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房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)背離真相：漲價(jià)背后更多是下跌 中國(guó)的房?jī)r(jià)真的像統(tǒng)計(jì)局公布的那樣全面上漲嗎?房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)背后真相到底是什么?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告，2月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)均與上月相同，均為69個(gè)，但同比漲幅回落。 從發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)絕大部分成上漲趨勢(shì)。然而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)造假是眾人皆知的事情，以前統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)300個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，為什么現(xiàn)在只公布70個(gè)城市的數(shù)據(jù)呢?另外230個(gè)城市房?jī)r(jià)究竟是上漲還是下跌?如果其他城市是下跌的為什么刻意掩蓋只發(fā)布上漲的城市數(shù)據(jù)?今天就為大家扒一扒房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)背后到底掩蓋了什么。 調(diào)查機(jī)構(gòu)公布的中國(guó)各城市房?jī)r(jià)與官方數(shù)據(jù)嚴(yán)重背離 根據(jù)國(guó)內(nèi)某權(quán)威房地產(chǎn)信息網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，2014年2月份中國(guó)116個(gè)城市平均房?jī)r(jià)排行榜中，有53個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比1月份成下降趨勢(shì)，其中青島均價(jià)11357元/平方米，環(huán)比上月下降8.40%，在53個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市中下降幅度最大;而這116個(gè)城市平均房?jī)r(jià)與去年同期房?jī)r(jià)相比較，也有31個(gè)城市房?jī)r(jià)同比下降，同樣是青島市以同比下降17.22%的降價(jià)幅度在31個(gè)降價(jià)城市中降幅最大。 在該網(wǎng)站同時(shí)公布的全國(guó)100個(gè)城市行政區(qū)房?jī)r(jià)排名中，赫然有54個(gè)行政區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，超過(guò)一半的行政區(qū)房?jī)r(jià)都有不同程度下降。廣州市蘿崗區(qū)2月均價(jià)為13657元/平方米，以12.63%的降價(jià)幅度在54個(gè)房?jī)r(jià)下降城市中環(huán)比降幅最大;在這100個(gè)行政區(qū)中有18個(gè)同比去年2月份成下降趨勢(shì)，溫州的甌海區(qū)均價(jià)14886元/平方米，以降幅19.82%的降價(jià)幅度同比降價(jià)最高。 一個(gè)是全線上漲，一個(gè)是過(guò)半下跌，如果中國(guó)各城市真實(shí)房?jī)r(jià)真如上述網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)那樣，中國(guó)房?jī)r(jià)崩潰也就不遠(yuǎn)了。 全國(guó)范圍內(nèi)商品房成交量和土地交易量雙雙暴跌 數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國(guó)商品住宅銷售面積下降1.2%，銷售額下降5.0%。而在去年同期，這一數(shù)據(jù)分別為增長(zhǎng)49.5%和增長(zhǎng)77.6%。 “1-2月北上廣深樓市成交集體遇冷，以1月北京為例，成交量環(huán)比降幅近50%，新房、二手房均下降;其次深圳一手住宅成交環(huán)比下降45.5%，同比下降70.4%;上海環(huán)比下降30.65%�！� 1月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地3798宗，環(huán)比減少42%，同比減少7%，推出土地面積14511萬(wàn)平方米，環(huán)比減少49%，同比減少7%;成交土地2892宗，環(huán)比減少45%，同比減少21%;成交面積10772萬(wàn)平方米，環(huán)比減少52%，同比減少22%。 