在加拿大和在美國一樣， 要想租一間條件比較好的公寓或者Condo，房主往往要求房客有良好的信用及要求提供工作證明。稍微好說話的房東即使不要求這些，至少你也得提前交納幾個 月甚至一年的租金作為抵押。住在House里同別人分租，運氣好的同學(xué)碰到通情達(dá)理的房東，大家相安無事，甚至還能交上朋友。可是如果運氣不好，加上大家年齡相差懸殊，觀念不同，身份不同，碰上不太理解別人的房東，那就只有受氣的份，要不就得不停的搬家，嘗盡世態(tài)炎涼，顛沛流離的苦。
于是一些家境比較好的同學(xué)就想到了為何不在加拿大購置一套房產(chǎn)？既能自己住，又能投資。幾年以后即使回國再賣掉，除了不用付租金替房東還貸款，還能賺得一筆房屋的增值。有更聰明的同學(xué)，甚至買了更大的房子，除了自住，還當(dāng)上了房東，讓別人為你負(fù)擔(dān)貸款和地稅！
留學(xué)生自己買房做房東其實并不是什么夢想。尤其在加拿大這個鼓勵私人投資的自由國家，外國身份的人置業(yè)投資是受到歡迎的。但是筆者作為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在幫助許許多多的留學(xué)生買房賣房的過程中發(fā)現(xiàn)了一些值得提醒的問題，在這里歸納出來供打算買房的留學(xué)生參考。
以下總結(jié)出的幾個方面，均出自于筆者在幫助同學(xué)們買賣房屋工作中的經(jīng)驗及教訓(xùn)。在買房前，了解自我，掌握相關(guān)政策規(guī)定，三思而后行。
1. 通過以下測試，方可考慮買房：
如果你是一個國際留學(xué)生，如果你有想法自己買房。在決定買房前，審視一下自己，是否符合下面的要求。只有對下面的問題的回答都是Yes，筆者才建議繼續(xù)將本文看下去，否則請暫停在加拿大買房的計劃！
·你是否年滿18周歲？
·你的父母是否真正同意你在加拿大投資置業(yè)，并已經(jīng)準(zhǔn)備好足夠的資金（最低至欲購房款的10%—15%，而且這筆款項已經(jīng)存在加拿大的銀行或短期內(nèi)確定能匯到加拿大的銀行帳號）？
·買房以后，能否有充足的預(yù)算，支付得起每個月的供房費用？？你是否具備基本的理財能力？
·你是否有較嚴(yán)格的自律及掌握基本的與人溝通的技巧？
·在擁有了你自己的房產(chǎn)后，如果要出租給他人，你能否與人和平相處？
·自己做房東，管理房屋及與他人相處，是否確定不會影響學(xué)習(xí)？
以上幾個方面的考量缺一不可。首先加拿大是不承認(rèn)18歲以下的人（Minor）所簽定的法律文件的，包括 房屋買賣合同。其次，在加拿大購房，首期款即使是10%-15%，折合成人民幣，也需要十幾萬至幾十萬，中國有嚴(yán)格的外匯管制。因此，即使家里在國內(nèi)準(zhǔn)備 了這筆錢，由于外匯管制，在簽定購房合同以后到房屋交割（一般是30天每 90天）這段時間以內(nèi)，如果沒有相應(yīng)的渠道，也很難將首付款到位。
買房首先牽涉到算經(jīng)濟(jì)帳，獲得房產(chǎn)后要繳水電氣費或Condo的管理費，地稅，銀行的貸款，如果沒有基本的理財能力，不量入為出，會很快入不敷出，山窮水 盡，到那時，就和出國留學(xué)的目的本末倒置了。具體每個月的供房款是多少，針對不同的房子，相信每一個負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會在買房以前幫助你仔細(xì)地預(yù)算一 下的。
無論是自住還是出租，自己是房主了，都要和各種人打交道：經(jīng)紀(jì)人，貸款人，律師，會計師，政府工作人員，房屋維護(hù)保養(yǎng)人員乃至鄰居 及房客。接觸的面會比較廣，與人交往的能力與溝通的技巧相應(yīng)就會比只做房客要求多一些。為什么做房主反而要更多的自律呢？因為房子是你自己的，要考慮房產(chǎn) 的保值及增值，房前屋后的整理，室內(nèi)的清潔衛(wèi)生，房屋的維護(hù)保養(yǎng)，都需要付出心血。如果自己不注意平時維護(hù)，以后房屋不能保值增值，吃虧的還是自己。做房 客時，需要跟房東及其他房客打交道，而自己做房主了則需要學(xué)會如何與鄰居相處，如何與房客打交道。
