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雖說(shuō)中國(guó)和美國(guó)的月亮都是一樣的圓，但是吸引力確是完全不同的。據(jù)美國(guó)最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人在截至3月的一年間，共計(jì)花費(fèi)220億美元在美國(guó)買房，環(huán)比增長(zhǎng)72％，超過(guò)所有外國(guó)客戶群體。

　　上述數(shù)據(jù)來(lái)自美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)8日發(fā)布的外國(guó)客戶在美置業(yè)報(bào)告。報(bào)告顯示，海外買家用于在美國(guó)買房的每1美元中，就有24美分出自中國(guó)人。中國(guó)人在美國(guó)買房的成交價(jià)中值為每套52.3萬(wàn)美元，而全美現(xiàn)房成交價(jià)中值為19.9萬(wàn)美元。盡管加拿大人在美國(guó)的購(gòu)房套數(shù)超過(guò)中國(guó)人，但成交價(jià)中值僅為21萬(wàn)美元。

　中國(guó)人去美國(guó)買房子這么火，真得可以大賺嗎？或者真的可以投資移民嗎？美國(guó)房子真的便宜嗎？本文來(lái)帶你一探究竟。

　　美國(guó)租金不如北京

　　和許多的人一樣，在美國(guó)買房的吳荊也曾計(jì)劃靠租金來(lái)養(yǎng)自己的房子。“反正是永久產(chǎn)權(quán)，到最后房子也是我的。”吳荊想。“邁阿密是度假勝地，我選擇的又是酒店式公寓，平時(shí)不愁沒(méi)客人住。自己去度假時(shí)居住也很舒適。”吳荊分析得頭頭是道。

　　“很多的人都覺(jué)得中國(guó)人有錢，隨便賣套北上廣的房子就能在美國(guó)買個(gè)HOUSE（獨(dú)棟別墅），其實(shí)不是這樣。”吳荊告訴《解放日?qǐng)?bào)》記者，雖然很多中介廣告上 美國(guó)的HOUSE都很便宜，但在紐約、芝加哥這樣的大城市，HOUSE還是相當(dāng)貴的，再加上物業(yè)費(fèi)，是一筆很大的開(kāi)銷。

　　“我畢竟不是在美國(guó)常住，也不是很 清楚邁阿密的投資環(huán)境和文化范圍，如果貿(mào)然買一個(gè)大HOUSE，以后出手會(huì)很難。但買酒店式公寓就不同，雖然房?jī)r(jià)比公寓貴了不少，但交給專業(yè)的酒店管理公 司打理，比較省心。”

　　最終，吳荊花了23萬(wàn)美元買了套80平方米的房子。除去酒店管理費(fèi)用和成本，她實(shí)際獲得的收益占房租的45%左右。雖然在旺季，酒店每晚的住宿 價(jià)格能達(dá)到200美元，入住率也能達(dá)到九成，但扣除物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用后，平均每月的收益只有1200美元左右。“租金還沒(méi)有我北京的房子貴。”吳 荊說(shuō)。

　　事實(shí)上，在美國(guó)炒房的成本很高。首先，地產(chǎn)商在確認(rèn)購(gòu)房者本人入住后，才會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時(shí)間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購(gòu)房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會(huì)被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。

　　某移民投資公司總經(jīng)理總結(jié)認(rèn)為：“到美國(guó)買樓的中國(guó)人，應(yīng)該說(shuō)賺的少，虧的多，七成虧了。

　　購(gòu)房流程復(fù)雜繁瑣

　　與國(guó)內(nèi)的購(gòu)房流程相比，美國(guó)的購(gòu)房流程細(xì)致瑣碎得多。”想在看房那十幾天的行程內(nèi)把買房的事定下來(lái)是完全不可能的，必須專門再去一趟。“ 北京某律師事務(wù)所的一位律師殷國(guó)華說(shuō)。

　　美中貿(mào)易發(fā)展協(xié)會(huì)美國(guó)總部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的副會(huì)長(zhǎng)RobEmerick詳細(xì)講解了美國(guó)購(gòu)房流程。

　　與中國(guó)不太一樣，購(gòu)房者想在美國(guó)買房，第一步必須找一個(gè)房屋經(jīng)紀(jì)人，也就是房屋中介，因?yàn)樵诿绹?guó)，即使是新房也是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人來(lái)銷售的。在美國(guó)，房屋經(jīng)紀(jì)人這個(gè)行業(yè)很遵守職業(yè)道德，一般不會(huì)發(fā)生經(jīng)紀(jì)人坑蒙購(gòu)房者的情況，甚至經(jīng)紀(jì)人會(huì)主動(dòng)幫助購(gòu)房者挑房子的毛病。

