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對于人口只有約140萬的奧克蘭，近期的房價正在飆升。很多外國賣家的影響力再也與日俱增。近幾周來，關(guān)于新西蘭、特別是奧克蘭房價太高的討論高溫不下，總理約翰‧基在開年的國情演講里更是提出，要解決買不起房的問題，就要啟動公屋出售計劃�！队⑽南闰�(qū)報》采訪了幾位業(yè)內(nèi)專家，分析今年奧克蘭的樓市走向。

今年房價走勢如何？

新西蘭最大的房產(chǎn)服務(wù)和估值公司集團QV的發(fā)言人Andrea Rush認(rèn)為，今年頭幾個月，銷售量還會上升。大量的移民、低利率、樓市供應(yīng)緊缺、消費信心下降等因素，會導(dǎo)致地產(chǎn)價值在這一年中不斷上升。

REINZ(新西蘭房地產(chǎn)研究所)首席執(zhí)行官Helen O'Sullivan表示，如果沒有外界的突發(fā)事件刺激，未來一年里房價還是會漲。不過，她同時指出，過去12個月來政府已經(jīng)采取了一些措施來增加市場供應(yīng)，房價上揚到一定程度后，增速會有所放緩。
奧克蘭房產(chǎn)投資者協(xié)會主席Andrew Bruce也認(rèn)為，隨著越來越多的人來到新西蘭，另外也考慮到目前的利率，奧克蘭地產(chǎn)市場的價格面臨著更多上行壓力。未來兩年內(nèi)，他將關(guān)注提升的利率對市場的影響。投資者們也應(yīng)關(guān)注央行行長是否會采取更多措施來應(yīng)對房產(chǎn)投資行為。
房地產(chǎn)公司Barfoot & Thompson的常務(wù)董事Peter Thompson認(rèn)為，至少今年上半年房價還會持續(xù)上漲。他說，目前低貸款利率、持續(xù)增長的經(jīng)濟、良好的就業(yè)形勢、房地產(chǎn)供不應(yīng)求……所有指針都表明市場正處于活躍期。他認(rèn)為出現(xiàn)激烈的情況導(dǎo)致市場逆轉(zhuǎn)不大可能，不過也不能排除政府或央行出手干預(yù)市場的可能。

現(xiàn)在是買房的好時機嗎？ 

Andrea Rush指出，春夏季買家之間的競爭最為激烈，但是這個季節(jié)上市出售的房產(chǎn)也更多。她說，鑒于現(xiàn)在是上行市場且利率走低，此時出手買房時機不錯。

Helen O'Sullivan認(rèn)為，每個人的具體情況不同，不能斷言現(xiàn)在是否就是出手買房的最佳時機。她說，目前的利率已降到歷史較低水平，這可能鼓勵更多人買房。但是現(xiàn)在的LVR(貸款與價值比)意味著購房者需要存更多款才能攢夠首付。
Andrew Bruce同樣認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。但如果你確實有實力購房，他認(rèn)為現(xiàn)在是個可以出手的時機，因為今年價格顯然還會上漲。但是在做預(yù)算時也要考慮到未來利率上升時能否還得起貸款。
Peter Thompson認(rèn)為，不要試圖選擇買房的最佳時機。對于買房自住的人，選房時要更多考慮這處房產(chǎn)將提供什么樣的生活品質(zhì)。此外，還要考慮你能否承受貸款和其它雜費。他建議購房人把這些都考慮清楚之后，再去衡量這處房產(chǎn)未來能否增值。

選擇固定還是浮動利率？

Andrea Rush認(rèn)為，目前各大銀行爭相提出很吸引人的固定利率和優(yōu)惠政策，她建議多看幾家銀行，尋找最為合適的組合。
Helen O'Sullivan還是認(rèn)為每個人的具體情況不同，如果你喜歡沒有變化的方式，那就選擇固定利率，反之就選擇浮動利率。她建議最好找一個專業(yè)金融人士咨詢而定。

Andrew Bruce表示，自己是個比較保守的人，因此他會選擇固定利率。另外，他會趁著利率較低時提高每周還貸金額，從而盡早還清貸款。
Peter Thompson指出，目前利率已經(jīng)到了歷史低點，未來一定會上行。在確定利率時，銀行已經(jīng)考慮到未來利率可能出現(xiàn)的變化。他指出，較為傳統(tǒng)的做法是將貸款的一部分選為固定利率，這樣在還貸初期，你就有確定的還貸額，另外一部分貸款可以選為浮動利率。他認(rèn)為購房者不必花心思跟銀行比較誰算得精，作為購房人的優(yōu)勢在于，自己最清楚目前和未來幾年內(nèi)能承受什么樣的還貸方式。

