我們一起來看看美國買房子如何才能防止上當(dāng)受騙。跟中國一樣，在美國(房源)，購房消費對一個普通的老百姓而言，可能是他一生中最大的支出，如果因為購房被騙，那該是多么悲慘的事!美國的法律制定者顯然很清楚，在房屋交易過程中，買方往往處于弱勢，必須制訂一套切實有效的規(guī)則用于規(guī)范交易行為，防止欺騙行為，實現(xiàn)對購房者利益的保護。
那么，美國是怎么做的?今天一起來看看。
1、美國房產(chǎn)中介必須有從業(yè)執(zhí)照
在美國，90%以上的房產(chǎn)交易都是通過房產(chǎn)中介(經(jīng)紀(jì)人)完成的，房產(chǎn)中介算是個寵大的職業(yè)群體。因此，美國保護購房者的一項關(guān)鍵措施，就是從中介入手，對中介實施規(guī)范管理。
美國的房產(chǎn)中介都是專業(yè)人士，必須參加專業(yè)課程學(xué)習(xí)并通過考試，才能申請執(zhí)照。有過犯罪紀(jì)錄或其他不良道德紀(jì)錄的人士，申請則可能被拒。沒有取得執(zhí)照的人，是不能收取傭金的。
房產(chǎn)中介的執(zhí)照分兩種，一種是Broker(交易商)，另一種是Salesperson(交易員)，交易員不能直接從事房產(chǎn)買賣，必須加入某一個交易商才可以。交易員從業(yè)達(dá)到一定的年限后，才能申請考Broker并成為交易商。
2、買方經(jīng)紀(jì)人需對購房者“絕對忠誠”
在美國，購房者一般都不用支付傭金，雖然這不是強制規(guī)定，但是行業(yè)慣例。買方經(jīng)紀(jì)人的傭金，是由賣方經(jīng)紀(jì)人來支付的，這筆傭金的數(shù)量，在買方還沒有委托經(jīng)紀(jì)人之前，就已經(jīng)由賣方經(jīng)紀(jì)人在房產(chǎn)掛牌廣告中明確告知了。這就好比一個懸賞廣告，賣方經(jīng)紀(jì)人在廣告中稱，誰要能幫助我賣掉這個房子，我就跟他分?jǐn)傎u方付給我的傭金。
盡管購房者不用支付傭金，但買方經(jīng)紀(jì)人仍然只對購房者負(fù)責(zé)，而不是“誰給我錢，我就為誰服務(wù)”，買方經(jīng)紀(jì)人對買方具有勤勉、遵從、忠誠、披露的義務(wù)。當(dāng)然，買方事先要跟經(jīng)紀(jì)人簽訂一份委托合同確認(rèn)關(guān)系，購房者憑這份合同才可以享有買方經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，買方經(jīng)紀(jì)人憑這份合同才可以在交易完成后要求賣方經(jīng)紀(jì)人支付傭金。
有了這份合同，買方經(jīng)紀(jì)人必須遵從買方的購房要求尋找房源，必須如實披露他跟賣方之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。美國法律不允許買方經(jīng)紀(jì)人向買方隱瞞在傭金之外向賣方收取錢財?shù)氖聦�。如果買方經(jīng)紀(jì)人同時又是賣方經(jīng)紀(jì)人，這個情況必須提前得到買賣雙方的一致同意才算合法。
同時，買方經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)將房屋掛牌廣告的全部內(nèi)容告訴買方(通常是提供一份掛牌廣告的打印件)，有義務(wù)提醒買方在產(chǎn)權(quán)過戶之前，聘請專業(yè)人士進行房屋檢查(Property Inspection)。注意，如果買方不愿花錢進行房屋檢查，過戶后才發(fā)現(xiàn)房屋有重大缺陷，那么買方就只能自行承擔(dān)后果了。
3、只有專業(yè)律師才能起草交易合同
當(dāng)你看中房子準(zhǔn)備提交Offer(出價文件)時，美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會交給你一份格式合同讓你填寫，這時，你可能會擔(dān)心這個格式合同的來源以及是否對你不利。實際上，這種擔(dān)心完全是多余的。
在美國，Offer就是一份買方單方面簽訂的尚未生效的房屋買賣合同，當(dāng)這份合同交給賣方，賣方同意并簽字后，這個Offer就成了一份生效的合同，對雙方具有了約束力。
由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，在美國，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是禁止起草合同的，那么誰有資格起草合同呢?執(zhí)業(yè)律師!所有與房地產(chǎn)交易有關(guān)的合同都是由各州的房地產(chǎn)協(xié)會聘請的專業(yè)律師依照聯(lián)邦法和各州的法律起草的，這些格式合同的條款從某種程度上都是法律條文的直接反映，對買賣雙方都是公平的，買方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。比如價格、付款方式和某些選擇項。填寫這些空白處時，你的經(jīng)紀(jì)人會向你作出解釋，幫助你決定怎么填寫。如果格式合同之外你還有額外要求，比如你要求賣方把冰箱、洗衣機、家具一起留下，你可以填寫補充合同(Addendum)作為Offer的組成部分。
