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美國房地產(chǎn)市場擁有市場經(jīng)濟(jì)所固有的周期性發(fā)展規(guī)律，1923年至今，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了3次顯著的泡沫，特別是最近一次的次貸危機(jī)更是引發(fā)了全球危機(jī)。究其根源，美國房地產(chǎn)市場的周期性發(fā)展，取決于人口、利率以及信貸、稅收等多重因素的綜合作用。

 

下表是美國房價指數(shù)的歷史曲線，這里的房價指數(shù)采用的是Case-Shiller房價指數(shù)，簡稱CSHPI（Case-Shiller Housing Price Index）。CSHPI包括國家和20個大都會的房價指數(shù)，它是美國地產(chǎn)行業(yè)最通用的指數(shù)。它是以2000年1月的房價為基準(zhǔn)，定義為100，由此根據(jù)實際交易價格計算其它年月的相對價格。

 

 美國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

我們先來回顧一下歷史。由圖中可以看出，美國的住房價格在20世紀(jì)80年代末到90年代中期，基本維持在一個穩(wěn)定的水平。從90年代末到2006年，房價漲了一倍。這得益于90年代美國經(jīng)濟(jì)的繁榮，IT行業(yè)的發(fā)展和2001后美聯(lián)儲的貨幣寬松政策。

 

從2003年開始，由于信貸政策的放松，許多購房者只需要付5%，甚至是0首付就可以貸款買到住房。同時，次級房貸（Subprime）市場的證券化也蓬勃發(fā)展。許多信用不好的人也能從銀行貸款，這樣就增加了市場的需求，促使房價的加速上升。每年的房價的增長率在15%。在2006年，信貸寬松政策的弊端顯現(xiàn)了出來，按揭的拖欠(Delinquency)比例開始上升。同時房價已經(jīng)漲到普通工薪階層所能承受的上限，市場的交易量開始萎縮，住房市場進(jìn)入了拐點。在2007年，房價開始下跌，這就促使按揭的拖欠比例進(jìn)一步上升。

 

許多投資銀行都有相應(yīng)的結(jié)構(gòu)化金融(Structured Finance)部門對按揭進(jìn)行打包，賣到債券市場上去。為了賺取更大利潤，都采用了大約1:30的杠桿（Leverage）。從2003年到2007年，這些部門都有著巨額的收益。但是一旦房地產(chǎn)市場開始衰退，杠桿的負(fù)面效應(yīng)就體現(xiàn)出來，地產(chǎn)市場小的波動便放大到抵押債券的巨大損失。首先是貝爾斯登（Bear Stearn）兩個投資抵押債券的對沖基金宣布資不抵債。投資者對貝爾斯登信任度下降，導(dǎo)致它瀕臨破產(chǎn)。在2008年3月，摩根大通（JP Morgan）宣布收購貝爾斯登。持有房地產(chǎn)抵押證券最多的雷曼兄弟（Lehman Brothers），在2010年9月宣布破產(chǎn)清算。這也是美國歷史上最大的破產(chǎn)案例，引起了市場的恐慌。經(jīng)濟(jì)開始衰退，使得房價加速下跌。

 

從2008年到2009年，美國政府和美聯(lián)儲竭盡一切辦法要挽救上個世紀(jì)大蕭條以來最大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美聯(lián)儲把貼現(xiàn)窗口的利息（Discount Rate）降到了0。美國政府提供了7000億美元的市場救援，注資那些對經(jīng)濟(jì)有巨大影響的瀕臨破產(chǎn)的公司，如：AIG (American Insurance Group)。

 

這些措施取得了很大的收效，避免了美國進(jìn)入大蕭條(Depression)，使得市場逐漸恢復(fù)信心。房價下跌的速度開始減慢。為了挽救住房市場，政府也提出了一系列刺激計劃。首先是布什政府對首次買房者提供8000美元的無利息貸款；奧巴馬上臺后，提出對2009年到2010年4月之前的買房者提供8000美元的補助。所以在2008底和2010年初，房價在上下波動。這期間房價的上漲是政府補貼的結(jié)果。在2010下半年，買房的刺激政策過期后，房價又開始下跌。同時，經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，失業(yè)率開始下降，并且按揭的拖欠率開始明顯下降。

