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房屋所有權(quán)證登記的房產(chǎn)所有人不是實(shí)際出資購(gòu)房人，發(fā)生糾紛后，該房屋的所有權(quán)如何認(rèn)定處理？我們且從一樁融安縣法院 江世金供稿案件從中尋求答案。

案件還原：

融安縣人民法院審理了這樣一起確認(rèn)房屋所有權(quán)糾紛案件，依法判決確認(rèn)爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)歸實(shí)際出資購(gòu)房人所有。

        原告羅某和賴某系夫妻關(guān)系，被告是兩原告的兒子。2002年8月7日，羅某以兒子的名義與某商品房開(kāi)發(fā)公司簽訂一份《商品房購(gòu)銷合同》，約定購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)位于融安縣城綜合批發(fā)市場(chǎng)6-2A-10#號(hào)房屋一套（包括住房和門(mén)面），購(gòu)房款總價(jià)值為67046元，以銀行按揭貸款方式給付房款，簽訂合同時(shí)交購(gòu)房款首付金額23400元，商品房開(kāi)發(fā)公司協(xié)助羅某以其兒子的名義于2002年11月27日在銀行辦理貸款40000元。2002年11月6日，交房時(shí)羅某將購(gòu)房款余額4038元交清，該房屋實(shí)際購(gòu)房款總額為67438元。2002年10月29日，房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)，該房屋登記在羅某的兒子名下。商品房開(kāi)發(fā)公司用該房屋所有權(quán)證辦理了銀行按揭貸款手續(xù)，該房屋的所有收款收據(jù)均載明繳款人為羅某的兒子，但涉及購(gòu)買(mǎi)該房屋的所有手續(xù)的原件一直由羅某夫婦持有和保管。

        辦理房屋按揭貸款手續(xù)后，從2002年12月開(kāi)始，每月償還給銀行的本金和利息均是羅某從自己的工資卡銀行賬戶取出現(xiàn)金直接存入以其兒子名字開(kāi)辦的銀行扣款存折內(nèi)。2011年11月21日，羅某的兒子向銀行提前還清了尚欠貸款本息共計(jì)6249.74元后將房屋所有權(quán)證取回持有。

        商品房開(kāi)發(fā)公司交房后，該房屋一直由羅某夫婦管理使用，房屋內(nèi)的家具均是羅某夫婦購(gòu)置。羅某的兒子取回房屋所有權(quán)證后，認(rèn)為是其弟放置家具在該房屋內(nèi)，遂于2012年7月12日向法院起訴要求其弟排除妨害，將家具搬出房屋。案件在審理過(guò)程中，當(dāng)確認(rèn)是羅某夫婦放置的家具后，羅某的兒子撤回起訴，又把羅某夫婦告上法庭。羅某夫婦認(rèn)為該房屋是自己出資購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)屬于自己所有，遂于2012年9月28日向法院起訴，要求依法確認(rèn)該房屋的權(quán)屬。

        法院開(kāi)庭審理時(shí)，羅某的兒子提出，房屋是其出資購(gòu)買(mǎi)，而且登記在其名下，理所當(dāng)然歸其所有。

法院審理后認(rèn)為，羅某在購(gòu)房時(shí)已近60周歲，按規(guī)定無(wú)法辦理銀行按揭貸款購(gòu)房手續(xù)，羅某以其兒子的名義辦理一系列購(gòu)房手續(xù)，符合常理，商品房開(kāi)發(fā)公司也無(wú)異議，所有的購(gòu)房手續(xù)及繳費(fèi)憑據(jù)都由羅某夫婦保管持有，房屋交付后一直由羅某夫婦管理使用，雖然房屋所有權(quán)登記在羅某的兒子名下，但購(gòu)房過(guò)程及房屋使用現(xiàn)狀足以證明羅某夫婦才是涉案房屋的真正所有權(quán)人。羅某的兒子主張涉案房屋是其出資購(gòu)買(mǎi)，從購(gòu)房出資情況看，沒(méi)有確鑿的證據(jù)證實(shí)其提出的主張。僅憑涉案房屋登記在羅某的兒子名下并持有房屋所有權(quán)證，以及羅某的兒子償還部分購(gòu)房貸款本息的事實(shí)，不能認(rèn)定羅某的兒子是涉案房屋的真正所有權(quán)人。據(jù)此，法院依法判決確認(rèn)位于融安縣城綜合批發(fā)市場(chǎng)6-2A-10#號(hào)房屋（包括住房和門(mén)面）歸羅某夫婦所有。

