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越來越多的國人開始考慮讓孩子出國留學(xué)得到更好的教育，然而留學(xué)的高額費用是許多家庭必須要考慮的情況。時下越來越流行的“以房養(yǎng)學(xué)”的投資方式得到很多人的關(guān)注，到底如何才能將投資風險減少到最低是投資者最為關(guān)心的問題。

一、充分了解市場，確定是否宜于以房養(yǎng)學(xué)的投資

投資美國房產(chǎn)分為別墅與公寓。公寓每套市價為10萬至20萬美元左右。若資金允許可投資別墅，每套市價差不多約為40萬至50萬美元左右，投資別墅即擁有永久土地占有權(quán)。盡量選擇學(xué)區(qū)房是核心投資點，學(xué)區(qū)房臨近大學(xué)，有龐大的學(xué)生需求群體，易出租，并且交通購物便利，因而升值潛力大。高價值房才能達成以房養(yǎng)學(xué)的效果。但同時美國學(xué)區(qū)內(nèi)的居民要繳納房地產(chǎn)稅，稅額根據(jù)房子大小和價值來確定，不同的州還會有不同的數(shù)額，有時其中教育稅約占稅額一半。通常美國的房產(chǎn)稅都是不容忽視的金額，因此購房之前充分了解當?shù)卣�策，理清所有購房所需繳納的稅費，才能更加科學(xué)地計算在此地置業(yè)的投資回報率。

在美國以房養(yǎng)學(xué)的投資大致可以分以下幾個區(qū)域：

以洛杉磯、舊金山與紐約為例的一線城市。洛杉磯地域面積大，只在市中心有高樓，其他地方均為別墅，氣候更加適宜居住，因此也是投資和移民的首選。而舊金山是科技核心地帶，高素質(zhì)人群聚集地，因此舊金山房價也一直居高不下，當然這也是使得舊金山房產(chǎn)保值的重要原因。另外舊金山地帶的地中海氣候也是宜居環(huán)境。雖然表面上看起來紐約房價最貴，但由于其人口集中，經(jīng)濟科技發(fā)達，所以其房產(chǎn)毋庸置疑肯定是保值的。

此外，二線城市代表為費城、西雅圖、芝加哥；三線城市例如休斯頓、達拉斯、邁阿密等地區(qū)。幾大不同區(qū)域基本能夠滿足不同購房者要求的投資置業(yè)。

二、看準商機，在適宜時刻入手。

以房養(yǎng)學(xué)的說法是從澳洲流傳開來的，直到現(xiàn)在，在澳洲以房養(yǎng)學(xué)仍舊是澳洲留學(xué)的首選的投資方式，目前來看澳洲的房價以七年翻番的情況上漲，因此形勢仍對投資者有各種優(yōu)勢。

一些分布于加拿大、澳大利亞的房產(chǎn)看起來都很便宜，都可以考慮用于以房養(yǎng)學(xué)的情況。有些房子里包括冰箱、烤箱、中央空調(diào)、獨立熱水器等都有著齊全的家用電器，一般的公寓面積在60平方米以上，價格在10萬元美金以下。更有些房子在購房后的幾年都是包租的，年回報率一般都超過5％，甚至達到10％以上。這種情況肯定是令投資者滿意的數(shù)據(jù)，性價比高、環(huán)境好。而根據(jù)近幾年的留學(xué)數(shù)據(jù)來看，目前中國人為孩子讀書考慮買房的人群正在增多，且出現(xiàn)低齡化趨勢。因此在逐步走出次貸危機之后的美國房產(chǎn)市場，房價不置可否的正在悄然攀升，如果仍想有一個高投資回報率的以房養(yǎng)學(xué)投資計劃，還需要趁早入手更加劃算。

不過，工作人員也提醒，其實國外好學(xué)區(qū)的房價并不低，比如在美國，如果考慮自住的話，售價一般要在50萬美元以上的才值得出手。針對中國留學(xué)人群的增多，市場上較流行的是以房養(yǎng)學(xué)的方式，趁著國外房產(chǎn)市場正在低位，買入一些房產(chǎn)，通過出租并等待升值來減少留學(xué)費用的支出。一家機構(gòu)表示，他們推出的房源一般為法拍房，是美國次貸危機中收回的產(chǎn)房，房齡在10年上下，區(qū)域相對偏一點，有中介公司幫助打理，主要用于投資。而相比之下，這樣的房源更加適合用于以房養(yǎng)學(xué)的投資，性價比會更好。

