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中央在《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。這個問題的進(jìn)一步明確，使人們對美國房地產(chǎn)稅的關(guān)注度又有所提高。

筆者前兩年也曾寫過一篇相關(guān)短文，現(xiàn)在再說說這個話題，力求對美國房地產(chǎn)稅有個比較全面的解析。

一、房地產(chǎn)稅的征收辦法

美國房地產(chǎn)稅是由地方政府定期(一年或者半年)根據(jù)房地產(chǎn)估價和相關(guān)稅率對房地產(chǎn)所有人征收的一種稅。1792年，美國在建國初期就有4個州開始征收房地產(chǎn)稅。1798年，美國通過的財產(chǎn)稅法律就包含對房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。到了20世紀(jì)初，美國的每個州都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。

美國的房產(chǎn)屬于永久產(chǎn)權(quán)，戶主不僅擁有房產(chǎn)，還擁有房產(chǎn)所屬的土地。房地產(chǎn)稅主要根據(jù)戶主擁有的房地產(chǎn)價值來征收的從價稅。也就是說，只要你擁有房地產(chǎn)，就必須年年為此而繳稅。征收房地產(chǎn)稅的前提是不管個人房子面積多大，不管居住人員多少，也不管是商業(yè)用房還是私人住宅，更不管有幾處房子，只要有房地產(chǎn)，就必須按規(guī)定稅率納稅。當(dāng)然也有免交房地產(chǎn)稅的房產(chǎn)：主要是政府的房產(chǎn)和非盈利公益機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)(比如公立學(xué)校、圖書館和教堂等)。這是因為政府收自己稅多此一舉，徒增手續(xù);政府一般要鼓勵發(fā)展非盈利的公益機(jī)構(gòu)，這樣可以降低非盈利機(jī)構(gòu)的成本，也減少另外撥款。

美國的房地產(chǎn)稅由各地方政府征收，而不是由美國聯(lián)邦政府來征收。地方征收的房地產(chǎn)稅又具體包含郡稅，鄉(xiāng)或市稅和學(xué)區(qū)稅，以學(xué)區(qū)稅最多。而且法律規(guī)定，每一級的稅收自己留用，不用上交。

