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我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)需要簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，這是基于對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利的保護(hù)。目前在國(guó)內(nèi)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)通常是一份購(gòu)房合同只是薄薄的兩三頁(yè)紙，但在美國(guó)住房交易市場(chǎng)制度非常健全，這也體現(xiàn)在美國(guó)的住房買(mǎi)賣(mài)合同中。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要根據(jù)合同的條款逐一梳理確認(rèn)，一份詳細(xì)的權(quán)責(zé)分明、流程清晰的合同是保證購(gòu)房順利進(jìn)行的保證。

    以下為美國(guó)加州的住家購(gòu)房合同買(mǎi)賣(mài)說(shuō)明書(shū)，其中涉及環(huán)節(jié)三十多個(gè)環(huán)節(jié)，但每一個(gè)環(huán)節(jié)都非常重要，其中最為關(guān)鍵的則是以下內(nèi)容：

    把握時(shí)效，口說(shuō)無(wú)憑，整個(gè)合約變更以書(shū)面為主

    要注意，購(gòu)房的任何環(huán)節(jié)中，買(mǎi)房和賣(mài)方在協(xié)商議價(jià)過(guò)程中的口頭承諾，通常無(wú)法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書(shū)寫(xiě)列舉出來(lái)。

    買(mǎi)家何種方式付款

    付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必須解釋買(mǎi)主將怎么樣付款。大部分的買(mǎi)主在事前付些“訂金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一間不受買(mǎi)主或賣(mài)主影響的中立公司﹐他們會(huì)為買(mǎi)主保管訂金。在這一段里買(mǎi)主也可標(biāo)明是否需要貸款﹐ (如果需要貸款﹐要貸多少金額)﹔或者買(mǎi)主是否將以其他已有款項(xiàng)購(gòu)屋。

    買(mǎi)賣(mài)完成與交屋

    第三段說(shuō)明買(mǎi)主何時(shí)會(huì)搬進(jìn)住屋﹐賣(mài)主何時(shí)應(yīng)該遷出。如果目前仍有房客居住﹐則需注明現(xiàn)有房客將怎樣安置﹐并可在此段注明買(mǎi)主何時(shí)可以取得鑰匙。

    費(fèi)用分擔(dān)與支付

    合同中應(yīng)注明買(mǎi)主或賣(mài)方誰(shuí)將付那些買(mǎi)賣(mài)房屋的手續(xù)費(fèi)。例如﹕房地產(chǎn)附近的環(huán)境(房子是否位在容易發(fā)生地震﹐火災(zāi)﹐和水災(zāi)的地區(qū))報(bào)告費(fèi)﹐產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)﹐代書(shū)公司手續(xù)費(fèi)﹐地價(jià)稅﹐或其他政府費(fèi)用。

    法定的報(bào)備聲明(包括含鉛油漆的告知)以及取消合約的權(quán)力

    合同中應(yīng)注明法律所規(guī)定賣(mài)方必須書(shū)面告知買(mǎi)主的一些事項(xiàng)。例如﹕房屋的油漆是否含鉛﹐房子是否在地震帶或是容易發(fā)生火災(zāi)和水災(zāi)的地區(qū)﹐和賣(mài)方所知房屋有問(wèn)題的地方。一般來(lái)說(shuō)﹐買(mǎi)方如果不喜歡任何一項(xiàng)聲明﹐買(mǎi)主有數(shù)天的時(shí)間可以考慮取消合約﹐并取回全部的訂金。

    獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓 /擬定單位開(kāi)發(fā)報(bào)備聲明

    合同中應(yīng)指出當(dāng)房屋受到某些規(guī)定的管轄時(shí)﹐賣(mài)主必須提供買(mǎi)主額外的資料。例如﹕如果房子是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓或其他屋主共用游泳池或會(huì)議室等這類(lèi)的已定條文約定。

