購置美國房產(chǎn) 小心貸款別被拒
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買房需要很多金錢,往往是一個家庭難以承受的,購房者對于買房的慎重也正是由此而來。在很多人看來,買房的手續(xù)太過繁雜,尤其是在美國購置房產(chǎn),其中需要的相關知識和技巧更加難以掌握,下面我們就來談一談在美國購房的注意事項。
買房需要提交的文件
說起來,申請房貸很容易,但也很難,此話怎講?先從容易的一面說起。在美國發(fā)放房貸的機構很多,不但有銀行,也有許多專門辦理房屋貸款的公司,這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外,還設有電話專線服務以及網(wǎng)上服務,可以通過電話或網(wǎng)絡完成房貸的申請,十分方便。我除了90年代中期在波士頓第一次買房時是到銀行申請的房貸外,其它的幾次房貸,包括再次貸款都是通過網(wǎng)上申請完成的。
以網(wǎng)上申請為例,申請者只要在規(guī)定的網(wǎng)站上填寫好申請表,同時電郵(或郵寄)所需的各種資料就可以了。接下來就由房貸負責人員做貸款資格審查,如果房貸人員需要了解更多的申請人情況或需要補充資料,就會通過電話或電郵與申請人聯(lián)系,如此往返,直到批準或拒絕房貸申請。一旦房貸申請被批準,貸款機構就會準備好各種文件,在過戶那一天(closing day or settlement day)將貸款直接交給賣方,通常是銀行支票或電匯,而非將貸款交給買方,也就是說,雖然買方申請貸款,但錢卻不直接給買方,而給賣方,初次貸款者應該了解這個特點。一般來說,貸款申請多在60天之內(nèi)完成,有時會略長,有時會很快,不到30天,視不同地區(qū)丶 季節(jié)丶貸款機構丶貸款人而定。
上面說的是申請貸款容易的一面,接下來要談談貸款申請不容易的一面。許多申請過貸款的人,都對申請貸款時需要提交的各種文件深感麻煩。在申請貸款時,基本上需要提交以下各種文件:
1,信用報告。通常貸款機構會在申請人同意的情況下,直接從三大信用調(diào)查公司獲取申請者的信用報告,如果沒有信用報告,通常就不能申請房貸。因此,移民到美國的人,優(yōu)先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用,最好的方法是申請信用卡,無論用還是不用,有了信用卡就有了信用記錄。
2,年度工資表(即W-2表格)。貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表,這樣可以知道兩年內(nèi)申請者的工資收入情況,這個工資表是雇主提供給雇員報稅時用的。
3,報稅表。貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表,從報稅表中,可以更加詳細了解過去兩年中申請者家庭的經(jīng)濟情況,包括家庭人口丶工資丶 投資丶福利收入以及退休帳戶存款等。多數(shù)情況下,貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表,這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表,免得申請者寄表麻煩。
4,銀行帳戶。貸款機構一般會要求申請者提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告(bank statement),以此了解申請者的存款情況。
除了上述基本文件外,還會有其它各種補充文件的要求,比如雇傭證明丶房屋租金收入證明丶合法居住證明等。特別需要指出的是,華人中比較流行子女買房時,父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部,在這種情況下,貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現(xiàn)金是禮物而非借款,因為如果是借款的話,就牽涉到貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。
在美國,最流行的房貸種類是30年固定利息貸款,即貸款期限30年,30年內(nèi)利息固定不變。根據(jù)房利美的統(tǒng)計,30年固定利息貸款占所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右,雖然比一年以前的3.5%要高,但從歷史的眼光看,依然屬于低息。30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年,但很少有人會到30年后才還清貸款,大部分人在30年內(nèi)或者搬家將房子賣掉,或者提早還清貸款。因此,即使是六丶七十歲的申請者,只要符合條件,也可以順利貸到30年期限的房貸。
除了30年固定利息貸款外,流行的貸款種類還包括:15年固定利息貸款丶20年固定利息貸款丶30年浮動利息貸款(有頭3年丶頭5年丶頭7年丶頭10年利息固定,其余年份利息浮動之分)等。此外,還有聯(lián)邦房屋署貸款(FHA)丶退伍軍人貸款(VA loan)丶只付利息不付本金貸款(一般前幾年只付利息,月供負擔比較輕,而后利息息率增加,同時加上本金,因此月供會大大增加)等。
在美國購置房產(chǎn),信用記錄是非常重要的東西,它可以在一定成都上代表你的還款能力,而你本人是否持有綠卡則并不重要,只要掌握了以上所說的要點,購置房產(chǎn)并不是難事。
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