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工具/原料

美國買房

初級(jí)避稅

1.   就是我們購買住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級(jí)形式，就是直接購買，所以也叫做初級(jí)避稅。以前很多客戶問我，怎樣合理避稅？因?yàn)橥顿Y美國房產(chǎn)，需要交納所得稅的。具體交納多少，需要專業(yè)會(huì)計(jì)師做賬，合理避稅。記住，他們不是做假賬。這個(gè)要看每個(gè)會(huì)計(jì)師的本事。一般稍微大一點(diǎn)的美國房產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)師都是很牛的。因?yàn)榭蛻敉顿Y，集中起來都非常大，會(huì)計(jì)師承擔(dān)的責(zé)任就很大。通過我們的研究，得出：

 對(duì)于以個(gè)人名字買投資房產(chǎn)的，可以通過如下方法抵稅：

1. 房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險(xiǎn)費(fèi)

2. 房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板，門窗，廚房，屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi)

3. 房子的維修費(fèi)

4. 房東到美國來往的機(jī)票，餐旅費(fèi)

5. 房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)

7. 尋找租客的廣告費(fèi)

8. 自己未成年孩子的撫養(yǎng)費(fèi)

中級(jí)避稅

對(duì)于用公司名義投資房地產(chǎn)的，在有所有初級(jí)避稅法則的同時(shí)，還有如下更優(yōu)惠法則：

1.  您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費(fèi)用

2.  美國公司可以請(qǐng)雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（就算是您請(qǐng)的清潔工，保姆，是為您在美國家里服務(wù)的，也可以算在內(nèi)）

3. 為美國員工發(fā)獎(jiǎng)金，禮品，也可以抵稅

4.  以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費(fèi)用都可以抵稅。

5.  您所有招待客戶，請(qǐng)客吃飯，飛機(jī)費(fèi)用，汽油費(fèi)，旅館費(fèi)，甚至您穿的衣服的購買費(fèi)用，都可以稱做公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

6.  您可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅

7. 您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅。

8.  您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。

以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，只有您想不到的，沒有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力，同時(shí)通過當(dāng)?shù)貙�業(yè)會(huì)計(jì)師的協(xié)助，您可以達(dá)到最大限度的避稅。所有費(fèi)用，請(qǐng)務(wù)必保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是郵件確認(rèn)信，或是信件作為報(bào)稅憑據(jù)。美國是個(gè)講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。

高級(jí)避稅

這是玩轉(zhuǎn)美國稅法的高級(jí)法則，滾雪球式投資法典，這個(gè)是建立在您以公司購買房地產(chǎn)的前提下，而且初級(jí)，中級(jí)避稅法則同時(shí)有效：

為了能解釋的最通俗易懂，我用最簡(jiǎn)單的具體案例及數(shù)字來分析其中的精髓，同時(shí)為了讓解釋明了，我省略您買的房產(chǎn)的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實(shí)際收入會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我的舉例數(shù)字。

 舉例：您今天用100萬現(xiàn)金購買一個(gè)美國商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報(bào)率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬美元。 這時(shí)候您有2個(gè)選擇：

A. 您就這么一直收租，比如20年，租金收入160萬，20年后將地產(chǎn)原價(jià)賣出200萬（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬。

B.您可以用這100萬的房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個(gè)3.85萬您可以抵稅，同時(shí)75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。這個(gè)房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈余。以后每年利息會(huì)因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬。

你將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個(gè)100萬的商業(yè)店鋪。按照8%回報(bào)，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。 

同樣是100萬現(xiàn)金，通過此法您可以買4套100萬，總共價(jià)值400萬的房產(chǎn)，現(xiàn)在我再幫您算算這種滾雪球投資方式20年后您的收益情況。

雖然每次您都是用100萬現(xiàn)金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際投資現(xiàn)金為25萬美元

4棟   投資25萬 * 4     年租金 8萬*4  本息6萬*4  年凈收入是2萬*4=8萬

同樣是年純回報(bào)8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅 3.85萬*4=14.4萬， 這可是不小的一筆數(shù)字啊。

更可怕的是，20年后，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價(jià)賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報(bào)！

這20年，您的純回報(bào)將是 8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金 您要知道，房產(chǎn)價(jià)值20年可是會(huì)增長(zhǎng)很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時(shí)，銀行每年的本

還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以后每年都會(huì)越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 方法A中的回報(bào)。即使咱們?yōu)榱俗層?jì)算簡(jiǎn)單明了，不去計(jì)較房產(chǎn)升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報(bào)在20年里是方式A回報(bào)的 8.6倍�。。�

1.   美國富人如何年凈資產(chǎn)增加數(shù)百萬而一分稅錢都不交呢？現(xiàn)在我就教您骨灰級(jí)投資商如何玩賺美國稅法的：1031交易法則。

大家都知道房地產(chǎn)最賺錢的方法是通過轉(zhuǎn)賣而賺取差價(jià)。打個(gè)比方，您通過100萬買了個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，某一年房產(chǎn)漲價(jià)為200萬，您賣出后收益100萬，這個(gè)時(shí)候您可不要高興的太早，山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢呢！ 對(duì)于這100萬的收益，首先需要交30%的財(cái)產(chǎn)增值稅(Capital gain), 這一下30萬利潤(rùn)沒了。別急，剩下的70萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最后年終，如果您有一半剩下，那就是萬幸拉。 如果您不懂避稅，這錢可是硬當(dāng)當(dāng)?shù)慕怀鋈サ摹５�是如果您懂得使�?031 交易法則，您就可以1分錢稅不用交！

所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵(lì)再投資的一項(xiàng)稅發(fā)。只要您投資等于或是大與所得收益的地產(chǎn)，您就可以不交稅。同樣那個(gè)例子，在賣房后得到200萬后，在6個(gè)月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過200萬的房產(chǎn)，您就可以不交稅！一年，您的凈資產(chǎn)增加了100萬，但不要叫1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。

美國玩轉(zhuǎn)避稅法則暫時(shí)告一段落。避稅是為了資產(chǎn)更好的翻倍。所以美國人一般手頭沒什么現(xiàn)金，但是資產(chǎn)驚人。