根據(jù)國(guó)際慣例房?jī)r(jià)泡沫破裂前的征兆就是商品房供大于求、成交量明顯下降，而政府土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)商拿地暴減是否說(shuō)明他們已經(jīng)預(yù)感到了即將到來(lái)的暴風(fēng)雨呢? 支撐中國(guó)房?jī)r(jià)不跌的剛性需求大幅下降 中國(guó)最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，是小學(xué)的數(shù)據(jù)——小學(xué)在校人數(shù)。1997年左右是小學(xué)在校生的高峰期，十幾年之后，他們畢業(yè)出來(lái)之后正迎來(lái)買房的最高峰。這也就解釋為什么前幾年中國(guó)房地產(chǎn)買盤(pán)的支撐如此強(qiáng)勁。也可以解釋未來(lái)幾年，越過(guò)這個(gè)最高峰之后，整個(gè)的結(jié)構(gòu)就變化過(guò)來(lái)了，新增的需求根本就跟不上如此大量的供應(yīng)。 中國(guó)婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內(nèi)中國(guó)婚嫁習(xí)俗轉(zhuǎn)變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國(guó)將迎來(lái)最后一個(gè)人口“生育高峰后遺癥”和“第一個(gè)死亡高峰”。最后一個(gè)生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬(wàn)人以上，其中1987年的2550萬(wàn)人是頂峰，當(dāng)年生的人今年是26歲，正當(dāng)適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬(wàn)人;而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進(jìn)入死亡年齡周期，中國(guó)將進(jìn)入建國(guó)以來(lái)第一個(gè)真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加而需求的減少。簡(jiǎn)言之，2015年中國(guó)婚房供需將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼中的房產(chǎn)泡沫罪魁禍?zhǔn)? 美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯.索維爾認(rèn)定，把美國(guó)樓市泡沫吹大進(jìn)而導(dǎo)致崩潰的罪魁禍?zhǔn)�，正是政府本身。這體現(xiàn)在很多方面：美聯(lián)儲(chǔ)政策所促成的廉價(jià)信貸刺激了購(gòu)房者的過(guò)度需求;加州等沿海地區(qū)的土地用途管制讓房屋建造成本和租金成本急劇飆升;得到政府隱性擔(dān)保的房利美與房地美讓投資者忽略了風(fēng)險(xiǎn);美國(guó)政府“出于好心”向低收入者和少數(shù)族裔提供“經(jīng)濟(jì)適用房”，提升“住房自有率”，強(qiáng)行要求借款人對(duì)低信用評(píng)級(jí)人群放低信貸要求，導(dǎo)致窮人降低了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)而冒險(xiǎn)購(gòu)房;而那些原本是私營(yíng)卻日益被證券交易委員會(huì)“收編”的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)給予高風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款型證券很高的評(píng)級(jí)，這種錯(cuò)誤的擔(dān)保在繁榮時(shí)期推動(dòng)房?jī)r(jià)飛升，泡沫破裂后的緊急下調(diào)又拉動(dòng)房?jī)r(jià)狂瀉。 索維爾所總結(jié)的美國(guó)現(xiàn)象“政府越是干預(yù)，房?jī)r(jià)越是高漲，居住成本越是會(huì)侵吞更多人的收入份額”，倒是和中國(guó)“越調(diào)越漲”的“房?jī)r(jià)調(diào)控”相映成趣。他還說(shuō)，當(dāng)有人大力鼓吹某種“天大好事”時(shí)，尤其要引起警覺(jué)，無(wú)論是房屋自有，還是抵押貸款喪失抵押品贖回權(quán)的減少，這也讓人聯(lián)想起中國(guó)的保障房建設(shè)運(yùn)動(dòng)。正如索維爾所說(shuō)，房地產(chǎn)興衰的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理通常真實(shí)而清晰，只是往往會(huì)被種種的修辭與宣傳所搞混。沒(méi)有人會(huì)承認(rèn)政策錯(cuò)誤，但卻很擅長(zhǎng)轉(zhuǎn)嫁責(zé)難，把公眾的批評(píng)矛頭引向其他方向，例如那些居心不良的開(kāi)發(fā)商。 