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　在美國50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，該稅收是地方政府的主要收入來源。目前房產(chǎn)稅稅率是1%-3%，房產(chǎn)稅作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的征收主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。那么美國如何來征收房產(chǎn)稅呢?

　　征收主體(郡政府、市政府和學(xué)區(qū))：

　　1、美國地方政府來征收房產(chǎn)稅，地方政府根據(jù)各自實(shí)際情況來確定稅率并依法征收，這項(xiàng)稅收主要用于居民所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)的支出。

　　2、而美國的聯(lián)邦政府和州政府是不征收房產(chǎn)稅的。美國房產(chǎn)稅的征收主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。他們之間的征收比例劃分是按1:1:5來征收的。

　　確定稅率：

　　1、房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算來制定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價(jià)值總額每年都有變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都不同。如果某個(gè)地方政府的一年開支為2億美元，這個(gè)地方的房產(chǎn)估價(jià)總額為100億美元，那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是2%。假如過了一年后，該地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，房價(jià)有所提高，房產(chǎn)估價(jià)的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持2億美元不變的話，當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率為1%。也就是說，房價(jià)上漲了，房產(chǎn)稅可能降低。

　　2、房產(chǎn)稅計(jì)算。各地方政府根據(jù)本地財(cái)政需要，規(guī)定一個(gè)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的房產(chǎn)稅率。而應(yīng)付房產(chǎn)稅則是房產(chǎn)稅率與房產(chǎn)納稅價(jià)之積。房產(chǎn)納稅價(jià)一般是房產(chǎn)市場公平價(jià)，但有些地方政府允許一定折扣，政府會提供一個(gè)折扣率。在這種情況下，房產(chǎn)納稅價(jià)是房產(chǎn)市場公平價(jià)與折扣率的乘積。

　　3、房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評估師給出市場公平價(jià)。由于美國大多數(shù)房屋為獨(dú)棟房，所以房與房的差別很大，包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會采用銷售對比方法，即比較近6個(gè)月內(nèi)三四個(gè)在附近已售房屋的價(jià)格，根據(jù)地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。另一個(gè)方法是重置成本法，但此法一般是針對新房，主要考慮重建同樣房屋所需成本，然后根據(jù)地價(jià)以及折舊調(diào)整。

　　4、確定稅率的具體程序是：市、鎮(zhèn)委員會通過預(yù)算，各級政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額，再根據(jù)評定的房屋計(jì)稅價(jià)值確定房產(chǎn)稅的稅率。

　　稅率的計(jì)算公式為：預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值總額=房產(chǎn)稅稅率。

　　5、稅率的高低要受到一定的限制，因?yàn)槁?lián)邦法律規(guī)定了對財(cái)產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))征稅的最高限額。財(cái)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)地方立法機(jī)關(guān)正式批準(zhǔn)后，即成當(dāng)?shù)氐姆ǘǘ惢�。�?jù)此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率，適用于估價(jià);一是實(shí)際稅率，適用于市價(jià)。由于各地估價(jià)比率不一，各地稅率也有較大差異。

　　征收手續(xù)：

　　1、在美國交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡單。通常，地方政府會給每個(gè)房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網(wǎng)上支付。各地政府對納稅頻度各有規(guī)定。比如，費(fèi)城一年只有一次，房產(chǎn)估值辦會在每年12月給房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表，房主必須在第二年3月31日前支付。加州房地產(chǎn)稅分兩次繳納，第一次是當(dāng)年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新澤西州，一年則分4次。

　　2、美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

　　免征條件：

　　美國地方政府規(guī)定了一些減免稅項(xiàng)目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值來實(shí)現(xiàn)的。另外還有一種減免美國房產(chǎn)稅的方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時(shí)，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產(chǎn)稅。這個(gè)對我們?nèi)A人具有現(xiàn)實(shí)意義。

　　另外還有退伍軍人免稅額。美國目前有30個(gè)州,對退伍軍人自用住宅財(cái)產(chǎn)評價(jià)提供某一固定金額免稅額。

　　拒交處罰：

　　1、對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時(shí)間越長罰金越高。當(dāng)所欠稅款和罰息罰金達(dá)到一定程度后，地方政府可以對拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣。很多法拍房就這么來的。

　　2、由于政府房產(chǎn)稅擁有最先申訴抵押權(quán)，因此，如果房產(chǎn)主對多方機(jī)構(gòu)有違約，那么地方政府有最優(yōu)權(quán)力在房產(chǎn)拍賣所得款項(xiàng)中得到資金用于抵稅。以加州為例，如果超過期限，房主會被征收應(yīng)付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房產(chǎn)被地方政府沒收拍賣。