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1. 什么是兩書?

兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。

2. 關(guān)于逾期交房的違約責任

如果開發(fā)商未能按照房屋買賣合同之約定交房，且沒有依約可免責的延期理由，則應(yīng)承擔逾期交房的違約責任。

逾期交房是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)糾紛最多的問題之一，也是購買期房者最為擔心出現(xiàn)的問題。逾期交房時，開發(fā)商應(yīng)如何承擔違約責任就成為房屋買賣合同中應(yīng)注意的重點事項。

逾期交房的違約責任在前后兩種房屋買賣合同文本中有著較大的不同。在《示范文本》中，規(guī)定開發(fā)商逾期交房的違約責任就是支付違約金，而在原使用的買賣契約中，則規(guī)定有雙倍返還定金和支付違約金兩種方式，對此，不同時期購房的客戶在處理逾期交房時的方式是有所不同的。

3. 在購房過程中，怎么處理面積的誤差?

(一)面積誤差比絕對值在3%或4%以內(nèi)(含3%或4%，該比例由雙方協(xié)商確定)時，雙方據(jù)實結(jié)算。如產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣合同約定面積，則出賣人應(yīng)于收到具有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪部門實測面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同)文件之日起30日內(nèi)向買受人退還有關(guān)面積差價款;如產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣合同約定面積，則買受人應(yīng)于出賣人向其出示具有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪部門實測面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同)文件之日起30日內(nèi)向出賣人補交面積差價款。逾期支付面積差價款的，違約方每逾期1日向?qū)Ψ街Ц稇?yīng)付差價款萬分之3至萬分之5(違約金的具體比例由雙方協(xié)商確定)的違約金。

(二)當該房屋的面積誤差絕對值超出3%/4%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，應(yīng)自出賣人向買受人出示具有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪部門實測面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同)文件之日起15 日內(nèi)將解除本契約的書面通知送達出賣人，出賣人自接到該解除契約通知之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按照中國人民銀行同期貸款利率給付相應(yīng)利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差比 在3%/4%以內(nèi)(含3%或4%)部分的房價款由買受人補足;超出3%或4%部分的房價款由出賣人承擔，相應(yīng)面積的產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差部分的房價款由出賣人返還買受人。

如買受人未在上述期限內(nèi)將解除本契約的書面通知送達出賣人，則視為買受人不退房，處理方式同上。