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一、奧斯汀市概況
 

　　奧斯汀市是美國(guó)德克薩斯州的首府，也是德州大學(xué)的所在，以及眾多高科技企業(yè)所在的高科技城，又因?yàn)l臨德州丘陵地形之起點(diǎn)，故有“硅丘”之稱(chēng)，與美國(guó)西部硅谷相呼應(yīng)。奧斯汀位于德州中部，市區(qū)面積767.28平方公里，總都會(huì)區(qū)面積為1.1萬(wàn)平方公里，市區(qū)人口約76萬(wàn)，是德州第4大城市和全美第15大城市。奧斯汀由于有大量的人口，且人口結(jié)構(gòu)多樣化，足以繼續(xù)吸引新的居民來(lái)到這里。奧斯汀一直致力于成為美國(guó)最宜居的城市，包括在解決住房保障、社會(huì)治安、高質(zhì)量的文化娛樂(lè)生活、蓬勃發(fā)展小型企業(yè)等方面都具有顯著的特色。

　　奧斯汀市及周邊城市是全州收入增長(zhǎng)最快的區(qū)域，在全美也名列前茅，多次被評(píng)為美國(guó)最宜居城市和最適合就業(yè)城市，因此吸引著高科技專(zhuān)業(yè)人才自世界各地流入奧斯汀，令?yuàn)W斯汀充滿(mǎn)生機(jī)和挑戰(zhàn)。2005 年以來(lái)，奧斯汀的失業(yè)率一直低于德克薩斯州和美國(guó)的平均水平。雖然奧斯汀目前和其它地區(qū)一樣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在放緩，但在 2009 年的失業(yè)率比德克薩斯州低1%，比美國(guó)平均水平低了近2個(gè)百分點(diǎn)。

　　2007年有18%的奧斯汀人，也就是說(shuō)約129000人生活在貧困線(xiàn)以下。貧困率最高的集中在18-24周歲人群，而這其中有超過(guò)三分之一的處于貧困線(xiàn)以下。

　　二、奧斯汀市住房保障基本情況

　�。ㄒ唬�奧斯汀住房保障對(duì)象界定

　　美國(guó)住房和城市發(fā)展部 (Housing and Urban Development，縮寫(xiě)為HUD，下同)將經(jīng)核定的家庭收入中值(HUD-adjusted median family income，縮寫(xiě)為HAMFI，下同)作為界定家庭收入等級(jí)的依據(jù)。所謂家庭收入中值，是指將各城市所有家庭的收入中位數(shù)，由HUD按照不同的家庭規(guī)模加以適當(dāng)調(diào)整的結(jié)果。家庭收入中值的不同百分比被作為HUD住房保障計(jì)劃的收入分界線(xiàn)：收入水平低于HAMFI80%的家庭被界定為“低收入”，收入低于HAMFI50%的家庭為“收入很低”，而收入低于HAMFI30%的則被界定為“超低收入”。奧斯汀市也是按照這一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行劃分界定，目前奧斯汀的家庭收入中值為 73300 美元。

　　（二）奧斯汀住房保障相關(guān)機(jī)構(gòu)

　　在奧斯汀住房保障工作中，聯(lián)邦政府、州政府和地方政府以及各種非營(yíng)利機(jī)構(gòu)都發(fā)揮著作用，然而奧斯汀地方政府責(zé)任最重，作為政府部門(mén)的奧斯汀住房和社區(qū)發(fā)展辦公室發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，通過(guò)與經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)者、社會(huì)團(tuán)體、政策倡導(dǎo)者、服務(wù)供應(yīng)商、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士、金融機(jī)構(gòu)及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的合作，使奧斯汀在住房保障方面取得了巨大成就。

　�。ㄈ�）奧斯汀居民住房可支付能力

　　在過(guò)去10年間，奧斯汀的住房成本上漲了85%。1998年在奧斯汀一個(gè)獨(dú)立家庭購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格約為129900美元，到2008年增長(zhǎng)了90%，達(dá)到240000美元。根據(jù)美國(guó)政府住房和城市發(fā)展中心提供的研究成果，在1970 年至 1990 年，奧斯汀是美國(guó)住房負(fù)擔(dān)最輕的地方之一，而今天很多住房所有者再也負(fù)擔(dān)不起高額的物業(yè)稅，多數(shù)業(yè)主出售房產(chǎn)或轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)。

