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中國人出國投資移民人數(shù)不斷攀升，2012年輸出資金近200億美元，不過美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2013年到2014年，中國人單是在美國買房就花了220億美元(約合1300億人民幣)。

　　相信大家都有感覺，在美國只要是中國人看上的地方，房價都已經(jīng)在不斷的漲、漲、漲，甚至有些地方不用全款還買不到房。但是，對于這些在中國創(chuàng)造無數(shù)買房致富神話的國人來說，美國買房其實并不是一個像表面看起來那么美妙的下一個致富神話，而暗藏了一個又一個坑。

　　5.各種交易費用和中介費

　　一般美國買房的時候，就需要承擔(dān)一次性付清的成交費用——產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費用，產(chǎn)權(quán)保險費用，城市稅，郡稅，公證費用，HOA物業(yè)管理費用，產(chǎn)權(quán)記錄費用Recording Deed，產(chǎn)權(quán)公司費用，一般可能達房價的5%左右。這還不包括中介費。

　　如果房產(chǎn)賣掉，則需要交房子獲利的33%，在此之前賣方還要支付房地產(chǎn)經(jīng)紀公司費用、賣方的過戶公證費、屋主產(chǎn)權(quán)保險費、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件準備費、文件公證費、經(jīng)紀公司的法律規(guī)范監(jiān)督費等等，另外還需還清所有尚未支付的地產(chǎn)稅、社區(qū)費等，這些費用幾乎要占去房屋全價的7%左右。

　　賣房開支最大的一筆費用是請經(jīng)紀人，大約占房價的6%，而且一般都是包含在房價里，也就是賣家要承擔(dān)中介費。

　　4.房產(chǎn)稅Property Tax

　　美國買房子雖然永遠都是自己的，但買房后每年都要交稅，直到永遠(除非你賣掉)。房屋的當(dāng)?shù)卣�府每年征收相�?dāng)于房地產(chǎn)值1%到4%的房產(chǎn)稅。如果你沒有錢按時繳納房產(chǎn)稅，那么，美國政府可以沒收你的房產(chǎn)。把你的房產(chǎn)拍賣，用以抵償欠稅。

　　另外根據(jù)美國各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子總價的0.5%-3%不等。美國的房產(chǎn)稅各州與各州不一樣，以10萬美元價值房屋為例，最高的州為密歇根州，達到平均3.4%左右。

　　中國的富人一直在盼著房子升值，而很多美國人卻巴不得房子降價，因為地產(chǎn)稅會隨著房價漲跌。

　　3.個人所得稅Individual Income Tax

　　外國人在美國的房產(chǎn)，如果是出租，每年獲利部分的交稅額為個人所得利潤的20%，如果一年的個人所得為5%-7%，即這5-7%的20%要交稅�？鄢�房子的折舊費，一般3.5%左右的20%為實際交稅的費用。租金收入稅：租金的10%到38%。租金收入每年都要報稅。

　　注：美國國稅局定義的外國人，不是正常意義上的外國公民，而是一年中在美國居住時間未超過183天的非公民或非永久居民人士。

　　另外，還有賣房時需按照增值額繳納所得稅。如房屋持有人為個人，利潤所得稅為房產(chǎn)增值部分超過25萬美金其余部分的稅收；如房屋持有人為家庭，利潤所得稅為房產(chǎn)增值部分超過50萬美金其余部分的稅收。

　　以加州為例，利潤所得稅 = 房價升值部分x(加州稅9.3%+聯(lián)邦稅15%) = 房價升值部分x 24.3%。房價增值部分 = 賣房時房產(chǎn)估價價格 -(所還利息+ 地產(chǎn)稅 + 折舊 + 維修費)。如果房屋持有年限在1年以內(nèi)就進行交易，聯(lián)邦稅部分征收35%。銷售費用為總賣價的5-6%。

　　2.FIRPTA特別稅

　　如果在你賣房的時候，你是美國居民身份，那么，你可能符合美國的房產(chǎn)優(yōu)惠政策，個人盈利在二十五萬之內(nèi)，夫妻兩人盈利在五十萬利潤之內(nèi)的自住房是免稅的。