法理評(píng)析

        根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，國(guó)家對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)都實(shí)行統(tǒng)一登記制度，對(duì)房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶、抵押等行為都必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的登記才能對(duì)他人產(chǎn)生效力。在認(rèn)定房屋的所有權(quán)時(shí)，往往只需要看房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證登記的名字即可，一般無(wú)需知道買(mǎi)房時(shí)的具體出資情況。因此，在沒(méi)有任何糾紛的情形下，即使房屋所有權(quán)證上寫(xiě)明的所有人沒(méi)有出資的，仍然會(huì)被認(rèn)為是該房屋產(chǎn)權(quán)的所有人。這是一般的處理原則。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)所有人與實(shí)際出資購(gòu)房人不一致，發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的情形下，對(duì)該房產(chǎn)如何認(rèn)定處理？按照一般的處理原則不能輕易認(rèn)定下結(jié)論，除了要審查房屋所有權(quán)證外，還要考慮以下因素并結(jié)合雙方提供的證據(jù)效力進(jìn)行綜合判斷分析：1、房屋所有權(quán)的取得是否合法。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，民法理論上一般分為原始取得和傳來(lái)取得。原始取得的形式有：勞動(dòng)生產(chǎn)、天然孳息、國(guó)家沒(méi)收犯罪分子的財(cái)產(chǎn)、國(guó)家接受無(wú)主財(cái)產(chǎn)。傳來(lái)取得的形式有：通過(guò)某種民事法律行為從原來(lái)的所有權(quán)人處取得所有權(quán)，如合同關(guān)系、贈(zèng)與關(guān)系、交換關(guān)系、分家析產(chǎn)等；通過(guò)繼承從原來(lái)的所有權(quán)人（被繼承人）處取得所有權(quán)，如法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)等；還有添附、加工、混同等方式。2、當(dāng)事人之間是否有特別約定。有書(shū)面約定的，原則上按照約定處理。如果沒(méi)有特別約定的，就根據(jù)法律規(guī)定處理。這種約定生效的前提條件必須是合法，不得損害國(guó)家利益、集體利益和他人的合法權(quán)益。3、購(gòu)房出資情況。4、房屋管理使用現(xiàn)狀。5、當(dāng)事人之間是否存在其他法律關(guān)系，如委托關(guān)系、共有關(guān)系。6、訴訟主體問(wèn)題，從程序方面考慮是否遺漏必須參加訴訟的當(dāng)事人。

        就本案而言，涉案房屋是羅某以其兒子名義與商品房開(kāi)發(fā)公司簽訂合同購(gòu)買(mǎi)的，洽談購(gòu)房達(dá)成合意、辦理購(gòu)房的所有手續(xù)、支付購(gòu)房首付款、償還銀行按揭貸款本息等民事行為，都是羅某實(shí)施的，所有的購(gòu)房手續(xù)及繳費(fèi)憑據(jù)等原始材料都由羅某夫婦保管持有，房屋交付后一直由羅某夫婦管理使用，而羅某的兒子只償還一部分貸款本息，持有房屋所有權(quán)證，登記產(chǎn)權(quán)人是羅某的兒子，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)分析判斷，羅某持有的證據(jù)證明力明顯大于其兒子持有的證據(jù)證明力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案房屋是由羅某夫婦出資購(gòu)買(mǎi)，故法院依法確認(rèn)該房屋歸羅某夫婦所有。