　　從住房租賃方面來(lái)看，奧斯汀對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房租賃有很高的需求。這個(gè)城市的租賃市場(chǎng)定價(jià)，79%的單位租價(jià)在每月550 美元到1150美元之間。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的需求主要來(lái)自于那些家庭年收入為家庭中位數(shù)收入0-30%的家庭，可是只有六分之一的收入少于20000美元的租戶(hù)可以在奧斯汀找到經(jīng)濟(jì)適用住房，而要承受得起175美元至425美元每月的房屋租金總消費(fèi)要10000至20000美元。

　　從住房購(gòu)買(mǎi)方面來(lái)看，在2008年，收入少于50000美元的承租人想要在奧斯汀買(mǎi)一棟房屋就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上只有16%的房屋是他們能負(fù)擔(dān)得起的。奧斯汀需要提供定價(jià)在113000 美元和240000美元之間的房屋，以便年均收入在35000美元至75000美元之間的承租人購(gòu)買(mǎi)。在許多城市，對(duì)保障性住房的需求，一部分是通過(guò)公寓、排屋等來(lái)滿(mǎn)足。然而，在奧斯汀這種類(lèi)型房屋的數(shù)量非常有限。

　�。ㄋ模�奧斯汀住房保障財(cái)政預(yù)算和支出

　　奧斯汀地方政府每年度的財(cái)政投資計(jì)劃主要包括七個(gè)方面的住房和社會(huì)發(fā)展事項(xiàng)，具體為無(wú)家可歸/特殊需要者救助、租賃者援助、購(gòu)房者援助、房主援助、房屋開(kāi)發(fā)援助、商業(yè)振興、小企業(yè)援助，另外還包括債務(wù)服務(wù)、獎(jiǎng)勵(lì)資金、政府管理資金等。而從奧斯汀住房和社區(qū)發(fā)展機(jī)構(gòu)財(cái)政投資資金的來(lái)源來(lái)看，來(lái)自美國(guó)住房和城市發(fā)展機(jī)構(gòu)的聯(lián)邦資金包括社區(qū)發(fā)展整體補(bǔ)助金、房屋投資合伙計(jì)劃、艾滋病患者的住房計(jì)劃、緊急住房庇護(hù)津貼、流浪者保護(hù)和快速住房安置補(bǔ)助金、社區(qū)穩(wěn)定計(jì)劃等方面的資金，另外還有來(lái)自地方政府的資金，包括可持續(xù)發(fā)展基金、一般義務(wù)債券、房屋信托基金、大學(xué)聯(lián)合房屋信托基金等。不難看出，上述諸多事項(xiàng)類(lèi)別都涉及城市住房保障，下面從2009-2010年具體的財(cái)政投資預(yù)算來(lái)進(jìn)行分析。

　　從下圖1預(yù)算資金組成來(lái)看：首先，發(fā)行一般義務(wù)債券融資籌資占了很大比例，這部分資金中有很大部分將由政府分配用于住房保障相關(guān)事項(xiàng)，比如興建公共住房，租房購(gòu)房補(bǔ)貼等。其次，建立信托基金也是財(cái)政籌資的重要渠道，包括房屋信托基金等，都將用于住房保障。再有，政府為解決不同人群的住房問(wèn)題專(zhuān)門(mén)設(shè)立了許多種類(lèi)的資金支持補(bǔ)助計(jì)劃，雖所占比例不高，但作用十分明顯，使奧斯汀的住房保障資金具有穩(wěn)定來(lái)源。從來(lái)源來(lái)看，聯(lián)邦政府專(zhuān)項(xiàng)資金約占54%，地方政府自籌資金約占46%。

