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2015年美國(guó)洛杉磯地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)

美國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)(NAR)2015年2月公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在今年3月截止的12個(gè)月間，海外買家在美國(guó)購(gòu)買成屋的金額已創(chuàng)下922億元紀(jì)錄，而中國(guó)買家即占將近四分之一。 調(diào)查則顯示，洛杉磯地區(qū)是來(lái)自中港臺(tái)三地有意買家的首選房地產(chǎn)市場(chǎng)。

洛杉磯坐落于美國(guó)西海岸，加州西南部，是美國(guó)第二大城市，僅次于紐約，美國(guó)最大的海港。此外洛杉磯還擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)和金融業(yè)，也是美國(guó)的文化娛樂(lè)中心。

面積:1290.6平方千米

人口：458萬(wàn)

房?jī)r(jià)中值：51.97萬(wàn)美元

房屋單價(jià)：4015美元/平米

租金水平：2409美元

洛杉磯地區(qū)5大郡縣，洛杉磯郡，圣伯納迪諾郡，河邊郡，橘郡，文杜拉郡，它們一直都是公認(rèn)的最適合華人移民的地區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，氣候溫和。華人占總?cè)丝诒壤�比較大，華人地位較高，受限制較小，華人社區(qū)也相對(duì)多一下。而且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)很多，同時(shí)國(guó)際化的文化，豐富的夜生活也給這個(gè)城市帶來(lái)了不少人情味，一直備受華人青睞。

為什么洛杉磯地區(qū)會(huì)是首選?

一、洛杉磯距離中國(guó)距離最近。

飛機(jī)大約12個(gè)小時(shí)之內(nèi)就可以到達(dá)，國(guó)內(nèi)一線城市每天僅直飛洛杉磯的航班已逾十多架。南航最近還開辟了成都，南京直飛洛杉磯的航班。非四大城市直飛美國(guó)的城市，洛杉磯還屬首個(gè)。這樣交通便利也帶來(lái)了更多商業(yè)，貿(mào)易和交流機(jī)會(huì)。

二、洛杉磯氣候適宜丶陽(yáng)光充足。

洛杉磯毗鄰太平洋，一年四季如春，全年光照超過(guò)300天，平均氣溫20- 24度，而且空氣質(zhì)量也好，適宜居住。

三、洛杉磯是世界級(jí)城市，旅游資源豐富。

洛杉磯是奧運(yùn)會(huì)舉辦城市，是迪斯尼，環(huán)球影城，好萊塢等世界級(jí)文娛中心所在地，也是NBA洛杉磯湖人和快船隊(duì)的主場(chǎng)城市。城市內(nèi)世界級(jí)的博物館，音樂(lè)廳，展覽中心數(shù)不勝數(shù)。毗鄰太平洋，海岸山脈的影響，讓它可以在一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)，即可海邊沖浪、日光浴，也可內(nèi)陸登山滑雪，這樣的豐富的氣候，旅游資源，在世界上也是絕無(wú)僅有的。

四、洛杉磯本身是個(gè)移民的大家庭，包容力強(qiáng)。

洛杉磯本身有很多華裔居民，華裔社區(qū)發(fā)展完善，衣食住行都要比其他地區(qū)方便。

五、洛杉磯教育資源豐富。

加州理工學(xué)院，加州大學(xué)洛杉磯分校，南加州大學(xué)，加州州立大學(xué)，世界一流大學(xué)不勝枚舉。優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的社區(qū)大學(xué)，高中也是比比皆是。

六、近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，投資回報(bào)率高。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有待觀察的同時(shí)，資產(chǎn)全球化配置已然是大勢(shì)所趨。而美元資產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)已然是國(guó)內(nèi)投資人士的不二之選。

在未來(lái)一段時(shí)間中，以洛杉磯地區(qū)帶頭加州經(jīng)濟(jì)將持續(xù)恢復(fù)，失業(yè)率降低，投資和就業(yè)的前景都十分廣闊，同時(shí)積極的商業(yè)環(huán)境，完善的政府管理與服務(wù)，優(yōu)良的學(xué)區(qū)，理想的治安狀況等，都讓其房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫。

在洛杉磯的西木地區(qū)和上海的浦東地區(qū)購(gòu)買一套高級(jí)公寓的價(jià)格分別是83萬(wàn)美元和99萬(wàn)美元�？墒锹迳即壍姆孔釉伦饨鹂梢赃_(dá)到3300美元，但是上海的房子卻只能租出1400美元。

投資房地產(chǎn)是要衡量的很重要的一項(xiàng)因素就是年租金和房?jī)r(jià)比，用房?jī)r(jià)除以年租金，倍數(shù)越低越值得投資，如果倍數(shù)在15-18，就非常理想了。

根據(jù)上述房?jī)r(jià)，洛杉磯的房子房?jī)r(jià)是租金的21倍，而上海則達(dá)到了59倍，相對(duì)來(lái)說(shuō)，洛杉磯的房產(chǎn)更適合投資.