此外，最重要的一點。無論是買房還是繼續(xù)租房，我們都不要忘了，我們出國是為什么來了，所以思考問題的出發(fā)點應(yīng)該以不影響學(xué)業(yè)為準(zhǔn)！
2. 了解房地產(chǎn)市場規(guī)律，如果現(xiàn)在只想短期持有房產(chǎn)，不易購房。
在這里，筆者不想詳訴在加拿大如何買房和賣房，筆者在以前的許多文章中已經(jīng)非常詳盡地講述了買賣房屋的具體過程及常見問題和注意事項。其實無論是對國際留學(xué)生，外國人還是加拿大居民，房屋買賣的過程除了本文后面將要詳述的非常重要的兩點以外，其它都是一樣的。
但是針對留學(xué)生很有可能只會在加拿大居住短期的幾年的特點，所以筆者希望通過分析一下目前多倫多的房產(chǎn)市場行情，對通過以上的自我審核，打算買房的留學(xué)生朋友提出一點參考意見。
現(xiàn) 在多倫多的房產(chǎn)經(jīng)過近十年的持續(xù)穩(wěn)定地增長，已經(jīng)到了價格相對穩(wěn)定的階段。即使你買的房屋在相對升值的地段，也不能期望在一年之內(nèi)轉(zhuǎn)賣會有很高的收益。讓 我們算一筆帳，多倫多的房價從2001年到現(xiàn)在，每年的平均漲幅在5%-7%之間，而從今年的總體情況來看，價格不會下跌，但增幅不會象以前一樣那么明 顯，假設(shè)在3%左右，那么兩年以后的房價，在房屋狀況基本不變的情況下，將會是現(xiàn)在的106%左右。考慮到買房時付出各項費用，包括：1，律師費，通常 是$1200-$1300;2，土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費：房價的1%左右。還有將來賣房子時候的費用：1，律師費：$600-$800; 2，房產(chǎn)交易費用：房價的4%左右。前前后后加起來，房屋的買賣交易成本就在房價的6%。所以說，即使在未來的兩年里，房產(chǎn)價格的增長幅度仍然保持在每年 3%左右，如果在這兩年以內(nèi)就賣房，勢必就沒有什么贏利了。你所支付的貸款利息，地稅，管理費或者水電氣費，也就相當(dāng)于你同期租房的費用。
建議兩年內(nèi)準(zhǔn)備回國的同學(xué)，不要買房。
3. 銀行對房屋貸款有嚴(yán)格的規(guī)定，但首付10%-15%仍然有可能。
首 先在加拿大安省購置房產(chǎn)，任何身份的人都有權(quán)利向銀行申請房屋貸款。但銀行在審核房屋貸款時對非安省居民有相對嚴(yán)格的風(fēng)險控制機制和規(guī)定。即使加拿大的公 民或安省的永久居民在申請房屋貸款時，銀行通常審核兩個指標(biāo)：1，購房者的信用，根據(jù)購房者的信用來判斷貸不貸款給你；2，購房者的家庭年收入，根據(jù)家庭 年收入來判斷，貸多少款給購房者。如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)，作為國際留學(xué)生，既沒有相應(yīng)的信用記錄，又沒有實際的收入，似乎就沒有希望貸款買房了。其實不然，在 這里銀行還有一個變通的規(guī)定，對于沒有信用，或信用不好，沒有收入或收入不夠的情況，只要購房者自己支付房款的35%，銀行視同無風(fēng)險貸款，就會將剩下的 65%貸給購房者。而且貸給你的款將會是比較優(yōu)惠的貸款利率。
那如果沒有足夠的35%首付款，是不是就不能買房子了呢？答案是， 還是可以買房。實際上，作為國際學(xué)生，如果沒有足夠的35%，要想貸款買房，唯一能做的文章就是如何湊齊這銀行要求的35%首付款，爭取到65%相對優(yōu)惠 的銀行第一貸款（First Mortgage）。第二貸款（Second Mortgage）就是渠道之一。一些小的金融機構(gòu)甚至一些投資者愿意承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，以相對高的利率貸款給一些首期不足的購房者。這樣一來，就給自己的 首期款不足35%的購房者提供了一個可以買房的機會。但是由于這種貸款對債權(quán)人的風(fēng)險相對較高，所以對購房者自己的首付比例還是有相應(yīng)的要求的。比如現(xiàn)在 國際留學(xué)生買房最少自己要準(zhǔn)備房款的10%-15%。