　　就資金使用和受益對(duì)象分析，從表1與圖2來(lái)看，有相當(dāng)部分的財(cái)政預(yù)算資金將用于住房供給與住房保障領(lǐng)域。其中房屋開(kāi)發(fā)商援助資金占到44%，用于公私合營(yíng)建設(shè)住房；而購(gòu)房者、承租人、業(yè)主、流浪者的援助資金占到23%，受援助的人數(shù)接近1.2萬(wàn)人次，保障對(duì)象約占總?cè)丝诘?5%左右，直接用于保障對(duì)象的資金約占17%。

　　三、奧斯汀市住房保障模式

　　結(jié)合奧斯汀的住房保障工作模式的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)奧斯汀的住房保障模式與美國(guó)目前最普遍的住房保障模式基本一致，按住房保障所涉及的對(duì)象不同，可將住房保障的運(yùn)作模式分為增加供給和補(bǔ)貼需求兩大類(lèi)，見(jiàn)下圖。而從保障面來(lái)分析，其住房保障主要包括承租人、購(gòu)房者、業(yè)主、房屋開(kāi)發(fā)商這四個(gè)方面的對(duì)象。

　�。ㄒ唬┰黾庸┙o模式

　　增加供給模式是指由聯(lián)邦政府支付全部或者部分資金給奧斯汀住房和社區(qū)發(fā)展辦公室或者私營(yíng)開(kāi)發(fā)商，由他們新建或者修復(fù)現(xiàn)有的建筑以增加全市保障性住房供給。增加供給模式可以分為兩種：一是由奧斯汀地方政府直接興建公共住房；二是政府通過(guò)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或非盈利機(jī)構(gòu)提供低息貸款或減免地價(jià)款等措施，刺激其興建保障性住房，包括私營(yíng)和公私合營(yíng)建設(shè)。

　　1、政府直接出資興建保障性住房

　　政府直接出資興建保障性住房的典型是公共住房。這些公共住房直接提供給需要保障的租戶(hù)和購(gòu)房者。這一模式的資金主要通過(guò)發(fā)行債券、信托基金等方式獲得。奧斯汀是唯一將與經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)的項(xiàng)目和服務(wù)最大化的城市。奧斯汀房屋金融公司獲得德克薩斯州法律授權(quán)，發(fā)行債券來(lái)支持保障性住房建設(shè)、修復(fù)等。2006年奧斯汀選民們就曾支持發(fā)行 5500萬(wàn)元一般義務(wù)債券，以增加經(jīng)濟(jì)適用住房供給。例如，2009-2010年奧斯汀政府專(zhuān)門(mén)安排3%的債務(wù)服務(wù)預(yù)算資金用于債券付息等。

　　2、政府補(bǔ)貼其他企業(yè)建保障性住房

　　1961年聯(lián)邦政府開(kāi)始熱衷于和私人機(jī)構(gòu)合作，為營(yíng)利性開(kāi)發(fā)商和私人投資者提供優(yōu)惠政策從而鼓勵(lì)他們開(kāi)發(fā)廉價(jià)房（即私營(yíng)或公私合營(yíng)，PPP模式）。支持私營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)保障房的政策主要體現(xiàn)在抵押貸款優(yōu)惠上，并且均有項(xiàng)目計(jì)劃予以支持，奧斯汀很早就鼓勵(lì)私營(yíng)部門(mén)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，其中包括一般修繕項(xiàng)目資助計(jì)劃、新建和重大修繕項(xiàng)目計(jì)劃、房屋投資合作計(jì)劃等，每年財(cái)政均有一定比例的預(yù)算資金給予支持。2009-2010年奧斯汀政府財(cái)政預(yù)算中有44%的房屋開(kāi)發(fā)商援助資金用于鼓勵(lì)補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商興建保障房，如用于低利率開(kāi)發(fā)貸款、低息住房抵押貸款及開(kāi)發(fā)商租金補(bǔ)貼等。

