【北美購房網(wǎng)獨家】萬達10億美元建悉尼地標 NAREIG為你淺析海外開發(fā)流程
來源：aaa作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/2/3
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（數(shù)據(jù)來源：Financial Times | NAREIG）
由中國第二大富豪所擁有的房地產(chǎn)集團大連萬達(DalianWanda)加速海外擴張步伐，提出了投資10億美元，重建悉尼港地標性建筑的計劃。萬達的擁有者王健林同意斥資4.15億澳元（合3.27億美元）購買位于悉尼中央商務(wù)區(qū)的GoldFields House。此次萬達準備斥資10億美元將這棟寫字樓和一座相鄰建筑改造成一個8.5萬平方米的綜合性建筑，其中將包括185米高的五星級萬達文華酒店。
近年來，越來越多的中國開發(fā)商都響應(yīng)“走出去”的號召，頻頻在歐洲、澳洲、北美拿地蓋樓。鑫苑、綠地、萬科、萬達這些中國開發(fā)商的名字已讓外國房地產(chǎn)界印象深刻。資本雄厚、雷厲風行似乎已經(jīng)成為了中國開發(fā)商的代名詞。這些動輒就上億美元的開發(fā)項目，開發(fā)商到底會投入多少現(xiàn)金？這些錢又被用在了哪些地方？北美房產(chǎn)投資集團為你來一一解讀。
■ 開發(fā)過程中的成本分析（Cost Analysis）
房地產(chǎn)開發(fā)項目的支出可以分為4大類：①拿地成本（Land Acquisition Cost）②硬性成本（Hard Cost）③軟性支出④工地支出（On-siteCost）⑤非工地支出（Off-siteCost）。
拿地成本Land acquisition cost
在萬達10億美元項目中，拿地成本為3.27億美元。根據(jù)FT報道，該地塊上目前有一棟寫字樓及部分相鄰建筑。因此，在萬達開工之前還需要拆除現(xiàn)有建筑。
硬性成本Hard Cost
拆除成本（DemolishingCost）也是在開發(fā)過程中不可小視的一筆支出，并且還要與之前的住戶/租戶協(xié)商。而空地（VacantLand）一則免去不菲的拆遷費用，二則也可以剩下與租戶/住戶談判的時間與人力物力。
除去拆除成本，建筑原材料等建筑成本都可以歸為硬性成本。
軟性成本Soft Cost
聘請建筑師、設(shè)計師、律師、和工程師的費用都屬于軟性成本。在拿到地塊之后，開發(fā)商就需要建筑師、律師團隊對地塊進行規(guī)劃，并向當?shù)卣块T（CityPlanning）提交申請，等待審批。如果審批未通過，則需要建筑師修改并再次提交申請；與此同時，律師團隊也需要與政府部門進行協(xié)商斡旋。如果審批通過，那么可以開始施工。這整一個過程我們稱作permitting。
一般來說，生地（rawland）指的是未獲得permit的土地。而熟地（shovel-ready）指的是已經(jīng)獲得審批，可以即刻按照獲批的圖紙進行開工建造的建筑用地。拿permit是一個漫長的過程。需要聘請有經(jīng)驗的律師、建筑師與政府“過招”。海外投資者期望能拿到熟地以節(jié)約時間和人力成本，但是市場上大多以生地為主。
工地/非工地支出 On/Off-Site Cost
主要包括下水道、污水處理、景觀綠化等費用。
■ 貸款（Financing）
在2007年，很多地產(chǎn)開發(fā)項目中貸款的比例能達到70%以上，有的項目甚至能達到90%。次貸危機爆發(fā)之后，各機構(gòu)監(jiān)管力度加大，對開發(fā)商的要求也趨于嚴苛。貸款機構(gòu)在審批時，會以開發(fā)商的過往業(yè)績作為參考，如果開發(fā)商之前有過類似項目的開發(fā)經(jīng)驗并獲得成功，那么貸款通過審批會相對容易很多。但是，海外投資者往往沒有這樣的“歷史記錄”，如果直接申請貸款，很容易碰壁。NAREIG商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)部推薦有意向在美國進行地產(chǎn)開發(fā)的投資者盡量與當?shù)貙I(yè)團隊配合，由他們負責與金融機構(gòu)進行溝通磋商。
■ 建筑許可證（permitting）
當開發(fā)商拿到土地后，需要對土地利用規(guī)劃到相關(guān)部門進行審批，就是前文軟性成本中提到的permitting。舉個例子，某開發(fā)商在曼哈頓東哈林區(qū)獲得一塊土地，目前該地塊獲得的限高是20米，約6層樓高。開發(fā)商計劃建造20層的公寓，那么就需要向Departmentof Buildings (DOB) 對限高進行重新申請。如果土地的性質(zhì)是住宅用地，而開發(fā)商想把第一層改建成商鋪，那么需要對土地用途進行審批，zoning需要從住宅變成商住兩用（MixUse）。
在這一過程中，需要專業(yè)律師和建筑師等團隊的參與。他們必須熟悉整個流程，并有與DOB“打交道”的經(jīng)驗。如果送批的圖紙被駁回，那么有經(jīng)驗的律師必須馬上找到相關(guān)聯(lián)絡(luò)人，了解DOB的想法，馬上修改申請圖紙。這一過程一般需要8-12個月，如果審批一直不能通過，項目遲遲無法開工，這對開發(fā)商來說也是巨大的損失，因此選好專業(yè)的律師和建筑師團隊是至關(guān)重要的。
在申請建筑許可時，如果和政府協(xié)商需要更改用地性質(zhì)或做其他調(diào)整時，政府部門并不會“明碼標價”，不會說明開發(fā)商必須做到這樣或哪樣才能獲得審批。但是，為城市公共建設(shè)做出貢獻往往更能讓DOB“心動”。例如，提供“廉價房”，如果開發(fā)商承諾建成后將一部分單元作為“廉價房”出售給低收入人群；還有為周邊居民修建公園、天橋等公共設(shè)施，也會獲得DOB的“芳心”。
上文提到的是美國房地產(chǎn)開發(fā)的一個前期過程，待項目啟動后，建筑工人工會、保險公司等都需要周全。項目完工后的出售/出租、管理、市場宣傳也是重要環(huán)節(jié)之一。我們將在下周繼續(xù)為大家介紹美國房地產(chǎn)開發(fā)的流程。
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