在考慮Second Mortgage時有兩個問題值得注意：一是，第二貸款的利率通常會比較高，往往比最優(yōu)惠的第一貸款利率高出好幾個百分點。但好在這種貸款通常還款方式比 較靈活。常規(guī)的做法是貸款沒有到期以前每月只支付利息，不用償還本金，等貸款期到期時一次性償還本金；第二，是有了第二貸款，相應(yīng)的以后每個月的房屋維持 費用會比較高。所以在考慮Second Mortgage時，一定要做好預(yù)算，不能讓自己以后每個月入不敷出。
4. 事先了解稅收政策，提前準(zhǔn)備，賣房時不吃虧。
談 到加拿大的稅收，很多同學(xué)可能想自己又不是加拿大的永久居民，又沒有工作收入，有關(guān)稅收的法律跟自己沒有什么關(guān)系。如果你沒有在加拿大購買房產(chǎn)，你可以這 么想，基本上不用和稅務(wù)部門打交道�？墒侨绻阋I房，就必須事先考慮以后賣房時，稅收的問題。在加拿大安省買房的時候，非加拿大居民和加拿大居民的操作 程序，各項稅收及手續(xù)費都是一樣的。但是在房屋出售的時候，是否安省稅務(wù)居民（Non-residency Provision of the Income Tax Act），在稅收上繳及房產(chǎn)交接時律師的房款交付程序就有天壤之別了。
作為安省的稅務(wù)居民，買的房子在賣 掉的時候，只要是自住，房產(chǎn)無論有多大的增值，都不用繳納資產(chǎn)增值稅。而如果你不是安省稅務(wù)居民，那么在以后你賣掉自己的房產(chǎn)的時候，即使該房產(chǎn)是你的常 駐居所，你仍然要繳納資產(chǎn)增值稅。具體舉例資產(chǎn)增值稅的計算如下：假設(shè)同學(xué)A在三年前買了一個Condo單元，用來自己住，當(dāng)時買房的價格 為$150000.00。今年該同學(xué)畢業(yè)回國，將這套Condo賣掉，售價$200000.00。除去律師費，交易費及其它各項費用，該房產(chǎn)給A同學(xué)帶來 的資產(chǎn)增值（Capital Gain）為$38000.00。
如果A同學(xué)是安省稅務(wù)居民，這$38000.00全部歸A同學(xué)所 得，不用交稅；如果A同學(xué)不是安省稅務(wù)居民，那么這筆Capital Gain的50%是Taxable的，即需要計入當(dāng)年的個人收入，按照相應(yīng)的比例交稅，按照現(xiàn)有的比例，大概要交$8000元左右的所得稅。
更需要提醒的是：一旦A同學(xué)被確定為非安省稅務(wù)居民，在房屋交接的時候，還拿不到自己應(yīng)該能拿到的全部房款。即使該房屋沒有Capital Gain，賣方律師必須按照法律規(guī)定將全部房款的25%扣留，直到A同學(xué)到稅務(wù)部門辦理好相關(guān)繳稅手續(xù)，拿到一個叫做Clearance Certificate的稅務(wù)文書證明已經(jīng)繳納了所有相應(yīng)的稅收，才能將剩下的25%房款拿回。這意味著，如果你不提前做好相應(yīng)的稅務(wù)準(zhǔn)備工作，可能在你 賣房的時候，還要先支付一筆稅金，然后才能拿到全部的房款！
那么國際留學(xué)生能不能成為安省稅務(wù)居民呢？答案是肯定的，如果你找到 一個好的會計師好好咨詢一下，辦理相關(guān)的手續(xù)，你就能成為安省稅務(wù)居民。有意思的是，如果你成為一個合格的安省稅務(wù)居民，由于你沒有正式的收入，可能你還 能每年還能得到政府一定的退稅，金額有幾百元，算起來每年買一套PSP應(yīng)該是夠了！
關(guān)于稅務(wù)方面的詳細(xì)問題，還是建議找專業(yè)并且負(fù)責(zé)任的會計師去了解。再還有就是無論是買房的時候還是賣房的時候，找一個專業(yè)負(fù)責(zé)，能誠心為留學(xué)生著想的律師也同樣十分重要。
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