值得注意的是，這些格式合同都有版權(quán)，房地產(chǎn)協(xié)會會員之外的人士是不能使用的，如果賣方不通過經(jīng)紀(jì)人直接在門前插牌子賣房子，將來簽訂合同時是不能使用這些格式合同的。
4、客戶保證金賬戶“看牢”購房者定金
美國房產(chǎn)中介與中國房產(chǎn)中介最大的不同，可能就是對代收的客戶交易款項的處置和管理。
美國的房產(chǎn)中介在銀行開立的帳戶分為自有帳戶和客戶保證金帳戶(Trust Account)，客戶支付的購房定金和其他款項，屬于保證金性質(zhì)，必須存入保證金帳戶。這個帳戶是沒有利息的，房產(chǎn)中介公司不能夠利用該帳戶的余額獲利。
此外，美國的購房者一般在提供offer時會附上一份定金支票，如果賣方?jīng)]有在offer上面簽字，這張支票是不用去銀行兌現(xiàn)的。一旦賣方在Offer上面簽了字，房產(chǎn)中介就會把定金支票存入自己的客戶保證金帳戶，或者按買方的要求直接轉(zhuǎn)入過戶公司的帳戶。
房產(chǎn)中介的保證金帳戶受到政府管理部門的監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)帳實不符或有挪用的情況，就會受到最嚴(yán)厲的處罰，嚴(yán)重者會被吊銷執(zhí)照或入獄。如果交易不成并非買方的責(zé)任，定金通常都會順利返還給買方。
5、要過戶了，擔(dān)心余款沒保障?
在美國，所有的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)都是由中立的第三者即過戶律師或者產(chǎn)權(quán)公司辦理，當(dāng)買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給過戶律師或者產(chǎn)權(quán)公司，并不是賣主。
如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到過戶律師或產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上，這時候房地產(chǎn)交易才真正完成。過戶律師就會根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的有關(guān)條文，把一些費用，諸如:傭金，產(chǎn)權(quán)保險，過戶的其他雜費，從房款中扣除，并立即支付給賣主，所以很多賣主在過戶后數(shù)小時內(nèi)就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介入控制房款的機會。
產(chǎn)權(quán)公司在這一過程中是完全中立的，它的任務(wù)就是查詢產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移文件(Deed)、代辦產(chǎn)權(quán)保險、編制交易報表、依照買賣合同代收買方支付的交易款項、分派交易款項以及將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移文件(Deed)報政府備案(Recording)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移文件(Deed)備案之后，過戶公司會郵寄一份拷貝文件給購房者，這份Deed文件相當(dāng)于中國的產(chǎn)權(quán)證。
由于有產(chǎn)權(quán)保險，購房者也不用擔(dān)心過戶之后產(chǎn)權(quán)的合法性和完整性，因為產(chǎn)權(quán)保險公司在同意為你的產(chǎn)權(quán)提供保險之前，都已對你房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況了解個底朝天。即使真的出現(xiàn)問題給你造成損失，你也會得到保險賠償。
6、不滿意?無理由退貨
一位在美國加利福尼亞剛剛買下的房子的人士特別強調(diào)道，中國與美國購房還有一點很大不同，那就是即使你己經(jīng)買了房、簽了約、付了款、并住了進去，如果你對己買到手的房子不滿意，或是發(fā)現(xiàn)有更便宜、結(jié)構(gòu)更合理、地理位置更滿意的房子，你依然可以很方便地退房，無需什么理由。“不滿意”三個字就是理由，無需再作什么解釋。
他表示，在美國，“不滿意就退貨”,“無理由退貨”在買房上同樣適用。上述人士稱，美國的開發(fā)商最怕當(dāng)被告，因為只要一當(dāng)被告，官司還沒開打，他就己經(jīng)死定了。比不得在中國，購房者打官司是打不贏開發(fā)商的，十個有九個會敗訴。
希望對您有所幫助！
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