房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì) 騎虎難下 我們先來(lái)看一個(gè)故事：一個(gè)聰明人在海邊撿了一顆石子，說(shuō)這個(gè)石子值100萬(wàn)快錢，把它賣給了一個(gè)人，這個(gè)人覺(jué)得整個(gè)島上的錢加一起也沒(méi)有100萬(wàn)啊，怎么辦，于是向錢莊借，錢莊也沒(méi)有這么多錢，于是把印鈔機(jī)打開(kāi)，印了這100萬(wàn)，借給了他買了這個(gè)石子。然后這個(gè)人開(kāi)始賣這個(gè)石子，100萬(wàn)賣給了第二個(gè)人，由于第一個(gè)賣石子的人把錢花了，所以島上的錢多了，所以這一百萬(wàn)可以籌集到，多買些產(chǎn)品就有了。但當(dāng)把這個(gè)石子以200萬(wàn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，錢莊只能又印了100萬(wàn)鈔票，就這樣鈔票越印越多，可是當(dāng)這個(gè)石子不停的流動(dòng)轉(zhuǎn)讓時(shí)，大家并不覺(jué)得島上的錢多，產(chǎn)品價(jià)格還是原來(lái)的那樣�？墒钱�(dāng)這個(gè)石子不流通或流通的慢時(shí)，大家覺(jué)得錢多了，可是如果當(dāng)持有石子的人把它扔到大海里，那就等于島上憑空多出N多個(gè)100萬(wàn)來(lái)，怎么辦，央行最害怕的就是這顆石子沒(méi)了。它沒(méi)了島上產(chǎn)品的價(jià)格就會(huì)飛漲，就會(huì)通貨膨脹。那么持有石子的人就綁架了島上的經(jīng)濟(jì)。 中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)使中國(guó)央行發(fā)行了太多的人民幣，如果房?jī)r(jià)下降，等于把那顆石子投進(jìn)了海里，那么多印出來(lái)的錢會(huì)使中國(guó)產(chǎn)品價(jià)格飛漲，會(huì)發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹。房?jī)r(jià)與石子的屬性是一樣的，就是價(jià)格和價(jià)值嚴(yán)重的背離。實(shí)際上房地產(chǎn)的崩盤(pán)受害最大的并不是中國(guó)的商業(yè)銀行，而是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系。為什么政府遲遲沒(méi)有把房?jī)r(jià)降下來(lái)，不是降不下來(lái)，如果真想降房?jī)r(jià)，只需要一道政令，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)在一夜之間土崩瓦解�？墒呛蠊�誰(shuí)能承擔(dān)，嚴(yán)重通貨膨脹誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)?政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下降，可是托市還能到幾時(shí)? 中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)五個(gè)崩盤(pán)信號(hào) 一是售房旺季樓市不旺。對(duì)比往年中國(guó)新年前后火熱的樓市，各地樓市出現(xiàn)開(kāi)年遇冷的現(xiàn)象。整體樓市交易顯得十分冷清。 二是三四城市的樓市已經(jīng)有價(jià)無(wú)市，土地城鎮(zhèn)化過(guò)快導(dǎo)致“鬼城遍地”。中國(guó)樓市建的多，售的少、入住率低成為了一些城市房?jī)r(jià)崩盤(pán)的導(dǎo)火索。發(fā)展到今年，甚至傳出公務(wù)員被派售房任務(wù)，工資與售房多少掛鉤，這足以證明中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入寒冬。 三是銀行已經(jīng)縮緊房產(chǎn)的銀根。過(guò)去關(guān)系緊密的房地產(chǎn)和銀行，因?yàn)椤板X緊”的原因，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了裂縫。銀行收緊銀根讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力越來(lái)越受到考驗(yàn)，房企可能會(huì)出現(xiàn)資金面斷裂的危險(xiǎn)。脫離市場(chǎng)實(shí)際的房?jī)r(jià)不可能支撐多久，房?jī)r(jià)全面下降的趨勢(shì)已越來(lái)越緊張。 四是拋售房產(chǎn)的民間人士越來(lái)越多。據(jù)悉，因各種原因，那些囤積房產(chǎn)的民間人士最近已開(kāi)始全面拋售房產(chǎn)，而且出價(jià)一個(gè)比一個(gè)低。 五是許多大亨紛紛撤資房地產(chǎn)。最典型的例子是華人首富李嘉誠(chéng)撤資中國(guó)大陸房市，拋售410億的大陸地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)科也已經(jīng)拋售上海物業(yè)。