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　美國各個州征收房產(chǎn)稅的目的的確不是打壓房價，讓房價下跌，而是讓房子保值增值。事實是美國高房地產(chǎn)稅的州，房價基本維持穩(wěn)定，不怎么漲，也不怎么跌，上下頂多幾千美元的差價。甚至經(jīng)濟危機導致房價下跌，他們的價格也跌不下去，為什么征房產(chǎn)稅是讓房子保值增值，而是我們專家所講的打壓房價呢？這要從房產(chǎn)稅的用途說起。

　　房產(chǎn)稅是什么東西？

　　美國50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區(qū)。聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5.從構成來看，美國各個州征收房地產(chǎn)稅類似中國的教育費附加和物業(yè)費。是用來支持當?shù)氐男�學，中學和高中的，圖書管，各種公共設施，還有道路建設。你的去當?shù)毓�共教育的網(wǎng)站，輸入你家的房子地址，或者你租的房子的地址，就會有對應的學校。

　　你拿著closingstatement，或者租約，水電費的單子，孩子家庭醫(yī)生的體檢簽字就可以去學校報名了。這種學校就是人們常說的公立學校。免費，從小學到高中。

　　租房子也可以的原因是因為你的租金也包含了房地產(chǎn)稅，所以從這點來看，希望中國通過征收房產(chǎn)稅降低租金的人也失望了。因為學區(qū)是按照住址劃分的，所以就有好壞之說，好學區(qū)和差學區(qū)房價的差別是有的，類似中國的學區(qū)房比較貴的道理是一樣的。

　　美國每個州的房地產(chǎn)稅率不一樣，差別很大。同一個州每個城市的也不一樣，但是這個差別是微小的。一般而言，在美國凡是征收高額購物稅的州就少收房產(chǎn)稅。比如，加利福尼亞州的購物稅高達8.7%到11%，因此房產(chǎn)稅只付1.5%；而德克薩斯州的購物稅是2.5%，那里的房產(chǎn)稅竟然高達3.5%.加州人民偏愛買房子投資，同樣大小的房子比德克薩斯州的貴三到四倍，這好比上海的房子比新疆的房子貴3-4倍其實也是正常的。

　　美國沒有計劃生育政策，所以多生孩子是可以得到充分的房產(chǎn)稅回報的。中國有計劃生育政策，而且上學也不是全免費的。例如美國房地產(chǎn)稅最貴的州 Connecticut（康蒂尼歌），美國東北部，稅率5%.所以那里的房子都維持在20萬美元上下，很多都是十幾萬美元的。算一下房產(chǎn)稅你多買多為他人做貢獻，你家沒有三四個孩子上學補會來，心理不會平衡的。所以說，美國的房產(chǎn)稅是和鼓勵生育政策對應的。國家負責免費教育，鼓勵多生，你生的越多，享受的房產(chǎn)稅回報更多。我們國家你多生享受房產(chǎn)稅回報也不可能，而且你還要交社會撫育費。

　　美國房產(chǎn)稅單上，學區(qū)稅（UnifiedSchools），學區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)擁有者，必須為學區(qū)內(nèi)的公立學校（指的是小學、初中、高中階段的學校）而交稅，稅率是房產(chǎn)價值的0.054372%，作為家庭，九牛一毛，但集腋成裘，就是學校一筆不小的收益。該學區(qū)收到的物業(yè)稅越多，學校越有錢，請的教師也越好，提高了該社區(qū)的品質(zhì)，反過來，該學區(qū)的公立學校越好，房產(chǎn)越貴，出售、出租的價格就越貴，又從物質(zhì)上保證了學校更好的發(fā)展。

　　在美國，征收的房產(chǎn)稅用來支付學生午餐、校車的費用、教學設備、教師的工資發(fā)放和福利改善等龐大開支。比如匹茲堡最貴的學區(qū)，一年平均預算就要 7000萬美元。因此，一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū)，學區(qū)也都是最好的，因為有財政支持。所以這里的房產(chǎn)，每年的增值也大。而且自己的孩子從學前班一直到高中畢業(yè)，不用交學費。美國政府在使用稅收方面也接受老百姓嚴格的監(jiān)督。

