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作為中國(guó)人海外投資的主要目的地之一，近年來，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中國(guó)投資者日漸增多。2013年，中國(guó)人赴美投資房地產(chǎn)的額度達(dá)到220億美元，同比大增72%，超過加拿大成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的海外買家�？傮w來說，投資美國(guó)房產(chǎn)收益要比國(guó)內(nèi)高很多，從平均收益來看，目前在美國(guó)投資房產(chǎn)的收益率可以達(dá)到國(guó)內(nèi)一線城市的四倍。但是，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，紐約、洛杉磯等一線城市的投資收益率在不斷走低，美國(guó)二線城市將會(huì)為投資者提供更好的收益。

美國(guó)休斯頓7臥4衛(wèi)的房產(chǎn)

在國(guó)人海外投資金額增長(zhǎng)的同時(shí)，投資群體及年齡構(gòu)成都發(fā)生了變化；投資群體方面，由富豪變成了中產(chǎn)階級(jí)、白領(lǐng)階層；客戶的年齡構(gòu)成段也在發(fā)生變化，由原來的40—50歲轉(zhuǎn)變?yōu)?0—60歲之間，越來越多的普通人開始關(guān)注美國(guó)房產(chǎn)。

從數(shù)據(jù)來看，中國(guó)投資者近年來赴美投資額大幅攀升，主要是由于投資美國(guó)房產(chǎn)的人都比較有前瞻性，他對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)、匯率、國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的走勢(shì)、資金的機(jī)會(huì)成本等都有所關(guān)注；現(xiàn)在更多的投資者愿意全球資產(chǎn)的分配，而不是把雞蛋放在一個(gè)籃子里。

美國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)處于歷史高位

這兩年，中國(guó)人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率每年都超過了20%，兩年增長(zhǎng)了40%。次貸危機(jī)的時(shí)候，這些城市的房?jī)r(jià)跌了大概20%，現(xiàn)在，這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了次貸危機(jī)之前的20%，處于歷史高位。從目前的情況來看，美國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)是開始在復(fù)蘇的，一線城市復(fù)蘇的進(jìn)程已超過了次貸危機(jī)之前，所以大城市的投資價(jià)值在不斷降低，中國(guó)人投資的目光開始轉(zhuǎn)向像休斯頓、奧蘭多等城市，其預(yù)期收益率也要高于一線城市。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：目前，投資北京房產(chǎn)的年收益率是2%左右，但在美國(guó)，像休斯頓、奧蘭多這樣的城市，其年收益率可達(dá)到8%左右，收益率比可達(dá)到1:4。顯然，投資美國(guó)房產(chǎn)的收益率更高。北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)依然很高，1000萬元人民幣在北京北四環(huán)的運(yùn)村或中關(guān)村區(qū)域可以買一套大約200平方米的房子，并且還是高層或多層住宅。同樣是1000萬元人民幣，在美國(guó)第二大城市洛杉磯的熱點(diǎn)華人地區(qū)，比如說羅蘭崗、阿凱迪亞、蒙特利公園、奇諾崗、天普市等地區(qū)可以買至少3套建筑面積200平方米以上、占地面積超過400平方米的獨(dú)立別墅，并且這樣的獨(dú)立別墅通常還帶有大院子、草坪和泳池。所以就投資價(jià)值而言的話，美國(guó)房產(chǎn)還是比較值得投資。

以房養(yǎng)房是怎樣一個(gè)概念呢？

如果你買了獨(dú)棟大別墅，假設(shè)215萬美元一套，1年的房產(chǎn)稅差不多4萬美元，加上出租空置期，業(yè)主可能每個(gè)月還得倒貼錢。如果我們幫他做抵押貸款，貸出100多萬美元來投資公寓，這100萬美元可以在休斯頓買10套，算一下，每個(gè)月除去還貸、交養(yǎng)房成本后還剩下一些，這樣客戶每月就不用再去貼錢了。比如北京的房子賣了300萬，那你可以在休斯頓買6套公寓，按8%的租金凈回報(bào)率算的話，一年可得到24萬。再次，與以前相比，現(xiàn)在休斯頓的房?jī)r(jià)基本腰斬，未來肯定會(huì)上漲，之后再出售。這樣，每個(gè)月的租金可以給孩子當(dāng)生活費(fèi)，出售的收益也可以覆蓋他的學(xué)費(fèi)。

美國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展了上百年，已經(jīng)比較透明了，基本的數(shù)據(jù)都可以從相關(guān)網(wǎng)站上找到。一般來說，在投資一個(gè)項(xiàng)目之前，首先，一定要去當(dāng)?shù)貙?shí)際考察，確認(rèn)出租率、小區(qū)的配套等。其次，可以從城市的整體發(fā)展來考量，該城市未來人口發(fā)展到什么地步，有沒有產(chǎn)業(yè)支撐等，這基本上就可以斷定這個(gè)城市未來的發(fā)展動(dòng)向；然后再細(xì)化到項(xiàng)目的區(qū)域、犯罪率，再細(xì)化到房子的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、翻新的情況等等。一般來說，就投資而言，華人更喜歡購買公寓和聯(lián)排別墅，這些物業(yè)類型的投資回報(bào)率比較高；就自住而言，則更傾向于獨(dú)棟別墅。對(duì)于地段方面，美國(guó)人跟中國(guó)人有本質(zhì)上的區(qū)別，美國(guó)人非常講求居住品質(zhì)，他們喜歡居住在比較安靜的、治安比較好的郊區(qū)，美國(guó)很多大城市的市中心反而沒有人居住，而僅僅是工作所在地，市中心晚上的治安也比較差；但中國(guó)人認(rèn)為的好地段，就是市中心。