在買房方面，如果你是菜鳥，看看別人的買房經驗是個不錯的選擇，今天小編為大家?guī)砹艘粋�買房者的自述，一起看看吧。
來自搜房城市經典業(yè)主論壇的Jordan，最近也加入到了改善換房大軍中，通過搜房二手房中介幫助，置換到了隔壁小區(qū)。
由于平時恰好是BLF闊葉林金融投資俱樂部的一名會員，所以從金融和房產結合角度，寫出了他買房中的各種經歷，希望能給購房者們一些寶貴參考。
在中國，房子似乎是一個永恒不變話題。不知道是不是大家事先約好的，筆者居住的這棟居民樓共有30戶人家，在今年至少有6戶人家進行了房產置換，或者購買第二套房產，基本目的都是改善型。
為什么都在置換或者購買都發(fā)生在今年呢？
筆者分析下來，一方面和國家政策不無關系，國家在一季度出臺了一系列刺激房地產交易的政策，比如3月27日財政部、國家稅務總局發(fā)布通知，提出個人購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，免征期限由5年下調為2年，進一步加快二手房流通速度，活躍市場。3月30日，二套房首付比例放寬，進一步刺激住房需求。再者，中央公積金調整引領地方政策導向，住建部出臺政策，降低公積金貸款門檻，在一定程度上能夠減輕購房者壓力。另一方面，這和消費者的改善需求也密切相關。筆者所在樓層有兩房換三房的，三房換別墅的。
政策
俗話說，上有政策，下有對策。在監(jiān)管嚴格的銀行體系也不例外。
筆者本身有一套房，是本地戶口，按照政策，可以購買第二套住宅，不過首付要至少4成，同時貸款利率要上浮10%。為了做到首付3成，同時貸款利率下浮10%，還是有途徑的。
第一種途徑，就是夫妻雙方辦理離婚，首套住宅上只保留夫妻雙方一位的名字。另外一位辦理第二套住宅貸款。辦理完貸款后夫妻雙方再復婚。筆者和同學聊天，同學提到他就是這樣辦理的，而且民政局對此心知肚明，默認這種現(xiàn)象。在歌唱和諧社會的旋律下，這是不是一種莫大的諷刺呢？
第二種途徑，社會上有專門運作貸款中介，他們在某些銀行有渠道。只要消費者支付一定的酬金，中介就可以將二套貸款辦理成首套，同時貸款利率下浮。當然，酬金肯定被銀行里的審批者，中介瓜分，而且前者應該是拿大頭。監(jiān)守自盜，政策的制定不過是難為了消費者，同時給審批和監(jiān)管者創(chuàng)造了另外一份利潤來源。
辦理貸款之前，需要買方支付賣方至少40%首付款，實際上這一點，中介也可以搞定，買方不用支付首付款，中介可以做首付款流水記錄，以滿足銀行貸款的審批手續(xù)。
其實，這一點上，似乎深圳審批要嚴格，買方的首付款需要打到第三方監(jiān)管機構，銀行審批到這筆資金的存在才會批準貸款�？雌饋砀鞯赜懈鞯氐奶厣�。
銀行信貸
當前經濟不景氣，投資增速下滑，出口下滑，提升消費潛力是解決問題途徑之一。對于合理的消費需求，銀行理應提供便捷的消費信貸。不過，從筆者的經歷來看，銀行對于消費信貸的審批還是非常嚴格。
筆者購買第二套住宅需要支付首付款，在向銀行申請貸款時遇到了諸多困難：
1、 筆者老家房產是父母的名字，銀行不接受這樣的抵押，銀行認為老年人沒有償還貸款的能力
2、 銀行消費信用貸款額度最高只有30萬元，而且對于貸款者的資質審批嚴格，比如需要貸款者服務的公司是世界五百強。對于貸款者個人創(chuàng)辦企業(yè)的，好像更麻煩。
3、 筆者通過關系申請裝修用途的信用貸款（該貸款金額可以超過30萬），銀行不僅需要申請者的相關資質證明，也需要擔保人及擔保人配偶的相關資質證明。在當今社會，請擔保人提供這樣的資質證明，實在需要貸款人與擔保人及其配偶建立非常尋常的信任關系。同時，銀行要求貸款人必須有一份裝修合同，這筆信用貸款需要打到裝修公司的賬戶。言下之意，貸款人還需要找一個信得過的裝修公司，以確保可以提取到資金。
稅收
無利不起早，國家如此竭盡全力維持房地產市場交易，背后是巨額的稅收利潤。二手房交易主要包括三塊稅收：
一是個人所得稅：
應納個人所得稅＝計稅價格×1%（或1.5%、3%），普通住宅1%，非普通住宅類房產為2%，拍賣房產為3%。
對于個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。
二是營業(yè)稅：
成交價*5.6%