洛杉磯地區(qū)城市與發(fā)展分布特點(diǎn)

對(duì)于赴美購(gòu)房的國(guó)人來(lái)說(shuō)，健康的房產(chǎn)市場(chǎng)以及華人新老聚集區(qū)成了購(gòu)房的最佳地點(diǎn)。洛杉磯在美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)占有舉足輕重的地位，在2008-2012年美國(guó)次貸危機(jī)期間，洛杉磯一部分城市房產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌。但在2013年美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇期間，洛杉磯一馬當(dāng)先，成為了加州房產(chǎn)市場(chǎng)漲幅最快的幾個(gè)城市之一，年平均漲幅達(dá)到了25%。而眾多的華人聚集區(qū)也成了洛杉磯吸引國(guó)人的一個(gè)重要原因。

洛杉磯華人購(gòu)房特點(diǎn)如下：

1、沿10號(hào)與60號(hào)高速公路，向東以衛(wèi)星城市態(tài)發(fā)展。

洛杉磯衛(wèi)星城爾灣市、圣蓋博、蒙特利公園，奇諾崗城市的華人比例高達(dá)40%!至2015年，華人的聚集區(qū)已發(fā)展到洛杉磯以東40英里處的奇諾市，科羅娜市。

2、華人聚集區(qū)一般安全性高，學(xué)區(qū)好，離華人超市距離近。

華人注重子女教育，新老華人聚集區(qū)一般都具有學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，毗鄰高水平大學(xué)，社區(qū)安全，方便華人購(gòu)物的特點(diǎn)。科羅娜以及奇諾崗市均新建有方便華人購(gòu)物日常用品的99大華超市。

洛杉磯衛(wèi)星城眾多，那么中國(guó)都投資在了哪里呢?

爾灣市Irvine

總?cè)丝冢?12,375;華人比例：36.5%;平均家庭收入：72,057美元;房?jī)r(jià)/平方米：4050美元;房?jī)r(jià)中位數(shù)：756,700美元;房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)：年漲15.8%;學(xué)校：小學(xué)：22所 初中：7所 高中：4所

爾灣市坐落于南加州「技術(shù)海岸」的中心，因其生機(jī)勃勃的商業(yè)環(huán)境而著稱。該市也以擁有以下優(yōu)勢(shì)而聞名遐邇：宜人的氣候、大量受過(guò)良好教育和技術(shù)培訓(xùn)的勞動(dòng)力、全美最安全的社區(qū)、充足的優(yōu)良住宅供應(yīng)和眾多生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施等。，著名的電子游戲暴雪公司(blizzard)，其總部就位于加州爾灣市。

2008 年美國(guó)人口調(diào)查局將爾灣市列為全美人口6.5萬(wàn)人以上最高收入城市排行榜第七位，2008年美國(guó)CNN Mondy雜志將其列為全美最適合居住的城市排行榜第四名，2011年商業(yè)周刊雜志將其列為美國(guó)最佳城市排行榜第五位。另外，爾灣市也在2010年的美國(guó)FBI年度犯罪率報(bào)告上成為全美10萬(wàn)人以上的城市中犯罪率最低的城市。

最近十年來(lái)，爾灣的華人居住人口劇增，相應(yīng)的華人超市、書局、各種面向華人子弟的才藝學(xué)校如中文、舞蹈、音樂(lè)、繪畫等都在爾灣市安家，給華人創(chuàng)造了更加良好的居住環(huán)境。

爾灣市學(xué)風(fēng)鼎盛，擁有眾多高等學(xué)府，包括美國(guó)加州大學(xué)爾灣分校、康科迪亞大學(xué)、爾灣谷學(xué)院，的南加州大學(xué)橙縣分校、布蘭德曼大學(xué)、拉文大學(xué)和佩珀代因大學(xué)等。爾灣市大部分地區(qū)位于爾灣聯(lián)合學(xué)區(qū)內(nèi)，該學(xué)區(qū)內(nèi)有四所高中，分別是：大學(xué)高中、爾灣市高中、諾斯伍德高中(Northwoo

d)和伍德布里奇高中(Woodbridge)。其中，大學(xué)高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。小學(xué)更是優(yōu)秀，十八所小學(xué)被評(píng)為加州前100名小學(xué)。

爾灣市的房?jī)r(jià)一直也未有大的回落，究其原因，華人大量涌入推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。美國(guó)房?jī)r(jià)的整體趨勢(shì)并未對(duì)其購(gòu)置資產(chǎn)意愿造成影響。許多華人寧愿在這里買房或租房，就是看中了爾灣市優(yōu)質(zhì)教育資源和安寧的社會(huì)環(huán)境。

亞凱迪亞Arcadia

總?cè)丝冢?3,000;華人比例： 45.4%;平均家庭收入：77,758美元;房?jī)r(jià)中位數(shù)：975,400美元;房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)：同比增長(zhǎng)23.9%;學(xué)校：小學(xué)：6所 初中：3所 高中：1所