未來可能大熱的地區(qū)在哪兒？ 

Andrea Rush建議到城區(qū)或城區(qū)邊緣尋找那些兩居或三居、帶兩衛(wèi)和停車位的townhouse，或者是有車位的公寓。再遠(yuǎn)一點，可以尋找好學(xué)區(qū)里公交設(shè)施發(fā)達(dá)的獨幢房屋，總價在60萬新元左右，特別是那種位于不錯的街區(qū)并且維護(hù)良好的房子。
Helen O'Sullivan比較看好的地區(qū)是Meadowbank、Onehunga、Ellerslie和Mt Roskill。她認(rèn)為這些區(qū)域過去幾年來顯示出較大的升值幅度，但一直以來房價又比旁邊更為熱門的地區(qū)要便宜。她還比較看好那些離城不遠(yuǎn)、公交設(shè)施發(fā)達(dá)的地區(qū)，其房價中位值低于奧克蘭平均值，她認(rèn)為這樣的地區(qū)將迎來最快速的增長。
Andrew Bruce說他更喜歡那些已經(jīng)提出或者正在建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施的地方。他特別提到了Western Ring Route(西環(huán)線，包括Waterview通道)，這個巨大的政府投資項目將有效地改善周邊地區(qū)與公路網(wǎng)線的連接。他認(rèn)為類似的地區(qū)將會大大受益于改善的交通條件。

Peter Thompson指出，買房時不要想著是否大賺了一筆，更為重要的是考慮生活品質(zhì)和承受力。他認(rèn)為在購房時最重要的因素包括：離交通要道的遠(yuǎn)近，學(xué)校、醫(yī)療、購物、娛樂等設(shè)施的配置，以及與工作所在地的距離。不過，他還是建議那些預(yù)算較少的人多關(guān)注南區(qū)、西區(qū)和北區(qū);預(yù)算較充裕的人則可以看看東區(qū)海邊和緊鄰中央商務(wù)區(qū)的地帶。

有60萬新元預(yù)算怎么花？ 

Andrea Rush建議，有這樣的預(yù)算，可以到Flatbush、Westgate、Papakura的Addison等區(qū)域，這里新建的房地產(chǎn)與老地產(chǎn)相比，所受的LVR(貸款與價值比率)限制不同。此外，也可以考慮更成熟的社區(qū)，如Papatoetoe、Papakura、Swanson、Massey、Birkenhead，以及West Harbour等。
Helen O'Sullivan還是建議購房者充分考慮自己的需求，如果你特別喜歡花園，那可以到Papakura這樣離火車站不遠(yuǎn)的郊區(qū)去看看�？扇绻�你想離城近一些，那么城邊的公寓也不錯。她提醒購房者，要仔細(xì)看看UnitTitles Act(單元產(chǎn)權(quán)法)，然后才做決定，而且一定要尋求法律和建筑業(yè)專業(yè)人士的意見。
Andrew Bruce提出了幾種方案。如果是買獨幢的房屋，他會關(guān)注Favona或者Te Atatu地區(qū)。如果想住在城里，免去通勤之苦，那么CBD中央商務(wù)區(qū)里找一套公寓也是個不錯的選擇。此外，如果有這樣一筆預(yù)算，他也會考慮通過裝修改造來提升房產(chǎn)價值。
Peter Thompson則建議，購房人一定要做好功課——研究這個地區(qū)最近售出房產(chǎn)的價格、目前上市的房產(chǎn)，從而對這個地區(qū)有個比較準(zhǔn)確的把握。由于奧克蘭各地區(qū)樓市價格差異很大，最好找到一個非常熟悉你所中意的地區(qū)的房地產(chǎn)中介，這樣你就可以在眾多買家中占得先機。

奧克蘭純凈的沙灘、良好的空氣環(huán)境，對買房投資者來說顯然都是很好的賣點。同時，新西蘭的房地產(chǎn)投資法規(guī)要比新加坡、香港等國際投資中心更為寬松。所以，如果要在美國購房，不妨考慮一下美麗的奧克蘭。