　　但如果在你賣房的時候，你的身份是外籍人士(非美國公民或非美國永久居民)，那么，根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當(dāng)非居民外籍人士出售美國房產(chǎn)時，需要預(yù)先扣留賣價的10%作為此房產(chǎn)的資本利潤稅的預(yù)扣。預(yù)扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。

　　另外，賣房利潤所得還可能需要交納所在州政府的預(yù)扣稅，如在房子賣出的時候，賣主不居住在俄勒岡州，那么，俄勒岡州對資本利潤也有一個預(yù)扣的百分比, 具體的數(shù)字會根據(jù)具體的情況核算。所以外籍人士賣房后的總共預(yù)扣會是在10%以上。

　　這里要就注意，無論你投資房產(chǎn)是賺了還是賠了，外國人賣房必須要向美國稅務(wù)局繳納所得稅，由產(chǎn)權(quán)公司在過戶時就扣除房價的10%。

　　當(dāng)然，此預(yù)扣可以在非居民外籍人士申報其當(dāng)年的個人所得稅時作為稅務(wù)預(yù)交款項。 當(dāng)非居民外籍人士當(dāng)年的實際個人所得稅低于所預(yù)扣之款項時，多預(yù)扣的款項是可以被退回的。 如果非居民外籍人士沒有在相應(yīng)的年度申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款收納。

　　然而，向美國國稅局申報年度個人所得稅，還是需要像美國居民一樣計算應(yīng)交稅額，另外還可能需要把其他收入包含在內(nèi)，其中的手續(xù)也不簡單。如果沒有報稅，則之前的房價10%預(yù)扣額不會退還。

　　1.遺產(chǎn)稅/贈與稅

　　房產(chǎn)生前或死后過戶給子女，繳稅大不同。很多人會把房產(chǎn)傳給子女，對于生前還是百年后將房產(chǎn)過戶給子女，兩種選擇，稅務(wù)上也會略有不同，分別會牽涉到交贈予稅和遺產(chǎn)稅。贈予稅是贈予人在世的時候向其他人贈送自己資產(chǎn)要申報的稅，而遺產(chǎn)稅是納稅人過世以后資產(chǎn)向繼承人轉(zhuǎn)移時要考慮的稅。

　　美國贈予稅和遺產(chǎn)稅都共同享有500萬的免稅額度，也就是說當(dāng)個人贈予資產(chǎn)價值少于500萬美元時，無論是在世的時候贈送，還是過世以后通過繼承的方式轉(zhuǎn)移給家人，這個資產(chǎn)轉(zhuǎn)移本身都是不需要繳稅的。但要注意的是，子女賣房的時候，就大不一樣了。

　　另外，選擇繼承還是贈予給孩子，會導(dǎo)致房屋成本不同，從而導(dǎo)致孩子賣房時增值額計算的差別，以及增值額相應(yīng)的所得稅額差別。

　　美國稅法規(guī)定，如果是生前贈予房產(chǎn)的話，受贈人稅法意義上的“成本”是父母買房時的價格。比如，一套房子父母是10萬美元買的，送給孩子以后，孩子的房產(chǎn)成本也是10萬。如果房子是過世后由子女繼承的，孩子持有房產(chǎn)的成本是原來持有人過世那一天房產(chǎn)的市場價值。同樣用剛才的例子，假設(shè)過世的時候房子的價值是45萬，那在孩子手里這個房子的成本就是45萬而非10萬。因為成本變高，賣房時的凈利潤就會變得更少，稅也就交的少。因此用遺產(chǎn)方式將房產(chǎn)傳給子女，子女賣房時，稅務(wù)較有利。

　　所以，準備去美國投資房產(chǎn)的人，千萬不要在過幾年，才能發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)在某個坑里了。

　　美國房地產(chǎn)的保值增值功能無法拒絕，要避免以上的各種問題，最簡單和直接的方式，是把投資管理交給專業(yè)的私募投資公司或者房地產(chǎn)信托REIT來進行。