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在很多地方，溫室是用來讓植物生長的地方。而在紐約市，它們卻是用來“生長”公寓的。從60年代末前后，一直到90年代初，很多紐約房產公寓住戶都非常幸運地能擁有一座封閉在玻璃內的陽臺或露臺，構成一處全年都很宜居的戶外空間。 他們把這片圍起來的空間稱為“臨時建筑”（只不過這個“臨時建筑”是根本不打算拆除的），目的就是為了利用建筑法規(guī)的一個漏洞，即這類增建部分不會被計算到容積率當中。

而容積率從一定程度上決定了一座建筑能建多大。幾年前，這個漏洞已經被堵上了。法規(guī)的執(zhí)行也將變得更嚴格。 紐約房產公寓陽光房一直很受歡迎 “溫室”的標簽同“臨時建筑”一樣，是具有迷惑性的。 “人們可能會把盆栽植物放到那里，但是溫室真正的意圖在于創(chuàng)造更多的室內空間，”霍華德•L•齊默曼(Howard L. Zimmerman)說，齊默曼是一名建筑師，專業(yè)從事建筑外立面的修繕。他估計在紐約市內，這樣的溫室——或紐約市樓宇局(Department of Buildings)所稱的“陽光房”(sunroom)，有成千上萬個。

“多年來，建筑師們紛紛在外墻的縮進處建造這些由玻璃圍成的空間，然后打掉墻，將它們并入已有的單元里，充分利用建筑法規(guī)的漏洞。”齊默曼說。 按道理來說，這些建筑需要經過防水處理、妥善施工，并在樓宇局登記、獲批成為永久建筑。但在實際中很少這樣做。作為臨時建筑，它們不應安裝取暖或制冷系統(tǒng)。但是很多溫室都安裝了這樣的設施。 長久以來，這些不合規(guī)矩的小地方很容易被忽視，因為不可否認的是，溫室具有令人驚艷的效果，尤其是那種裝飾華麗的高端類型，配備了曲面的金屬和玻璃幕墻，標價達到50萬美元（約合人民幣306萬元）。而低端的則1萬美元（約合人民幣6萬元）即可。

美國房地產公司Coldwell Banker Bellmarc的助理經紀人吉娜•庫倫坎普(Gina Kuhlenkamp)說，帶有玻璃房的公寓可以獲得2.5到5萬美元（約合人民幣15萬元到31萬元）的溢價。庫倫坎普在海龜灣大廈(Turtle Bay Towers)賣了好幾套帶溫室的公寓。一反常態(tài)的是，在海龜灣大廈，溫室的建設原本就在開發(fā)商的設計方案當中，完全符合相關市政部門的規(guī)定。 政府出臺規(guī)定取締陽光房 近日，紐約樓宇局出臺一項新規(guī)定，它將從2015年開始在外立面檢查工作中落實。在新規(guī)定下，如果未經批準，不得將永久陽臺或露臺圍住，建造帶有取暖、制冷設施的額外空間，否則將視為違規(guī)。“在某些情況下，這些建筑將被勒令拆除。”樓宇局的發(fā)言人亞歷山大•施內爾(Alexander Schnell)說。 有些人可能會說，這個規(guī)定來得太遲了。紐約市有許多溫室，當初往往未經批準、或是在“臨時建筑”的幌子下建造的，現在已經老化了；有些溫室已經開始往相鄰的公寓漏水，造成了許多麻煩和金錢損失。于是現在，關于誰來負責、誰來賠償的糾紛就出現了。

“有些溫室的建造是經過合作公寓管委會批準的，有些則沒有。有時候，誰也不知道究竟有沒有獲批，因為年代太久遠，房主都換了好幾個，不知最初建溫室的房主是誰了。”Wolf Haldenstein Adler Freeman & Herz律師事務所的房地產律師史蒂文•D•斯拉德克斯(Steven D Sladkus)說。 當然，真正的問題在于，有的合作公寓股東并不知道某處溫室當初沒有獲批、也沒得到妥善施工，然后鄰居家就突然被水淹了。斯拉德克斯的客戶之一——上西區(qū)的一座樓盤就遭遇了這種情況。

“那座溫室并不是現任戶主建的，現在她說，‘管委會，這是你們的問題，’”斯拉德克斯說，“而管委會則說，‘不對，是你的問題。’” 薩頓廣場(Sutton Place)的一個合作公寓管委會正在與兩名股東死磕，這兩位住戶都在大樓的壓檐墻上建造了溫室。“紐約市樓宇局認定，他們的建筑和建材都不合法，責任被追究到了我們頭上，”該管委會的主席斯坦•貝爾(Stan Bell)說，他還說，他們的溫室已經造成漏水，損壞了磚墻。“我們找股東談過，但是他們不肯把溫室拆了，”他說，“要是真打起官司，那可能要花上好幾年，而且訴訟費也會很高。我擔心這樣會影響樓盤的銷售。 ” 齊默曼最近還在為另一個合作公寓管委會當顧問。多年前，有位股東從一位有名的劇作家那里買下一套頂層公寓，公寓屋頂上有一處溫室。劇作家告訴那個被明星光環(huán)鎮(zhèn)住的買家，說自己有一部劇就是在溫室里寫的。 “爭論的焦點在于那個建筑是否合法，”齊默曼說，“我們還沒有找到任何文件。” 而現在，這棟大樓有個地方需要養(yǎng)護，而溫室擋住了路。他說，股東已經同意支付額外費用，對溫室及其周圍施工。

對于那些被認定為有責任的股東，支付昂貴的修繕費或許只是開始。齊默曼說：“他們當初買下公寓的時候，就因那些溫室支付了溢價；而現在，有些股東被管委會告知，‘這個溫室沒有樓宇局的審批文件，是違法建筑。我們勒令你把它拆除，而且你不能把它再建起來，因為樓宇不會保護一開始就不合法的建筑。’” 取締陽光房引發(fā)大量糾紛 管委會和擁有溫室的股東之間，還可能會因為其它諸多糾紛鬧得更加不愉快。

“如果合作公寓內配有中央取暖或制冷設施，費用已經算進了物業(yè)費，而你有一個額外的溫室空間，這個空間會占用大樓的資源，”Terra Holdings的哈特說，“那么其他單元的業(yè)主都得為你買單。” 合作公寓是否應該發(fā)放更多股份？既然擁有溫室的業(yè)主占用了更多資源，那么他們是否應該支付更多的物業(yè)費？ 除此之外，還有容積率的問題。

“如果一個樓盤獲批的建筑面積是1萬平方英尺（約合929平方米），而你建了9000平方英尺（約合836平方米）的磚房，和1000平方英尺（約合92.9平方米）的溫室，這沒有關系，”齊默曼說，“這個樓盤符合區(qū)劃要求。” 但是，假如樓盤管理方對這個額外的空間有自己的打算，情況就不一樣了，“那些溫室會阻礙管委會建造健身房這類惠及所有居民的設施。”斯拉德克斯說。 許多合作公寓的管理方正在為早期的寬松政策付出代價。“在70年代，合作公寓管委會不像現在這么精明或者警惕。”哈特說。 “現在，要是有人向他們申請修建一座溫室，他們馬上就知道要拒絕了。”