　　（二）補(bǔ)貼需求模式

　　補(bǔ)貼需求模式著眼于直接給中低收入群體提供資金援助，以提高居民住房消費(fèi)能力。補(bǔ)貼需求模式分為兩類(lèi)：一是租房補(bǔ)貼，如租房?jī)?yōu)惠券計(jì)劃；二是購(gòu)房補(bǔ)貼，在居民購(gòu)房環(huán)節(jié)給予一定的金融、稅收減免政策與優(yōu)惠補(bǔ)貼。

　　1、租房補(bǔ)貼

　　租房補(bǔ)貼政策的典型代表是租房券。租房券能幫助低收入者在私人住房市場(chǎng)上租得現(xiàn)房，該券可用來(lái)支付超過(guò)住戶(hù)稅前收入30%的房租部分。目前租房券是美國(guó)對(duì)低收入群體提供住房保障的最重要的模式，同時(shí)對(duì)住房租金的控制也起到了很大作用。2009-2010年度奧斯汀市政府財(cái)政預(yù)算中安排3%的資金用于承租人援助，人均每年租金補(bǔ)貼在1533美元的水平，獲得此項(xiàng)援助的家庭數(shù)位754戶(hù)，以此最大限度減輕租房者的租金負(fù)擔(dān)。

　　2、購(gòu)房補(bǔ)貼

　　政府為了提高低收入和少數(shù)種族住戶(hù)的自有房率采取了一系列購(gòu)房補(bǔ)貼政策。購(gòu)房補(bǔ)貼政策是針對(duì)以下兩方面限制而采取的措施。一是解決首付不足的政策，包括降低首付額，降低抵押貸款利率，或者提供資助來(lái)支付全部或部分首付。二是解決收入不足的政策，包括提供補(bǔ)貼和降低抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)等。2009-2010年度奧斯汀市政府財(cái)政預(yù)算中安排4%的購(gòu)房者援助和10%的業(yè)主援助資金，用于購(gòu)房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼，人均每年購(gòu)房補(bǔ)貼為3000美元到4000多美元不等，此項(xiàng)援助共惠及1559戶(hù)，保障標(biāo)準(zhǔn)較高、覆蓋面較廣。

　　四、奧斯汀市住房保障體系對(duì)長(zhǎng)沙的啟示

　　長(zhǎng)沙市作為湖南省會(huì)，與奧斯汀市屬同一級(jí)別城市，在一定程度上具有可比性。雖然經(jīng)濟(jì)社會(huì)不如奧斯汀發(fā)達(dá)，但人口卻比奧斯汀多，因此住房保障也是長(zhǎng)沙十分重要的問(wèn)題。近年來(lái)，長(zhǎng)沙的住房保障事業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在經(jīng)適房實(shí)物分配和貨幣補(bǔ)貼、廉租房實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼、公租房建設(shè)以及棚戶(hù)區(qū)改造等方面取得了很大進(jìn)展，但實(shí)施中仍然會(huì)遇到政策、制度、資金等方面的問(wèn)題，基于長(zhǎng)沙市的社會(huì)發(fā)展實(shí)際以及政策的可行性，從分析奧斯汀住房保障體系中得到啟示，結(jié)合長(zhǎng)沙住房保障的實(shí)際情況，提出完善長(zhǎng)沙住房保障體系的建議。

　　1、合理確定住房保障對(duì)象和規(guī)模

　　奧斯汀通常將住房保障的主要對(duì)象界定為社會(huì)的低收入群體，那么低收入群體的確定則按照美國(guó)官方界定的貧困線(xiàn)來(lái)解決，將收集的各種家庭最低食品預(yù)算的數(shù)據(jù)乘以3就得到了不同規(guī)模家庭的貧困線(xiàn)估計(jì)值。政府為每類(lèi)家庭估計(jì)了一個(gè)最低食品開(kāi)支預(yù)算，將這個(gè)數(shù)字乘以3就得到了官方的貧困預(yù)算，收入低于官方貧困預(yù)算的家庭被認(rèn)為是貧困低收入家庭。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，2010年奧斯汀約有13%的人為低收入人群，需要納入住房保障。而根據(jù)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，僅保障低收入群體還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中等收入人群也應(yīng)納入保障范圍。長(zhǎng)沙目前總?cè)丝诮咏?00萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口400余萬(wàn)，城鎮(zhèn)年人均可支配收入為22814元，借鑒奧斯汀這一貧困線(xiàn)界定方法估算，長(zhǎng)沙將約有15%的低收入人口，也就是有60余萬(wàn)低收入人群需要納入保障范圍，通過(guò)這一方法確定的保障規(guī)模比較合乎實(shí)際。