1、房產證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%；
2、房產證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%；
3、房產證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%；
4、房產證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。
三是契稅：
一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。
上面提到普通住宅和非普通住宅，各省有自己的規(guī)定，包括人均住房面積和均價。筆者所在的地區(qū)，普通住房應同時滿足以下條件：(一)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；(二)單套建筑面積在140平方米以下；(三)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。前兩者是顯性指標，第三條則可以通過做低合同價格滿足，而差價由賣方直接支付給買方。
在中外環(huán)之間購買三房，基本只能算作非普通住宅。如果按照一套滿五不唯一，140平方米，550萬的住宅來來算，合同價格可以調整為450萬，稅收如下：
個人所得稅為450*2%=9萬
營業(yè)稅為(450-150)*5.6%=16.8萬，假設這套房原始購入價是150萬
契稅為450*3%=13.5萬
稅收總計為39.3萬，稅收占比39.3/(550+39.3)*100%=6.67%，無論從絕對值還是比例來看，稅收都是一筆不菲的收入，難怪政府要出臺穩(wěn)定房市的政策，這筆巨額的稅費可是一塊大肥肉啊。
雖然政府收了這筆巨額的稅費，提供的服務也不盡如人意。筆者上周日去房產中心辦理審稅，人山人海，各個窗口前均排著長長的隊伍。
據(jù)中介講，周末有500戶左右過來辦理業(yè)務。筆者還意外的碰到了以前的同事，因為錯過叫號，需要重新排隊，意味著排在幾百位之外，他和窗口的業(yè)務人員爭執(zhí)了起來。
傭金
二手房交易的傭金也是一筆不菲的費用。一般的房產中介報出的傭金是2%，比如鏈家，中原。
然而，隨著新房銷售的逐漸衰退，搜房也殺入了二手房交易市場，報出了0.5%的超低傭金。
以一套550萬的住宅計算，鏈家，中原的中介費是550*2%=11萬，搜房的傭金是550*0.5%=2.75萬，兩者的絕對差值還是比較大的。
當然，隨著搜房的攪局，鏈家，中原這些中介2%的傭金是可以談的，但做到0.5%幾乎不可能，因為這些中介門面多，成本開支大。
筆者判斷，未來傭金的下滑是必然趨勢，搜房憑借強大的資金實力，以及互聯(lián)網的運營，鏈家，中原等傳統(tǒng)中介的轉型是必然選擇。
顯而易見，二手房的傭金養(yǎng)活了龐大的中介市場，這個市場的從業(yè)人員應該是巨大的，年輕的業(yè)務們無論嚴寒還是酷暑，都是襯衫筆挺，都是沖著傭金去的。從這個角度看，房地產市場不僅事關國家巨額稅收，也事關一大批人的就業(yè)，真可謂牽一發(fā)而動全身。
房產的流動性
在6月中旬到7月上旬的股市中，流動性喪失成為股災的重要原因和推力之一。在二手房交易中，房產流動性也有一些問題。
很多房主出售住宅，是為了置換更合適的住宅，因此要求看中的下家盡快付款。碰到手里有資金的下家還好，如果碰到也在出售住宅的下家，房產交易就會出現(xiàn)資金周轉的問題。
然而銀行對于房產的抵押貸款似乎興趣不大，不愿意貸款給房主。這也是許多小貸公司存在的原因。小貸公司可以提供房產抵押貸款，當然利率比起銀行要高不少，至少都在年利13%以上，高一點的達到18%以上。
如果再有一次機會，筆者一定會說，我不打算買二手房了，實在是心力交瘁。
但是隨著新房銷售的放緩，二手房交易必將成為未來房地產市場的主力軍。二手房交易事關老百姓的住房改善需求，事關政府重要的稅收來源，也事關眾多年青人的就業(yè)，利益錯綜復雜，實非易事。
他人的買房經驗在一定程度上可以根據(jù)自身情況轉化成自己的經驗，多多積累買房經驗再買房比較好哦。
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