　　學區(qū)家庭交學區(qū)稅是義務，該學區(qū)學生入該學區(qū)學校，不僅無條件，而且全免費。再好的公立學校，不得以成績拒絕學區(qū)內(nèi)的差生，因為我交稅，所以我有權利。交稅決定權利。

　　美國有稅，還有費。有公園費、防洪水費、救護車救火車養(yǎng)護費，為了維持這些公共設施，該區(qū)域的房產(chǎn)擁有者必須交費，價格非常低廉，差不多是兩碟中餐的價錢。但每個人都可以享用，比如公園是免費的，但救護車出車還是要付費，每年付的費只是它的維護費。

　　結論是：美國的房產(chǎn)稅主要是學區(qū)費而不是用于政府財政開支。而交了學區(qū)費你才可以享受相應的免費教育。

　　為何國際上房產(chǎn)稅是財政收入的主要來源？

　　房地產(chǎn)稅的確是國外地方財政的主要來源，占地方財政收入的70左右。比如美國為75，世界最窮的國家肯尼亞也占到69.國際上，房地產(chǎn)稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩(wěn)房價，讓房地產(chǎn)保值增值，減少資源浪費和環(huán)境污染。所以目前中國很多經(jīng)濟學家，財政專家建議中國通過征收房產(chǎn)稅，來抑制房價。但是他們沒有注意國外征稅的前提和用途。征房產(chǎn)稅的前提是土地的所有權。在中國買房，目前最長年限70年。美國房產(chǎn)則是永久性占有，世代相傳，但必須年年交“房產(chǎn)稅”。

　　其次是美國是土地私有，因此政府不征收土地出讓金。由土地所有人繳納地產(chǎn)稅有其合理性。而且美國推出房產(chǎn)稅的目的不是為了打壓房價，而是為了讓房價升值，藏富于民，讓老百姓獲得更高的價值。美國鼓勵個人創(chuàng)業(yè)，沒有行業(yè)準入限制，沒有有國有企業(yè)，對于企業(yè)基本不征稅，因此企業(yè)稅不能維持地方政府財政。當然更沒有政府持有國企股份。但是中國則完全不同。我們大部分稅收來源于企業(yè)，是間接稅為主。中國的財富也集中于政府手中。中國股市最大市值的持有者是財政部，中央?yún)R金和地方國資委。國有企業(yè)實行壟斷經(jīng)營。土地實際是全部國有化。表面上集體所有的集體土地，也是只有經(jīng)過地方政府征收土地出讓金，才能上市交易。最近重慶，四川，武漢等地方政府動不動就推出幾萬億的經(jīng)濟刺激措施，這說明中國的地方政府權力太大，不是窮政府，而是極其富裕，雖然他們嚴重依賴于土地財政。但是土地財政是掠奪，是現(xiàn)代的“圈地運動”。

　　第三，美國沒有土地出讓金，也沒有物業(yè)費，沒有壟斷國企，沒有計劃生育撫育費。美國房產(chǎn)稅支出大頭用來支付學區(qū)費而不是像中國一樣，征稅目的用于維持政府財政開支。房產(chǎn)稅從國外的用途上看，類似與中國的物業(yè)費+擇校費+公共維修基金。主要用在公共開支上，如學校，街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。從財政學來講，滿足社會公共需求才是征稅的主要原因，既然現(xiàn)有的稅收能滿足公共需要，為什么要征房產(chǎn)稅呢？多余的稅收會流到誰的腰包里呢？毫無疑問就是有財政大權的人手里。