　　2、實(shí)行住房保障對(duì)象分類(lèi)保障

　　目前奧斯汀根據(jù)家庭中值收入的不同百分比將住房保障對(duì)象分為低收入、收入很低、超低收入三個(gè)級(jí)別，并且對(duì)這三個(gè)類(lèi)別的人群分別實(shí)施不同程度的住房保障標(biāo)準(zhǔn)。這樣做有利于合理、公平的分配住房保障資源，做到物盡其用，使需要保障的人們都能得到安置。而在我國(guó)，對(duì)于中低收入家庭的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊，也是一個(gè)難點(diǎn)，經(jīng)適房、廉租房、公租房等分類(lèi)保障的標(biāo)準(zhǔn)也不太明確，容易造成公共資源浪費(fèi)。目前，長(zhǎng)沙將住房保障家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)確定為上年度城市居民人均可支配收入的75%，標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于單一籠統(tǒng)，因此長(zhǎng)沙可以借鑒奧斯汀的先進(jìn)方法，在已有的保障標(biāo)準(zhǔn)下結(jié)合長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)保障對(duì)象進(jìn)一步細(xì)化，形成更加科學(xué)具體的劃分標(biāo)準(zhǔn)。套用奧斯汀的標(biāo)準(zhǔn)，首先政府嘗試確定長(zhǎng)沙家庭中值收入，再由80%、50%、30%來(lái)確定不同等級(jí)，然后分別進(jìn)行分類(lèi)保障，屬于家庭中值收入80%等級(jí)的由于收入相對(duì)不低，采用經(jīng)適房保障比較適宜；屬于家庭中值收入50%等級(jí)的家庭收入較低，可根據(jù)情況選擇經(jīng)適房或者公租房保障；屬于家庭中值收入30%等級(jí)的家庭收入很低，采用廉租房保障最為合適。這樣可大大減少住房保障違規(guī)行為的發(fā)生，提高保障性住房的有效利用率。

　　3、分類(lèi)確定住房保障力度和標(biāo)準(zhǔn)

　　奧斯汀政府對(duì)住房保障的財(cái)政投入是巨大的，也是多層面、全覆蓋的，從建房、購(gòu)房到租房都有一整套財(cái)政預(yù)算，其中對(duì)于租房購(gòu)房補(bǔ)貼的投入很多，發(fā)放租房補(bǔ)貼具有成本低、效率高、有利于退出機(jī)制的建立。這一點(diǎn)值得我們根據(jù)實(shí)際情況學(xué)習(xí)借鑒。2010年，奧斯汀發(fā)放的租房、購(gòu)房補(bǔ)貼資金約占財(cái)政預(yù)算的17%。長(zhǎng)沙也可針對(duì)不同的保障模式給予不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)情況，目前長(zhǎng)沙對(duì)租房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)比較合適，廉租房租賃中無(wú)房戶(hù)每人每月補(bǔ)貼160元，住房困難戶(hù)每人每月補(bǔ)貼80元，雖沒(méi)達(dá)到全保程度，但補(bǔ)貼水平基本能解決實(shí)際困難；公共租賃住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)初步定為以家庭申請(qǐng)的每戶(hù)每月補(bǔ)貼140元，以個(gè)人申請(qǐng)的每人每月補(bǔ)貼70元。購(gòu)房補(bǔ)貼方面，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼分為5萬(wàn)和8萬(wàn)元兩個(gè)檔次，另外利用住房公積金政策購(gòu)房目前也發(fā)揮一定的作用。因此，長(zhǎng)沙可以根據(jù)政府財(cái)政情況和物價(jià)水平的變動(dòng)適時(shí)適度調(diào)整補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，減輕中低收入人群住房負(fù)擔(dān)。但值得注意的是，美國(guó)對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼與租房補(bǔ)貼比較均衡，有些過(guò)于強(qiáng)調(diào)低收入人群住房自有率。而目前長(zhǎng)沙要實(shí)現(xiàn)高住房自有率難度較大，政府提供的租賃房也有限，基于此，長(zhǎng)沙應(yīng)首選租房補(bǔ)貼，而對(duì)購(gòu)房給予適當(dāng)補(bǔ)貼，同時(shí)要大力發(fā)展市場(chǎng)型租賃房，鼓勵(lì)租房可以節(jié)約社會(huì)投資，有利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，對(duì)于投資開(kāi)發(fā)保障性住房的開(kāi)發(fā)商，由于保障房投資回報(bào)期長(zhǎng)，利潤(rùn)低，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生巨大壓力，政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商這一方面的補(bǔ)貼力度也應(yīng)適當(dāng)提高。

