目——Soori High Line，一棟包含31個(gè)單元的共管公寓樓，它帶有十幾個(gè)私人泳池，位于馬路對(duì)面的西29街522號(hào)，開發(fā)商是Siras Oriel Development。

“施工質(zhì)量肯定會(huì)有提高，”Urban Compass負(fù)責(zé)新開發(fā)項(xiàng)目的羅伊·金(Roy Kim)表示。他說，購(gòu)房者將不僅擁有更多選擇，“而且還有真正精心設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可供選擇。人們的要求變高了。”