房地產(chǎn)稅里有兩大因素，房地產(chǎn)估價和稅率，這兩項都是由政府機(jī)構(gòu)定的。房地產(chǎn)稅稅率的制定主要依據(jù)政府預(yù)算和支出的情況來征收。首先是看縣、市每年社區(qū)服務(wù)的支出需要多少以及學(xué)區(qū)中小學(xué)的花費要多少，然后再看政府征收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產(chǎn)稅來堵窟窿了。政府會根據(jù)需要征收的房地產(chǎn)稅總額和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場價值來決定房地產(chǎn)稅稅率。因此，在不同的州，或同一個州不同的城市，甚至同一個城市的不同學(xué)區(qū)，房產(chǎn)稅稅率都可能不一樣。通常好學(xué)區(qū)、房價高的地方房產(chǎn)稅也高。最高的地區(qū)可以達(dá)到3%，但這畢竟是極少數(shù)，全美大多數(shù)地區(qū)的房產(chǎn)稅率都在1%-2%之間浮動。房產(chǎn)估價的制訂比較復(fù)雜。這個估價規(guī)則由當(dāng)?shù)氐目?相當(dāng)于我國的地市)政府制訂，有的是以上次交易價格，有的是以某個時間的估價，有的是每年以某種公式重估。政府對房產(chǎn)的估價，一般都低于房產(chǎn)市價。一般說來，房屋產(chǎn)權(quán)每發(fā)生一次變更，地方政府就會以新的購價為基數(shù)進(jìn)行一次估價。但在夫妻及注冊伴侶之間、在父母和子女之間或從祖父母到孫子女之間的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移可以免除重新估價。由于房產(chǎn)估價的具體數(shù)額，直接關(guān)系到每位房主每年稅費的多少，可能會發(fā)生爭執(zhí)。所以每個郡都有一個房產(chǎn)估價的裁議管理委員會來解決這些爭議。如果房主認(rèn)為估價不公，房主可以申訴，要求重估。這些裁議管理委員會的成員一般都是兼職的，也是平常老百姓，所以一般沒有自身利益糾葛，能夠按照規(guī)程公道辦事。如果民眾對房地產(chǎn)稅稅率的制訂有質(zhì)疑，也可以在定稅程序中提出異議，或者向法院告定稅率的機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)稅的計算主要是以房地產(chǎn)的價值乘以房地產(chǎn)稅稅率而來。居民每年一般分兩次繳納。對于居民來說，房地產(chǎn)的價值主要包括兩個方面，一是房屋本身的價值(主要依據(jù)購買時的價值、裝修增加值和市場增值)，二是土地的價值。因此，盡管同一個社區(qū)的房地產(chǎn)稅稅率相同，屋主也會因為每一幢住宅其占地面積不同、房屋的裝修程度不同而繳納不同數(shù)額的房地產(chǎn)稅�；蛘哒f，即使同在一個社區(qū)住同樣面積的住宅，因占用土地面積不同，裝修程度不同，從而房價不同，屋主每年繳納的房地產(chǎn)稅也會不同。那么，如果一個人擁有市場價值50萬美元的獨立住宅，他是否就要按照50萬美元的稅率來繳納房地產(chǎn)稅呢?也不一定，這是因為房地產(chǎn)稅的名義稅率由地方政府制定，而其實際需要繳納的稅率則是名義稅率通過一定的計算處理而得出的。由于房地產(chǎn)估價的計算方法各不相同，有的是房地產(chǎn)的全部價值，有的則有一個估價比率，使其僅為房產(chǎn)價值的一部分，更有的則是通過房屋租金來計算的，所以美國房地產(chǎn)的實際稅率并非我們所聽說的那么高，通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于名義稅率。比如，當(dāng)?shù)卣�府可以確定按房地產(chǎn)市場價值的5%、10%或20%的房地產(chǎn)征稅值。如果房地產(chǎn)征稅值是10%，50萬的住宅就可以按5萬美元的價值來征稅，如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)稅的稅率是1%，那么擁有價值50萬美元的這位居民每年要繳納的房地產(chǎn)稅就是500美元(50000 X 1%)。為什么要采取這種方法征收房地產(chǎn)稅，這主要是考慮到征收房地產(chǎn)稅，不但要適應(yīng)地方稅收的需要，也要兼顧房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這就要保護(hù)房屋擁有者的利益，鼓勵居民購買住宅的積極性。否則，房地產(chǎn)稅過高，就會壓垮房地產(chǎn)市場，也不利于房地產(chǎn)稅的征收。

房地產(chǎn)稅一般按年計，房價越貴，房產(chǎn)稅越高。房產(chǎn)值在房價穩(wěn)定時期，一般按購房時的房價決定。同時在街道和社區(qū)設(shè)有一個房屋評價組織，隨著房子狀況的變化，房主可提出申訴，增減房產(chǎn)值。例如多年失修，房子已不值原價了，可以申請減少;又如原房屋進(jìn)行了改建或擴(kuò)建，房產(chǎn)值就必須提高。美國人也很自覺執(zhí)行納稅義務(wù)。大多數(shù)美國人都定期到街道、社區(qū)的稅務(wù)部門繳房產(chǎn)稅。逾期不納稅者，要按月利率10%以上繳納滯納金;幾經(jīng)催促未繳納者，稅務(wù)部門可提出起訴，由法院判定;逾期3年不交者，有關(guān)機(jī)構(gòu)可對房子進(jìn)行拍賣，拍賣款首先繳稅，余款退還房主。

此外，美國各級地方政府在征收房地產(chǎn)稅時，對于退伍軍人、退休老人、殘障人士以及特殊貧困戶等特殊群體也有一些不同的減免措施。

二、房地產(chǎn)稅的相關(guān)法規(guī)

美國征收房地產(chǎn)稅起步早、時間長，相關(guān)的法規(guī)也比較完善。

房地產(chǎn)交易稅。在美國進(jìn)行房屋買賣也是要交稅的，交易稅過戶時要一次性交齊，稅率大多為房價的2%至4%，一般由買賣雙方平分。交易稅也屬于“地稅”，當(dāng)?shù)卣�府征收后，由各州的郡、市和學(xué)區(qū)按一定的比例抽取。