　　4、開(kāi)發(fā)PPP模式發(fā)展保障性住房

　　奧斯汀很早就采用了住房保障公私合營(yíng)模式，對(duì)私營(yíng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)公共住房給予很多優(yōu)惠鼓勵(lì)政策，如2010年奧斯汀政府有44%的財(cái)政預(yù)算用于房屋開(kāi)發(fā)商的援助，這不僅大大解決了公共住房的供給問(wèn)題，也同時(shí)解決了住房保障的投資資金問(wèn)題。目前，我國(guó)保障性住房的建設(shè)模式依然是以國(guó)家、政府為主導(dǎo)，而政府的能力畢竟有限，由于這一制度上的限制，資金瓶頸是始終制約住房保障發(fā)展的最大難題。雖然現(xiàn)在很多城市開(kāi)始了鼓勵(lì)社會(huì)力量參與保障房建設(shè)的嘗試，如上海等，但遠(yuǎn)不成熟。目前長(zhǎng)沙正在大力發(fā)展公共租賃住房，需要引進(jìn)社會(huì)資金數(shù)額巨大，這是嘗試PPP模式的很好機(jī)會(huì)。長(zhǎng)沙結(jié)合奧斯汀的PPP模式，引入市場(chǎng)機(jī)制，多元化鼓勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠措施，在住房保障方面實(shí)現(xiàn)政府部門(mén)與私人部門(mén)的合伙合作，集中社會(huì)力量和社會(huì)資本發(fā)展住房保障，合作渠道主要包括政府組織、私人機(jī)構(gòu)參與經(jīng)適房、廉租房、公租房建設(shè)，即政府主導(dǎo)、私人房地產(chǎn)公司積極配合參與的形式；政府低價(jià)回購(gòu)私人機(jī)構(gòu)所建房屋；私人機(jī)構(gòu)參與修復(fù)、改建、維修和物業(yè)管理等。其中，私營(yíng)部門(mén)參與開(kāi)發(fā)后如何收回投資和盈利仍是關(guān)鍵，這就需要政府投入一定規(guī)模的資金用于補(bǔ)貼、援助和鼓勵(lì)。從目前長(zhǎng)沙保障房公私合營(yíng)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、速度來(lái)看，處于起步階段，政府預(yù)留住房保障預(yù)算資金總額的30%左右用于PPP模式的發(fā)展比較符合實(shí)際。

