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一丶注意投資房和自住房的區(qū)別

如 果你想要在美國(guó)買房，應(yīng)該先弄清買房的目的是什么。買自住房最重要的原則只有一個(gè)，那就是自己喜歡才買，只要喜歡，買下來永遠(yuǎn)不會(huì)后悔。如果是為投資而購(gòu) 房，那就不一樣了。投資的目的是賺錢，在房?jī)r(jià)緩慢上漲的市場(chǎng)，只有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。

投資房不能買太貴、太高檔或房間數(shù)量太多的，試想，一個(gè)能花2000美元出租房子的人，早就有能力購(gòu)房了，他怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，難有長(zhǎng)期租戶。

二丶地理位置

地 理位置永遠(yuǎn)是投資的第一考慮因素，選擇一個(gè)經(jīng)濟(jì)上升區(qū)，比經(jīng)濟(jì)下降區(qū)要好，所謂經(jīng)濟(jì)上升，通常就是人口是否呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。對(duì)于密蘇里州而言，前兩大城市圣路 易斯和堪薩斯城，近年來人口呈凈下降趨勢(shì)，而第三大城市春田市及其周邊地區(qū)，則呈快速上漲趨勢(shì)，因此，春田市的房產(chǎn)，相較于前兩大城市，未來肯定是上漲 的。

另外，房子的位置不能太偏僻，離學(xué)校丶市場(chǎng)等居住配套太遠(yuǎn)或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能夠出租或出售，價(jià)格也偏低。

三丶建筑年代

老房子修理費(fèi)太高，麻煩多，維護(hù)成本昂貴，有人稱老房子價(jià)格便宜，如果買下來投點(diǎn)錢進(jìn)行改造仍是很劃算的買賣，但對(duì)于不懂修理的人而言，選擇新房或次新房是主要選擇，除非老房子已經(jīng)過更新改造，否則一般情況下不予考慮。

四丶周邊環(huán)境

這里是指小環(huán)境，即房屋所在的社區(qū)，如果這個(gè)社區(qū)的居民很窮，學(xué)區(qū)不好，通常房?jī)r(jià)也不會(huì)高，如果這個(gè)社區(qū)附近都是舊房子，而你看中的是一幢被舊房子圍繞的新房子，而且價(jià)格相當(dāng)誘人，我勸你最好還是別買，因?yàn)樾路孔拥氖袌?chǎng)價(jià)值會(huì)受周邊舊房子的拖累而貶值，升值前景不會(huì)大。租客往往喜歡交通便利丶商業(yè)配套好的區(qū)域，方便仍是他們的第一選擇。

五丶占地面積及房屋朝向

如 果是自住房，和大多數(shù)人一樣，則選擇占地面積大的獨(dú)立屋。但對(duì)投資房而言，占地太大反而是個(gè)負(fù)擔(dān)，會(huì)降低投資收益率，因?yàn)橥瑯哟笮〉姆课萑绻�占地面積大， 則肯定投資成本大，而花園大又意味著維護(hù)開支大，除草丶澆水丶施肥等都要錢，其實(shí)美國(guó)本身就是個(gè)大花園，很少有租客會(huì)強(qiáng)調(diào)花園要如何如何，他們一般在乎屋 內(nèi)設(shè)施遠(yuǎn)超過屋外環(huán)境，因此，投資房沒必要占地過大。

六丶地稅和保險(xiǎn)

投 資房的地稅和保險(xiǎn)也是考慮的因素，因?yàn)檫@會(huì)直接影響到投資回報(bào)。不同城市不同地區(qū)的地稅差別非常大，投資房的保險(xiǎn)費(fèi)用（指房屋火險(xiǎn)等）一般比自住房要高， 房屋保險(xiǎn)是必不可少的，即使是現(xiàn)金購(gòu)買也應(yīng)該堅(jiān)持買房屋險(xiǎn)，這是從安全角度出發(fā)。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

七丶房屋保養(yǎng)及支出

按 照美國(guó)的法律規(guī)定，房屋維護(hù)是業(yè)主的義務(wù)，如果房屋下水道壞了，洗碗機(jī)不工作了，或者空調(diào)不制冷了，都需要業(yè)主及時(shí)花錢修好。房屋維護(hù)支出將是一大筆費(fèi) 用，因此在購(gòu)房時(shí)，在合同中最好約定一個(gè)前提條件，那就是為了確保房屋質(zhì)量，要求聘請(qǐng)專業(yè)人士做一次房屋檢查，以便了解屋頂是否需要更換，下水道和空調(diào)是 否正常工作，以及房屋是否建立在自然災(zāi)害較為頻繁的地區(qū)。

八丶投資回報(bào)率

投資回報(bào)率要多少才算是成功的投資？如果用現(xiàn)金全款購(gòu)房（即不考慮貸款）且不考慮房?jī)r(jià)上漲的因素，僅考慮租金收入，那么投資凈回報(bào)應(yīng)當(dāng)在8%-10%左右才算是劃算的買賣。這個(gè)投資凈回報(bào)的計(jì)算方式是：

（1）收入：指租金收入；

（2）支出：指房屋維護(hù)費(fèi)丶房屋管理費(fèi)丶地稅丶租金丶廣告費(fèi)丶法律訴訟費(fèi)等，有些公寓還有小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；

（3）凈回報(bào)：指收入減去支出后的凈利潤(rùn)。

通常，新房子因?yàn)閮r(jià)格高，租金的投資回報(bào)率要低于年代舊遠(yuǎn)的房子，通常房齡在20年至30年的房子，租金的投資回報(bào)率最高。

九丶貸款安排

美 國(guó)的住房貸款利率目前已達(dá)到歷史最低，30年按揭貸款利率一般在5%左右，權(quán)益抵押貸款利率在4%-5%之間，如果有條件貸款，一定不能錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。只 要利用好貸款這個(gè)財(cái)務(wù)杠桿，僅靠租金收入，投資回報(bào)率就可達(dá)15%甚至更高。由于美國(guó)目前的房?jī)r(jià)處于最低谷，大部分房屋已從高位跌去30%-50%，故如 果現(xiàn)在買房且利用好貸款，幾年后的總投資回報(bào)率一定相當(dāng)可觀。

十丶如何對(duì)出租屋進(jìn)行管理

買房后如何出租，如何收租金，如何對(duì)付老賴租客，如何維護(hù)保養(yǎng)房屋，通通都是學(xué)問，不同的人管理的效果完全不同。

如 果自己有時(shí)間精力，最好自己管理，這樣可省下一筆管理費(fèi)，最好自己去Homedepot 或Lowe's 買零部件，能夠自己安裝的話就自己干，自己做不了可以尋找專業(yè)修理人員上門修理，要知道美國(guó)的人工費(fèi)用很高，工人上門一次，僅是上門服務(wù)費(fèi)就得80美元， 還不算其他的零件費(fèi)和人工費(fèi)。