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紐約市有300多年的歷史，從最初的殖民地，到今天的世界大都會(huì)。紐約市區(qū)人口有760萬，郊區(qū)有4千萬人。全市共有76個(gè)民族，使用125種語言，3%是華人。全美第一部都市規(guī)劃法1916年在紐約市最先產(chǎn)生，全美最完整的城市規(guī)劃法1964年在紐約市制定。

　　

　　一、 讓城市有秩序地成長

　　紐約城市規(guī)劃的指導(dǎo)思想是如何讓城市有秩序地成長，其法律的基礎(chǔ)是希望規(guī)范可見及不可見的未來。如1990年在我任職的時(shí)候就曾對所有的房屋規(guī)劃及城市體系進(jìn)行了一次修改，當(dāng)時(shí)主要是解決如何協(xié)調(diào)、保留現(xiàn)有的社區(qū)并使它們不要有過多的增長。

　　城市發(fā)展與其它事物的發(fā)展相似，城市規(guī)劃也有一個(gè)從青少年到青年、中年的不同時(shí)期，每時(shí)期發(fā)展的步驟都不一樣。紐約的城市規(guī)劃是一個(gè)中年期的規(guī)劃，它的規(guī)劃法有一個(gè)很獨(dú)特的程序叫做Urban Land Use Review Procedure，英文縮寫成ULURP。

　　

　　二、紐約市城市規(guī)劃的宗旨

　　1、提升全體居民的居住環(huán)境質(zhì)

　　提升全體居民的居住環(huán)境是規(guī)劃里面的第一個(gè)大目標(biāo)，這個(gè)宗旨如果不保的話，其它的事情都成為本末倒置。我們做任何規(guī)劃，最終就是讓我們的居民認(rèn)為，他們的居住環(huán)境質(zhì)量在提高，而不是惡化。比如一個(gè)城市的發(fā)展方式為什么要向周邊，為什么不往東、往西或往南往北，或者，為什么要建設(shè)一個(gè)廣場,或一個(gè)公園,新開發(fā)一片小區(qū),成立一個(gè)新的市政中心,建立一個(gè)新的商務(wù)中心，其宗旨在什么地方？總之，規(guī)劃第一個(gè)宗旨就是提升全體居民的居住環(huán)境質(zhì)量，這在美國是第一重要的，稱為No.1 rule，法規(guī)第一條。

　　2、城市必須有秩序、有條理地綜合發(fā)展

　　城市的發(fā)展不可能很快速，也不可能毫無秩序，而且也不可能往單一的方向，城市規(guī)劃必須使城市有秩序、有條理地綜合發(fā)展。無論是在整個(gè)資金的運(yùn)作上，在整個(gè)人員的安排上，以及在執(zhí)法、執(zhí)行、監(jiān)督上都必須首先遵循這樣的一個(gè)條件。所以我們在從事規(guī)劃的時(shí)候必須要考慮到我們的發(fā)展方向以及綜合發(fā)展的實(shí)質(zhì)表現(xiàn)在什么地方,必須有秩序、有條理。

　　3、必須創(chuàng)造有鮮明特色的城市形象

　　我們透過規(guī)劃的手法要能把城市的形象充分地表達(dá)出來，使我們的城市形象在某個(gè)城市區(qū)域有獨(dú)特的個(gè)性，不是當(dāng)城市規(guī)劃出來后，大家感覺不出我們當(dāng)?shù)氐某鞘信c其它的城市有什么差別。

　　4、城市必須保持穩(wěn)定的城市用地價(jià)格與價(jià)值

　　保持穩(wěn)定的城市用地價(jià)格與價(jià)值也是目前為止一個(gè)非常重要的指導(dǎo)思想，目前中國還沒有做到這一點(diǎn)。

　　土地是很寶貴的資源，土地與市政建設(shè)開發(fā)以及與建設(shè)的發(fā)展方向也有相對的關(guān)系。中國的土地將來能夠變成一種商品，變成一種價(jià)值。在社會(huì)主義的構(gòu)架下，必須把中國的土地當(dāng)成一個(gè)投資，做成一種商品，使土地的價(jià)格與價(jià)值能夠穩(wěn)定地發(fā)展。所以在城市規(guī)劃里，絕對不可以將新區(qū)的工業(yè)、商業(yè)、住宅隨便地?cái)[放，或者，哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的興致上來了可隨便地對城市規(guī)劃進(jìn)行改動(dòng)，是因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格與價(jià)值有著絕對的關(guān)系。比如今天我買這個(gè)小區(qū)，因面對某個(gè)公園，我就是愿意多付這么多錢，但如果哪天這個(gè)公園突然消失了，前面冒出兩棟高樓，把視線擋住了，我當(dāng)然就不會(huì)投資購買。所以保持穩(wěn)定的城市用地價(jià)格與整個(gè)城市規(guī)劃的宗旨有絕對的關(guān)系。