　　在美國(guó)找到經(jīng)紀(jì)人之后，購(gòu)房者必須和經(jīng)紀(jì)人簽訂購(gòu)買代理合同，并和經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)要購(gòu)買什么樣的房屋以及付款方式。由于一般中國(guó)人在美國(guó)沒(méi)有綠卡，也就沒(méi)有信用額度，是不可能貸款的，只能用現(xiàn)金支付，但是購(gòu)房者可以和經(jīng)紀(jì)人商量分幾次支付這筆現(xiàn)金，只要經(jīng)紀(jì)人同意，就不會(huì)有什么問(wèn)題。

　　隨后，購(gòu)房者需要按照經(jīng)紀(jì)人的要求填寫相關(guān)表格。這時(shí)，經(jīng)紀(jì)人往往要求購(gòu)房者將大致房款的5%存入第三方公證托管公司進(jìn)行托管，以表明購(gòu)房者的誠(chéng)意。如果買賣不成，一般情況下定金會(huì)全額退還，除非合同中另有規(guī)定。另外與中國(guó)不太一樣的一點(diǎn)是，盡管房屋買賣中需要支付給經(jīng)紀(jì)人最高6%房屋總價(jià)的傭金，但是買方是不用掏這筆錢的，一般都是由賣方支付這筆傭金。

　　與經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行完前期的工作后，經(jīng)紀(jì)人一般會(huì)找出符合購(gòu)房者要求的房子，并和購(gòu)房者一起參觀這些房子。由于美國(guó)沒(méi)有期房出售的制度，買到的全是現(xiàn)房，所以購(gòu)房者可以一邊參觀一邊了解周邊環(huán)境、社區(qū)等等情況。

　　看房是買房過(guò)程中最艱苦和最重要的一步，在看房過(guò)程中需要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況不斷修正自己在戶型、價(jià)格和區(qū)域等方面的要求�？粗行膬x的房子后，購(gòu)房者可與經(jīng)紀(jì)人根據(jù)周邊房子的價(jià)格確定一個(gè)合理的房屋價(jià)格，并開(kāi)始審閱未簽署的合同。

　　接下來(lái)重要的一步是購(gòu)買保險(xiǎn)。購(gòu)房者可以自主選擇保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)額度，最主要的保險(xiǎn)有三種：房屋結(jié)構(gòu)保險(xiǎn)，這種保險(xiǎn)主要針對(duì)將來(lái)房屋的結(jié)構(gòu)性損傷投保，但是也可以對(duì)屋內(nèi)的家具電器投保，保險(xiǎn)有效期5~10年，300~3000美元；產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，這種保險(xiǎn)主要是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，一旦房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問(wèn)題，這種保險(xiǎn)會(huì)賠付一切損失，300~700美元；homeowner'sinsurance，這是一種很復(fù)雜的險(xiǎn)種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙，把房子給燒了，或者客人來(lái)做客，在你家里受了傷。

　　有統(tǒng)計(jì)稱，交易時(shí)，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（放心保）費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占房?jī)r(jià)的3%至5%。

　　想用美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)洗錢，其實(shí)很難

　　美國(guó)法律對(duì)洗錢防范嚴(yán)厲，在美國(guó)買房洗錢有可能，但操作困難。

　　美國(guó)有嚴(yán)苛的反洗錢法。銀行存取現(xiàn)金凡是金額一次超過(guò)一萬(wàn)是必須要報(bào)備FBI反洗錢調(diào)查組的。即便變通的”每天存取九千，連存數(shù)個(gè)月“這種擦邊球也不行，這種大額度的現(xiàn)金轉(zhuǎn)移，如果不能說(shuō)清來(lái)源用途，被查到了一定會(huì)以洗錢罪名法辦。前”臺(tái)灣總統(tǒng)“陳水扁兒子陳致中就曾因洗錢罪，在紐約購(gòu)買的豪華公寓被美國(guó)政府拍賣。

　　買房換綠卡夢(mèng)想很遙遠(yuǎn)

　　吸引購(gòu)房團(tuán)成員的不僅僅是房屋，還有隱伏于房子之后的對(duì)于美國(guó)綠卡（永久居留權(quán)）的追求。美國(guó)像是一種魔咒，吸引著每一個(gè)購(gòu)房團(tuán)成員。美國(guó)綠卡不僅是一種身份，還有實(shí)際上的實(shí)惠：有了綠卡之后，可以隨時(shí)進(jìn)出美國(guó)任何一州；可在美國(guó)任何地點(diǎn)工作、居住和擁有屬于自己的事業(yè)；子女可就讀美國(guó)各大專院校，可付與美國(guó)居民相同的學(xué)費(fèi)，節(jié)省龐大的教育費(fèi)用支出，且子女在就學(xué)期間可合法工作等諸多便利。