　　5、建立中央、省、市本級(jí)三級(jí)財(cái)政支持體系

　　奧斯汀將住房保障列入財(cái)政年度預(yù)算，資金分別來(lái)源于聯(lián)邦和地方政府，包括無(wú)家可歸者、租賃者、購(gòu)房者、業(yè)主、房屋開(kāi)發(fā)商等投資計(jì)劃，投資額度百分比在預(yù)算中早已確定。據(jù)此可發(fā)現(xiàn)奧斯汀住房保障體系具有一個(gè)特點(diǎn)，建立了健全的聯(lián)邦、地方政府多級(jí)財(cái)政支持體系，住房保障資金的使用、分配都有項(xiàng)目計(jì)劃給予支持，保證項(xiàng)目資金的足額到位。長(zhǎng)沙也應(yīng)借鑒這一做法，建立一套完整地中央、省、市本級(jí)三級(jí)財(cái)政支持體系，三級(jí)配套財(cái)政預(yù)算資金的比例約為2：3：5比較合適，地方政府將是住房保障資金的主力來(lái)源。就市本級(jí)來(lái)說(shuō)，市政府平均每年度為住房保障配套的資金規(guī)模大約為6億元，資金主要來(lái)源于住房公積金增值收益、土地出讓凈收益、政府財(cái)政預(yù)算資金等。另外，針對(duì)住房保障資金的分配使用，中央、省、市三級(jí)都要設(shè)計(jì)一套完善的項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)算體系，如經(jīng)適房投資計(jì)劃、公租房投資計(jì)劃等，配以合理的財(cái)政預(yù)算比例，形成穩(wěn)定的資金鏈，不至于造成資金的無(wú)序利用和浪費(fèi)。

　　6、探索住房保障債券融資模式

　　奧斯汀市在解決住房保障資金問(wèn)題上很早就開(kāi)始嘗試債券融資模式。2006年11月，奧斯汀市民贊成發(fā)行一般義務(wù)債券，以增加購(gòu)房者和中低等收入家庭的住房機(jī)會(huì)。債券包計(jì)劃于2006 年11月由選民通過(guò)，包括5500萬(wàn)美元住房保障資金，其中3300萬(wàn)美元被分?jǐn)傆糜谧饨穑?200萬(wàn)美元用于超額的購(gòu)房計(jì)劃。由此可見(jiàn)，發(fā)行債券用于住房保障融資在奧斯汀取得了成功，對(duì)住房保障作用相當(dāng)大。而我國(guó)在這一塊還比較薄弱，正在加速發(fā)展中。2011年6月，國(guó)家發(fā)改委便發(fā)文利用債券融資支持保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，為保障房建設(shè)籌措資金。在目前住房保障資金籌措難度大的前提下，長(zhǎng)沙應(yīng)該很好的利用這一政策，政府可考慮每5年或者每10年周期性的發(fā)行住房保障債券，發(fā)行規(guī)模和總額依需求而定，均衡的分配到每個(gè)年度使用，同時(shí)配套債券服務(wù)預(yù)算資金用于債券發(fā)行利息等的投入，以此來(lái)繁榮住房保障債券融資平臺(tái)，解決資金瓶頸問(wèn)題。

　　7、強(qiáng)化住房保障退出管理機(jī)制

　　奧斯汀對(duì)住房保障的退出十分重視，形成了一套比較完整的退出執(zhí)行方案。目前，長(zhǎng)沙在保障性住房退出機(jī)制方面政策措施還比較缺失，省內(nèi)有嘗試廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”試點(diǎn)，但也處于起步階段，制度還不成熟。我們可以學(xué)習(xí)奧斯汀市先進(jìn)的做法，形成一套嚴(yán)密的退出循環(huán)機(jī)制，加大對(duì)保障住房退出的動(dòng)態(tài)監(jiān)管監(jiān)測(cè)力度。一是對(duì)住房保障對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)和保障面積實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，一旦保障對(duì)象的家庭收入發(fā)生變化，保障標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整，以有效解決保障住房供給與實(shí)際保障對(duì)象錯(cuò)位的問(wèn)題；二是健全保障性住房的公示制度，提高住房保障工作的透明度，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，加大違法違規(guī)處罰力度；三是進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，對(duì)有效住房資源進(jìn)行合理有效配置。在具體的制度設(shè)計(jì)上，可考慮對(duì)租戶(hù)的收入每年進(jìn)行嚴(yán)格核定，當(dāng)收入超標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，累進(jìn)計(jì)算房租，如果在收入超標(biāo)的情況下連續(xù)租住超過(guò)一定時(shí)間則必須清算和退賠已獲得保障資金并強(qiáng)制退出，確保保障性住房的福利由需要保障的人享受。