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注意：

一. 本文提到各銀行住宅貸款政策以介紹為主，具體流程請咨詢北美購房網(wǎng)，各銀行擁有最終解釋權

二. 貸款利率實時變動，本文數(shù)據(jù)僅作參考

說起中國人在美國買房，大家第一時間想到的可能是“全現(xiàn)金”、“土豪”、“豪宅”這些詞；然而，近年來隨著海外置業(yè)的透明度增加，美國為中國公民發(fā)放十年有效短期旅游和商務簽證等，越來越多的中產(chǎn)階級也加入了美國買房大部隊。這類買房者有支付首付的能力，也能滿足美國當?shù)劂y行為外國購房者貸款的條件；同時，利率相較國內十分有優(yōu)勢，目前為30年固定4.5%左右。

1. 貸款流程簡要分析

持有B1/B2簽證（其他類型簽證請咨詢北美購房網(wǎng)）的中國投資者可以在美國申請住宅按揭貸款，過程與國內房貸申請流程類似，大致步驟有：

①提交貸款申請

②貸款機構對申請人進行審核

③獲得貸款機構的預先批準或者符合貸款條件確認信（Pre-approvalor Pre-Qualification Letter）

④貸款機構對房屋進行估值審核

⑤獲得貸款，結算手續(xù)費等

2. 美國主流銀行對外國人提供住宅貸款比較

3. 貸款基本要求

無論投資者在哪家銀行貸款，以下這些材料是必須準備的

① 首付款需在購房者名下存至少2個月以上，并能提供英文版月結單（推薦存在美國或者香港）

② 收入證明與在職證明，

• 提供公司名字、地址、電話、及出具證明人的聯(lián)系方式（該證明需有公司信頭）

• 過去2年的收入

• 現(xiàn)在的月收入

• 工作職位

• 工作狀態(tài)（正式員工并且會繼續(xù)在公司工作）

③ 護照和簽證復印件

在美國申請住宅貸款，將材料準備齊全之后會送由部門專門的underwriter進行審批，所以每一個貸款案例其實都是因人而異的，underwriter憑借他本身的經(jīng)驗來決定貸款人是否符合貸款需求。下面，我們?yōu)榇蠹曳窒韼讉�貸款失敗的案例，希望能幫助未來的申請者成功申請貸款。

4. 貸款失敗案例分析

×未滿足房屋用途

案例一：客戶王先生在國泰銀行提交了相關文件，并獲得Pre-Qualification Letter。王先生看中的是一個新建小區(qū)，小區(qū)HOA（業(yè)主委員會）規(guī)定，第一年所有房屋必須是owner-occupied（房主自住，不能出租）。然而，國泰銀行提供的按揭貸款性質是投資房屋，因此在購房性質上必須寫明是非自主，這和HOA的規(guī)定有所沖突，貸款失敗。好在王先生看中的房屋要8個月后才能建成，并且他的貸款申請材料齊全，在北美購房網(wǎng)的幫助下，王先生在匯豐銀行拿到了Pre-Approval Letter。

案例二：客戶張女士來美國進行訪學，剛來的3個月她租住在當?shù)氐囊粋�公寓內。在了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場后，張女士決定購置一套別墅，用于投資。她在國泰銀行獲得Pre-Qualification Letter，首付款已在美國銀行賬戶存滿2個月，并且已經(jīng)進入購房合同環(huán)節(jié)。然而，銀行underwriter發(fā)現(xiàn)張女士提供的2個月銀行月結單上有房租、水電費、及美國當?shù)厣�活開支；并且張女士名下在美國沒有其他住宅房產(chǎn)。Underwriter懷疑張女士會將此房用作自住，而不是用作投資，拒絕了張女士的貸款申請。

×無法解釋資金來源

在前文，我們提到客戶的首付必須在購房者名下存滿2個月，因為如果美國當?shù)劂y行如果能看到2個月的月結單，就不會追究這筆資金的來源。

案例三：客戶馬先生在3月份來到西雅圖考察，他發(fā)現(xiàn)西雅圖房價增速迅猛，因此自己也想買一套住宅進行投資。馬先生的首付資金在中國賬戶下已經(jīng)有2個月的流水月結單，并且在國內有3個信用賬戶以及工作證明，因此富國銀行受理了馬先生的貸款申請。

馬先生有一筆首付來自國內股票賬戶。富國銀行要求馬先生提供股票賬戶最近2個月的月結單以證明資金來源。然而，令人意想不到的是，馬先生將股票全部拋售用作買房后就關閉了股票賬戶，因此再也無法從網(wǎng)上獲取月結單。如果要獲取月結單必須本人去該券商營業(yè)部申請，而馬先生本人尚在美國，無法親自前去。由于無法解釋該筆資金來源，馬先生貸款失敗。

案例四：關先生就讀于華盛頓大學，大學附近公寓租金頗高，他的母親想以關先生的名義為他在大學附近買一套公寓。關先生已在美國當?shù)貐R豐銀行開戶，首付款從中國國內匯入，在我們的經(jīng)紀人帶他看房時，首付款已經(jīng)存滿2月，關先生獲得由匯豐銀行出具的Pre-Approval Letter。

然而，關先生因國內同學借錢，臨時從該賬戶支出了3萬美元。盡管他的同學在最后交房付尾款之前從國內匯回3萬美元，但是關先生需要重新解釋這3萬美元的來源，即使這筆錢就是出自他自己的賬戶。最終，憑借關先生的匯出記錄，以及國內同學提供的借條證明這筆錢是出自關先生，但是這個過程花了額外2周時間，過戶被迫延長。

北美購房網(wǎng)投資總監(jiān)介紹，目前是美國住宅交易高峰，每個underwriter手上都有成堆的貸款申請需要處理。中國人購房地點往往是全美最火熱的幾個城市之一，因此那些地區(qū)銀行的underwriter更是忙不過來，所以一些細節(jié)問題可能就導致underwriter否決客戶的貸款申請。為了確保貸款順利進行，我們建議客戶在美國開賬戶后將首付款存滿2個月，在此期間賬戶內確保沒有開支與收入。這樣能把所有事情都簡單化，降低貸款被拒絕的概率。

北美購房網(wǎng)一直關注美國當?shù)劂y行的對外國人的住宅貸款政策，很多購房者在我們的幫助下成功獲得了貸款，買到了未來家園。我們也定期與各大銀行的專家進行講座交流，隨時掌握第一手信息。如果您對貸款流程有疑問或者正在考慮申請，可以咨詢我們在中國和美國的團隊。

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