 

當(dāng)前影響美國房地產(chǎn)市場有幾個因素：

 

1 地產(chǎn)市場上仍然存在著大量的法拍屋（Foreclosure）。在2008-2010經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，銀行并沒有沒收來的房屋全部發(fā)在市場上，一是由于很難賣出去，二是由于會導(dǎo)致房價的進(jìn)一步下跌。在2011年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)之際，銀行要把這些法拍屋逐漸放到市場上。在房價下跌的重災(zāi)區(qū)，如：佛羅里達(dá)，拉斯韋加斯，鳳凰城等，這類房屋占了40%的交易。通常這些房屋的價格遠(yuǎn)低于正常交易的價格。在這些法拍房屋消化掉之前，房價很難上漲。

 

2 銀行的貸款條件過于苛刻。在經(jīng)歷了次級房貸金融危機(jī)后，銀行當(dāng)前對貸款的審查十分嚴(yán)格。比如：首付不能低于20%，信用分要700以上，必須有穩(wěn)定的收入來源證明等。這樣就使得有能力買房的人數(shù)大量減少，新的按揭的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于以往正常水平。很多房屋交易由于買方無法拿到貸款而被迫流產(chǎn)。賣方更希望買方是全現(xiàn)金交易，而有能力全現(xiàn)金交易的畢竟是少數(shù)，所以買方有更大的討價的余地。在2011年第一季度，全現(xiàn)金交易大約占了35%。需要提及的是，亞洲人，尤其是華人平時比較善于理財，一般手里都有大量的現(xiàn)金，這時可以以很低的價格買到很好的住宅。

 

3 經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。在2011年4月，美國的股市已經(jīng)基本回到了2007年的水平。各個行業(yè)的收益大都好于預(yù)期，失業(yè)率也在下降，投資者和消費者的信息在上升。經(jīng)濟(jì)的繁榮會使得更多的人投資房產(chǎn)。

 

4 通貨膨脹的壓力。過去一年里美國政府大量發(fā)行國債，美聯(lián)儲采用量化寬松政策大量購買國債和住房抵押債券，這使得美元通貨膨脹的壓力很大。目前大量的資金還持有在銀行手中，通貨膨脹還不明顯，一旦這些資金流入到市場上，物價會飛漲。通貨膨脹會反使得住房價格上漲。在未來的一段時間里，購買房地產(chǎn)來規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險是很好的選擇。

 

5 美國夢概念的轉(zhuǎn)換。美國夢的一個重要組成就是擁有自己的獨立住宅（House）, 所以很多新移民都把購買住宅作為實現(xiàn)美國夢的標(biāo)志。同時在過去相當(dāng)長的一段時間里，美國人認(rèn)為房地產(chǎn)是有高收益率的最安全的投資。這些因素使得美國人更傾向于買房而不是租房。然而經(jīng)過這次危機(jī)后，許多人在房產(chǎn)上的巨額損失使得美國人買房的動力下降。最新的調(diào)查顯示美國年輕人把買房作為首要目標(biāo)的比例大大下降。

 

在以上的因素中，法拍屋的因素影響短期的市場。根據(jù)目前的市場數(shù)據(jù)，消化掉這些法拍屋大概還需要1-2年的時間。經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹的因素會影響長期的市場。銀行的貸款條件是受經(jīng)濟(jì)因素影響，一旦銀行確定經(jīng)濟(jì)會持續(xù)增長，貸款條件會隨之放寬，但是不會回到2003-2007年時的水平。美國夢觀念轉(zhuǎn)變的影響相對較小，擁有住房畢竟會帶來更多的便利。

 

最后，美國房地產(chǎn)稅管理過程嚴(yán)謹(jǐn)，可執(zhí)行性強。一般而言，在美國稅制中，納稅人的個人報稅相當(dāng)重要，稅收管理關(guān)注于納稅人的遵循行為。而在房產(chǎn)稅中，稅務(wù)當(dāng)局有很大責(zé)任。稅務(wù)當(dāng)局保存財產(chǎn)記錄、計算稅收、開出稅單、記錄支付等。