　　

　　三、城市規(guī)劃的實(shí)施過程

　　紐約市在規(guī)劃上有個(gè)規(guī)則，就是必須給規(guī)劃的主審官員以相當(dāng)?shù)男姓�與法律地位，否則他們做出來的決定有可能馬上就會(huì)被其他人給推翻掉，而且將來隨著人事變動(dòng)也難免被隨意修改。紐約城市規(guī)劃還非常公開，由社區(qū)－區(qū)－市三個(gè)級別同時(shí)進(jìn)行。在紐約，審批規(guī)劃有時(shí)間性，凡是牽涉到任何市政府土地使用改變，或整個(gè)大型的舊區(qū)改變，如填海、填河，包括對被市政府強(qiáng)行征收的房地產(chǎn)，或者是市政府準(zhǔn)備向民間購買的大量土地，以及我們在重大建設(shè)上的選址都必須經(jīng)過以下程序：

　　首先到都市規(guī)劃局立項(xiàng)，（不是到計(jì)委，紐約沒有計(jì)委這個(gè)部門，將來中國也是慢慢地會(huì)把計(jì)委取消掉，目前已經(jīng)在北京開始了。）都市計(jì)劃局收到立項(xiàng)申請后，進(jìn)行初步審核，主要看內(nèi)容是否符合提出申請的要求。都市規(guī)劃局必須看一下有沒有一個(gè)總體的環(huán)境質(zhì)量分析報(bào)告，如果有違反，可以拒收。

　　合格的項(xiàng)目，5天之內(nèi)，要把申請的所有材料轉(zhuǎn)到社區(qū)委員會(huì)，美國的社區(qū)比中國的街辦稍微大一點(diǎn)。社區(qū)委員會(huì)將首先審查這個(gè)申請。

　　在60天內(nèi)，社區(qū)必須盡快通知社區(qū)居民，告訴他們現(xiàn)在有一個(gè)土地改變使用或者土地規(guī)劃的事情，接著主持公共聽證會(huì)，公聽會(huì)的結(jié)果必須及時(shí)通告都市規(guī)劃委員與區(qū)長，社區(qū)委員會(huì)也可以使這個(gè)申請自動(dòng)通過，放棄審查的權(quán)力。

　　項(xiàng)目申請的下一步是送到區(qū)長辦公室，由區(qū)長審核。此時(shí)不一定主持公聽會(huì)，區(qū)長可以馬上提出意見。如果申請的要求是跨區(qū)的，必須與其跨區(qū)委員會(huì)商量。區(qū)長必須在30天內(nèi)把對這個(gè)申請的意見送到都市規(guī)劃委員會(huì)。都市規(guī)劃局委員會(huì)受理后即召開全市居民參加的市政公聽會(huì)。規(guī)劃局委員會(huì)可以通過公聽會(huì)批準(zhǔn)，也可以在批準(zhǔn)時(shí)加上附加條件。

　　第三，如果申請?jiān)诙际幸?guī)劃委員會(huì)就被拒絕的話，那這個(gè)項(xiàng)目就胎死腹中了；如果通過了，規(guī)劃局委員把市政公聽會(huì)意見整理好后送到市議會(huì)，就好像中國的人大一樣。市議會(huì)有50天時(shí)間進(jìn)行評審，如果通過，項(xiàng)目就被立項(xiàng)，成為法律；若有意見可以發(fā)回規(guī)劃局重審。（一般項(xiàng)目到此步驟，市議會(huì)99%都會(huì)通過，除非是一個(gè)政治上的角力問題。）

　　為什么最后的審核單位是市議會(huì)，而非規(guī)劃局呢？因?yàn)樵诩~約的政治體系下，市議會(huì)是民選官員，都市規(guī)劃局委員是指派的，是內(nèi)閣官員，因此在強(qiáng)調(diào)民意的制度下，任何指派的官員必須服從民選官員。民選官員權(quán)力大于內(nèi)閣官員。

　　如市議會(huì)通過后，即送市長，市長在5天內(nèi)簽署公文。（由于市長是經(jīng)過全市人民一人一票選出來的，所以他的職位、權(quán)力應(yīng)該是最大。）市長也可以有否決權(quán)，若市長否決的話，市議會(huì)在3天內(nèi)，可以通過2/3的票推翻他的否決權(quán)。

　　經(jīng)過此程序通過的項(xiàng)目，都具有法律基礎(chǔ)。

　　這個(gè)規(guī)劃具法律基礎(chǔ)的地位就是通過這樣的一個(gè)形式建立起來的，結(jié)果使大家都能接受、服從、與遵守。這就是紐約市的做法。