    影響房屋的狀況

    合同中應(yīng)說(shuō)明交屋時(shí)﹐房屋應(yīng)是買(mǎi)主在簽合同時(shí)的狀態(tài)。賣(mài)主不需整修任何已經(jīng)損壞的東西�？墒琴u(mài)主必須要告訴買(mǎi)主任何賣(mài)主已知有損壞的部份﹐并應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)雙方已簽約后才損壞的任何部份。這一段也提醒買(mǎi)主﹐買(mǎi)主有權(quán)“檢驗(yàn)”欲購(gòu)房屋。如果檢查后有不滿(mǎn)的地方﹐買(mǎi)主可以取消合同﹐或者他或她可以要求賣(mài)主整修。雖然賣(mài)主不必修復(fù)全部的問(wèn)題﹐如果買(mǎi)主提出要求后賣(mài)主拒絕整修﹐買(mǎi)主有權(quán)取消合同﹐并取回訂金。

    整修

    合同中應(yīng)寫(xiě)明賣(mài)方如果同意負(fù)責(zé)修理，他們必須在交屋前完工，買(mǎi)主也有機(jī)會(huì)在交屋前檢查，整修是否令買(mǎi)主滿(mǎn)意。

    檢視房屋若有損失時(shí)買(mǎi)主賠償與賣(mài)主保障合同中應(yīng)說(shuō)明買(mǎi)主承諾萬(wàn)一買(mǎi)主或是買(mǎi)主雇用的檢驗(yàn)人員損壞了房屋，買(mǎi)主需賠償賣(mài)主的損失。

    產(chǎn)權(quán)及所有權(quán)

    合同中應(yīng)為賣(mài)主解釋保障權(quán)益的一些報(bào)單。例如：賣(mài)主如果不擁有全部的產(chǎn)權(quán)，或是別人有權(quán)使用部份的地產(chǎn)(例如：電話(huà)或瓦斯公司或鄰居);這也可以保障某些模棱兩可的狀況，例如：未經(jīng){查或難以確認(rèn)實(shí)際界限的地產(chǎn)。請(qǐng)記住，圍墻和自然界限，例如樹(shù)木或灌木不一定種在界限上。

    買(mǎi)主不能履行時(shí)的最大損失

    合同中應(yīng)說(shuō)明如果買(mǎi)主沒(méi)有足夠的理由卻取消合同，賣(mài)方可以告買(mǎi)主賠償損失。如果買(mǎi)主在這段文字前簽名，然後買(mǎi)主假若無(wú)故取消合同，雖然賣(mài)方仍然可以告買(mǎi)主，但是一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)主損失的最大金額就是所付的訂金。

    解決歧見(jiàn)

    第十七段有多項(xiàng)功能。這是買(mǎi)方和賣(mài)方同意調(diào)解的任何爭(zhēng)議或訴求的依據(jù)﹐讓買(mǎi)賣(mài)雙方消除歧見(jiàn)的作法，幫助雙方解決地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)法解決的問(wèn)題。

    如果買(mǎi)方和賣(mài)方在。這段下方簽名，就表示如果糾紛不能解決時(shí)，雙方同意不上法庭，而選擇由"仲裁人"來(lái)解決。仲裁人不是法官，但有權(quán)威決定買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)是誰(shuí)非及其他事項(xiàng)，包括買(mǎi)賣(mài)雙方金錢(qián)上的糾紛。在這一段中，買(mǎi)方也同意以仲裁方式解決和經(jīng)紀(jì)人在交易過(guò)程中的糾紛。

    房地產(chǎn)稅等費(fèi)用的比率分配

    買(mǎi)方和賣(mài)方同意某些費(fèi)用和定期支出，如果在定期交費(fèi)限期前完成房屋買(mǎi)賣(mài)的交易，雙方將按比率分配付費(fèi)。

所以在美國(guó)加州簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是有更完善的要求，一步一步按照要求來(lái)執(zhí)行，這種完善的購(gòu)房體系也可以給我們拿來(lái)借鑒。