　　一位美國(guó)房地產(chǎn)投資商在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)就介紹說(shuō)，理論上，有50萬(wàn)美元就可以通過(guò)投資購(gòu)買美國(guó)房，并可以去申請(qǐng)EB-5投資移民綠卡，但最終還要落實(shí)到美國(guó)移民局等有關(guān)部門是否批準(zhǔn)。

　　事實(shí)上，對(duì)于想在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)的中國(guó)公民來(lái)說(shuō)，擁有50萬(wàn)美元以上的合法收入是買房與投資移民一起辦理的前提。然而，雖然有實(shí)力掏出50萬(wàn)美元的人不在少數(shù)，但中國(guó)公民到美國(guó)投資買房絕不是”不差錢“一句話就能搞定的，他們還必須面對(duì)美國(guó)移民法和國(guó)土安全法的相關(guān)規(guī)定。已有移民律師呼吁，買房是商業(yè)行為，移民辦理由美國(guó)政府管理，美國(guó)有完善的法律制度，不要輕信”購(gòu)房辦綠卡“之說(shuō)。

　　美國(guó)房屋持有成本很高

　　紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳世英說(shuō)，美國(guó)的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好學(xué)區(qū)的房子房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)都很高。

　　位于曼哈頓的一套200萬(wàn)美元的公寓，每月的物業(yè)費(fèi)加房地產(chǎn)稅大約2500美元（約合1.5萬(wàn)元人民幣）至3000美元（約合1.8萬(wàn)元人民幣）之間，一套60萬(wàn)美元的小公寓每月在1000美元（約合6094元人民幣）至2000美元（約合1.2萬(wàn)元人民幣）之間。新澤西、長(zhǎng)島等地一個(gè)200平方米左右?guī)�小院的�?dú)立住宅房地產(chǎn)稅每月1000美元左右。

　　而且，購(gòu)房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會(huì)被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。

　　全美華裔經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人熊寶寶說(shuō)，衡量房地產(chǎn)價(jià)值要從兩個(gè)方面綜合考量：其一是出租價(jià)格減去持有成本（房地產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、空置率等等）除以買價(jià)，每年在加州能獲利5％左右就很不錯(cuò)了，在得克薩斯等州利潤(rùn)可能會(huì)高一些；其二是房屋增值潛力。

　　人民幣兌美元的限制

　　如果幾個(gè)買主同時(shí)看中了一個(gè)房子，賣主通常會(huì)選擇有良好信用記錄、有現(xiàn)金一次付清或者由可靠的美國(guó)銀行提供貸款的買主。人民幣換美元通常會(huì)受到數(shù)額的限制，而美國(guó)的大多數(shù)銀行不愿意為外國(guó)買家提供房貸，即便有少數(shù)銀行愿意為中國(guó)買家提供房貸服務(wù)，通常要求首付額度高于普通美國(guó)人。

　　不在美國(guó)工作的外國(guó)人很多時(shí)候只能全款買房

　　美國(guó)紐約的華人地產(chǎn)中介魏曦介紹，在美國(guó)絕大部分州，對(duì)于在美國(guó)長(zhǎng)期工作居住的外國(guó)公民來(lái)說(shuō)，買房子的程序和本國(guó)人無(wú)異，只需要提供兩年以上的工資單，證明有能力償還貸款（月供必須在月收入28%以內(nèi)），就可以向銀行貸款買房。

　　而對(duì)于不在美國(guó)工作的外國(guó)人來(lái)說(shuō)，除非在美國(guó)銀行有巨額投資存款或用已有房屋做抵押貸款，否則只能用全款買房。

　　來(lái)自NAR的數(shù)據(jù)表明，將近70%的中國(guó)買房者都是現(xiàn)金付款。(

國(guó)人越來(lái)越多的選擇去美國(guó)買房， 但是每個(gè)買房者的目的都不相同：有的是想趁著美國(guó)經(jīng)歷金融危機(jī)買房子抄底投資；有的是想給在美國(guó)上學(xué)的孩子買套房；有的是沖著美國(guó)的綠卡去的，以為像國(guó)內(nèi)一些城市一樣，買了房就能落下“戶口”；甚至有的夾雜了民族情緒：“現(xiàn)在有錢了，就是沖著讓原來(lái)牛氣哄哄的美國(guó)人為我服務(wù)去的。”總之不論目的是什么，買到合適稱心的房子才是最重要的。