　　國外如何調(diào)控房地產(chǎn)價格？

　　先要明確，不管哪國百姓，都沒有不嫌房價高的。但是要分析中國房價高的原因。中國房價高的主要原因在政府收的土地出讓金太多，政府在房地產(chǎn)收的稅太多。而不是政府收的稅費太少的緣故。外國政府也要為樓市調(diào)控使出渾身解數(shù)。由于房地產(chǎn)泡沫可以誘導人們把超量資本投入到不能再產(chǎn)出消費品的房子上，這就限制了對其他生產(chǎn)領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經(jīng)濟是巨大的潛在威脅。

　　全世界各國政府調(diào)控房地產(chǎn)的主要手段是信貸政策。為了鼓勵買房，讓房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟發(fā)展，美國政府成立了房地美和房利美公司，很多地區(qū)房子實際上是零首付。而對于有些國家由于房價過高，采取的政策是提高首付。實際上只要中國對于住房的首付全部提高到50%以上，第二套房首付90%以上，那么投資性需求立即消失。為什么？因為沒有了杠桿效應。

　　為什么說房產(chǎn)稅屬于惡稅？

　　房產(chǎn)稅屬于無源之稅。你經(jīng)營企業(yè)，不賺錢，可以不交稅。但是房產(chǎn)稅不同。我們的財政部和經(jīng)濟專家說房產(chǎn)稅要按照房子的評估值來征稅。什么叫評估值？就是交易價格的市值征稅。所謂的市值征稅就是假設你的房子賣出去，然后按照成交價來征稅。但是實際呢，你的房子賣出去了嗎？沒有！所以房地產(chǎn)稅屬于惡稅，就是你不賣方也要交稅。你沒有收益，也是按照假設你有了收益來交稅。而是你交了稅還不享受相應的服務。你還要交孩子的學費，還要交擇校費，入托費。

　　中國的房產(chǎn)稅按照市值征收實際上更惡于美國。美國地方政府常常測評每個地區(qū)的房產(chǎn)價值，但遠遠低于當年的成交價。一美國朋友花了三十萬美金買的獨立別墅，金融危機前的成交價漲到120萬美金，金融危機后，100萬依然有人接盤，但它的房產(chǎn)估值今天是59萬美元。洛杉磯地區(qū)的房產(chǎn)稅是1%，也就是說，朋友的房產(chǎn)稅一年只繳納五千九百元，這是中等收入的一個月的工資。在美國，買得起房子就意味著交得起房產(chǎn)稅。

　　對于一個美國房主來說，房產(chǎn)估價和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個關鍵因素。對房產(chǎn)進行估價的權力掌握在地方政府手中。不過，由于與學區(qū)稅相比，郡稅和城市稅所占比例并不大，地方政府在對房產(chǎn)進行估價時，通常都會表現(xiàn)得比較“保守”，評估出的房產(chǎn)價值一般僅定為市場價格的50—75.加利福尼亞州的法律更明文規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅基是政府的專門評估部門所確定的房屋市場價格的40.為了吸引外來投資，有的地方政府還會在一定程度上低估大額房地產(chǎn)價值。在美國稅高地區(qū)，學校好，目前，美國50個州都已征收房產(chǎn)稅，稅率一般為1至3，從2000年到2007年，由于美國中等價位房的房價增長了 48，美國房產(chǎn)稅相應地在同期有了62的增幅。美國房產(chǎn)稅七成用于支付學區(qū)義務教育、改善治安和公共環(huán)境，從而讓學區(qū)周圍環(huán)境改善，房價自然升值。在大多數(shù)美國老百姓看來，交了房產(chǎn)稅后孩子可以享受十幾年的義務教育，他們當然愿意交稅。這充分體現(xiàn)了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

　　結論：美國征收房產(chǎn)稅目的是讓房子保值增值，而增值的手段是房產(chǎn)稅絕大部分都用于學區(qū)費。同時對應的是美國教育免費，鼓勵創(chuàng)業(yè)，企業(yè)稅很少或者沒有。同時美國是土地私有，不征收土地出讓金，不對房地產(chǎn)企業(yè)征增值稅。