也可以從以上信息可知，職業(yè)經(jīng)紀人的意見將會是投資以房養(yǎng)學(xué)過程中重要的意見來源，職業(yè)經(jīng)紀人的建議常常是中肯地，由于在美國買房的一方通常是不需要付買房的中介費用，因此美國方的經(jīng)紀人可以更加理性化地給予投資者適當?shù)赝顿Y意見，這將會對未來是否能夠?qū)崿F(xiàn)以房養(yǎng)學(xué)甚至是能否有一個高投資回報率的置業(yè)投資將有著重要影響的。由此可見，慎重地選擇一個適合自己的，專業(yè)并且中肯的經(jīng)紀人對于準備海外置業(yè)的所有投資者都是一個重要的方面。

三、注意投資風險

投資海外房產(chǎn)并不是沒有風險，相反，由于對當?shù)卣�策并不是十足了解，因此反而會顯得有更多風險。但是只要投資者做好全面的準備，例如如何運用金融匯率政策，對當?shù)卣�策法�?guī)的了解，做到知己知彼，才能謹慎下手，從而獲得高投資回報率的投資成果。

1、當?shù)氐恼�策，包括稅費、貸款、移民、教育、社會保障制度等等，不同的國家對于本國房產(chǎn)對外國人的開放程度都有不同的規(guī)定。這將是在海外置業(yè)的至關(guān)重要的前提條件。對于想利用購買房地產(chǎn)移民的人來說，更要注意當?shù)氐恼�策，例如新西蘭就不能把購買當?shù)胤慨a(chǎn)作為移民條件。對于有意向出國購房或者移民的人來說，選擇一家資深的專業(yè)機構(gòu)進行咨詢，也是很重要的準備工作。這將對投資者在海外置業(yè)起到很大的幫助。而在美國的貸款和房產(chǎn)稅在不同的州都會有差異的政策，因此充分了解當?shù)卣�策才是海外置業(yè)的首要條件。

2、房產(chǎn)市場的不確定因素多，是否能保證收益有沒有數(shù)是一直以來投資客都在擔心的問題。一位孩子在國外讀書的市民介紹，國外大學(xué)周邊的出租房相當多，確有不少投資客賺得盆滿缽滿，但有些國外的法律較偏向于租客，一旦出現(xiàn)問題，對房東的制約較多，高回報之下肯定有風險。

3、海外買房貸款是很普遍的現(xiàn)象，對于購房者來說，對投資國家和地區(qū)的貸款政策不是很熟悉，操作起來具有一定難度，可以借助專業(yè)機構(gòu)辦理按揭貸款。以澳大利亞為例，當?shù)厥赘犊顬?0%，剩下的都可以通過銀行貸款解決。而在美國貸款會根據(jù)不同的州有不同的政策，預(yù)先了解這些政策是很重要的情況。

4、“以房養(yǎng)學(xué)”更適合子女要留學(xué)澳大利亞的家庭的原因有：首先因為在美國買房終身要交地稅，每個州都不同，平均每年要交1.2%的地稅，這是一筆很大的開銷，而澳大利亞則無需交地稅。此外，無美國身份的人士去美國買房想要貸款有一定的難度，而在澳大利亞，留學(xué)生的父母作為外國人可以申請貸款，別墅最高可貸8成，公寓可貸7.5成。只要向澳大利亞銀行申請貸款只需提供在職證明和收入證明，一般要求你的收入是每月供樓還款額的3~5倍即可。所以，確認是否能夠承擔在美國的投資資金是很重要的事情。當然當美國房價不斷攀升的今天來看，現(xiàn)在在美國趁低價抄底置業(yè)，實現(xiàn)以房養(yǎng)學(xué)的投資也未嘗不是一件可能的事。