亞凱迪亞是美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯縣的一座城市，位于圣蓋博山山腳、洛杉磯市中心東北21公里。亞凱迪亞在最近四分之一個(gè)世紀(jì)經(jīng)歷了一場(chǎng)巨大的人口變化。大約30年前，亞市居民幾乎全是白人;然而現(xiàn)在，有近半數(shù)人口為亞裔背景。這種轉(zhuǎn)型與臺(tái)灣、中國(guó)大陸、韓國(guó)乃至其他亞洲國(guó)家的財(cái)富增加并移民美國(guó)，有著密不可分的關(guān)系。

亞凱迪亞學(xué)區(qū)是全美頂尖學(xué)區(qū)，在2009與2010年，美國(guó)《商業(yè)周刊》(Business Week)評(píng)選「最適合養(yǎng)育孩子城市」名單，亞凱迪亞市成為全美15個(gè)入選城市之一。

美國(guó)次貸危機(jī)和金融海嘯爆發(fā)以來(lái)，全美房?jī)r(jià)暴跌，但亞凱迪亞等加州華裔聚集城市卻不跌反漲，直接原因是華人大量涌入推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。華人重視子女教育的傳統(tǒng)在美國(guó)發(fā)揚(yáng)光大。許多華人寧愿在這里買房或租房，就是看中了亞凱迪亞等地的優(yōu)質(zhì)教育資源和安寧的社會(huì)環(huán)境。

鉆石吧 Diamond Bar

總?cè)丝冢?0,360;華人比例：52.2%;平均家庭收入：68,879美元;房?jī)r(jià)中位數(shù)：576,700美元;房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)：年漲18.00%;學(xué)校：小學(xué)：9所 ，初中：3所 ，高中：2所。

鉆石吧是位于美國(guó)加州洛杉磯縣郊外的一個(gè)富人區(qū)城市。鉆石吧市與臨近的奇諾崗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位于綿延起伏的丘陵地內(nèi), 市容整齊美麗,草木如茵, 因此該區(qū)成為中上華人家庭的居住首選之一。

鉆石吧市(DiamondBar)為南加州華人聚集的城市之一,亞裔佔(zhàn)總?cè)丝诩s52%, 約有兩萬(wàn)九千人. 鉆石吧市有一部分屬于南加州頂尖的核桃市學(xué)區(qū), 因此吸引許多重視孩子教育的父母遷居來(lái)該市. 眾多的華人人口也吸引許多亞裔商家和餐廳前來(lái)設(shè)立。

奇諾崗 Chino Hills

總?cè)丝冢?4,799;華人比例：30.3%;平均家庭收入：100,099美元;房?jī)r(jià)中位數(shù)：554,900美元;房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)：年漲20.20%;學(xué)校：小學(xué)：10所 初中：2所 高中：2所

奇諾崗市是美國(guó)加州圣伯納迪諾縣下轄的市，位于洛杉磯東郊約30分鐘車程之處。市區(qū)范圍的面積約116.2平方公里�！钙嬷Z」(Chino)在西班牙語(yǔ)中的意思為「中國(guó)人的」。奇諾崗市在2012年被美國(guó)《金錢》雜志評(píng)為2012年最佳居住地;且在被評(píng)為美國(guó)中型城市年收入榜第6位;在2008年FBI將奇諾崗市評(píng)為最安全的城市之一。以加州來(lái)講，在最適宜居住的前一百名城市中排名第七。

2015美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

美國(guó)勞工部不久前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2014年失業(yè)率已下降至5.6%，為6年半最低值。IMF(國(guó)際貨幣基金組織)對(duì)美國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也做了預(yù)測(cè)，表示今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望達(dá)到3.1%，高于兩年前的2.2%，也高于IMF預(yù)測(cè)的其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體今年增長(zhǎng)率僅2.3%的平均值。

胡潤(rùn)研究院2014年的調(diào)查顯示，64%的中國(guó)富人(財(cái)富不少于160萬(wàn)美元)都有投資移民傾向。而近來(lái)隨著以英國(guó)、澳大利亞為代表的多個(gè)國(guó)家地區(qū)收緊移民以及簽證政策，香港甚至全面暫停了資本投資移民計(jì)劃，這都在相當(dāng)程度上限制了中國(guó)富人們的海外投資渠道。在這種情況下，對(duì)中國(guó)人赴美商務(wù)/旅游簽證由1年延長(zhǎng)至10年，留學(xué)簽證有效期由1年延長(zhǎng)至5年的美國(guó)，似乎成為了中國(guó)富人們最好的選擇。事實(shí)上，中國(guó)2014年來(lái)美旅客人數(shù)210萬(wàn)人，花費(fèi)150億美元;到2018年，中國(guó)來(lái)美游客可望突破400萬(wàn);中國(guó)投資移民帶來(lái)美國(guó)的投資接近50億美元，中國(guó)人在美國(guó)房地產(chǎn)置業(yè)投資超過(guò)100億美元。2014年的調(diào)查顯示，在最受青睞的移民國(guó)家排行榜中，美國(guó)得票率依舊高居首位。隨著移民的增多，將會(huì)有越來(lái)越多的人投資美國(guó)房地產(chǎn)。可以預(yù)見，2015年，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一個(gè)大發(fā)展。