私人住宅出售減免所得稅。美國公民收入達(dá)到稅法要求的付稅額度時，都有義務(wù)每年向聯(lián)邦政府和州政府繳付個人所得稅。房地產(chǎn)稅屬聯(lián)邦個人所得報稅扣稅項目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規(guī)定不一。如果在稅務(wù)年度出售自己的房地產(chǎn)，其賣房利潤當(dāng)然也屬于交納個人所得稅的范疇。所謂賣房利潤是調(diào)整以后的賣價減去調(diào)整后的成本。調(diào)整后的成本是買價減去銷售傭金、律師費等。調(diào)整后的賣價是賣價減去房屋整修費用。因此，對整修費用的收據(jù)應(yīng)妥當(dāng)保存。此外，1997年5月之前，美國聯(lián)邦稅法準(zhǔn)許美國公民只要滿足下述兩個條件，在出售自己個人住宅時可以享有12·5萬美元的免稅額：一是業(yè)主夫妻任何一方達(dá)到55歲;二是業(yè)主在出售此房屋之前5年內(nèi)在此房屋內(nèi)住滿3年。1997年5月之后，美國政府又出臺了新的公民自住房出售稅務(wù)優(yōu)惠政策，即如果業(yè)主擁有個人住宅滿5年，同時在此5年中的兩年里將其作為主要居所，那么在出售該房產(chǎn)時，每個單身業(yè)主即可享有25萬美元資金增值免稅額，如果是夫妻共有，即可得到50萬美金的免稅額。這項優(yōu)惠政策使美國中產(chǎn)家庭受益良多，也是很多美國退休老人能夠“以房養(yǎng)老”安享晚年的前提條件。依照美國房產(chǎn)稅法，度假房產(chǎn)、投資房產(chǎn)、出租房產(chǎn)都不屬于個人住宅之列，不得享有上述優(yōu)惠。

房地產(chǎn)交換減免稅。美國稅法規(guī)定，當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)用來作為以物易物的交換交易而非買賣交易時，可以享有特殊的免稅優(yōu)惠。這種稅務(wù)優(yōu)惠通常需要滿足如下法定條件：其一，業(yè)主出售某物業(yè)之前或之后兩年內(nèi)，必須購買另一棟價值相等或價值更高的物業(yè);其二，業(yè)主依照稅法中規(guī)定向政府提交延遲付稅的申報。如果在規(guī)定的期間內(nèi)，業(yè)主不能購買到另一棟價值相等或價值更高的物業(yè)，則必須向政府繳納法定的所得稅。

個人住宅改裝節(jié)能設(shè)備減免稅。在美國對住房重新裝修是要重新評估房價的，隨著房屋裝修后的升值，交納房地產(chǎn)稅額也會增長。為了鼓勵居民節(jié)省能源，前幾年美國稅法規(guī)定，用于家居節(jié)省能源改建費用的30%可以免稅。這項免稅優(yōu)惠政策適用于：安裝使用生物燃料的爐子，節(jié)能門窗戶、燈具、空調(diào)和熱水器。該免稅優(yōu)惠適用于2009年和2010年，但最多不能夠超過1500美元。對于在自己的家居安裝象太陽能熱水器，地?zé)釤岜煤皖愃频奶娲�能源設(shè)備，該免稅優(yōu)惠沒有最高美元限制。從現(xiàn)在到2016年，你在自己的家居安裝類似的替代能源設(shè)備所帶來的開銷，你都可以申報總費用30%的免稅。

房地產(chǎn)出租征收所得稅。美國的個人所得稅實行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%。出租房地產(chǎn)的收入所得適用此稅。在美國，無論本國人或外國人，如果將屬于自己的房屋出租，其收入都要按有關(guān)法規(guī)收取個人所得稅。對于“非美國居住居民”的租金收入一般有兩種處理方式：一種是承租人直接依租金“收入”的30%扣繳。在這種情況下該房屋的房地稅、修理費、房屋保險費等都不能扣減。另一種方式是選擇將租金申報年度所得，按外國人的累進(jìn)稅率的規(guī)定繳稅，在這種情況下稅法容許一些費用可以從收入中減除。

房屋保險費。在美國購買房產(chǎn)的同時，購買房屋保險是強(qiáng)制的。比如在紐約，一棟50萬美元的房子，房屋保險費每個月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的州往往還要額外增保一份自然災(zāi)害險，例如加州要加保地震險，南方城市要加保颶風(fēng)險等。如果不買相關(guān)保險，銀行就不敢給你貸款。

社區(qū)管理費。如果居住的是公寓房或是聯(lián)體別墅，那么就要承擔(dān)每個月150美元到500美元不等的社區(qū)管理費(或稱物業(yè)費)。對于某些高級公寓，一間公寓的社區(qū)管理費每月甚至可能高達(dá)上千美元。如果居住的是獨棟房屋，庭院維護(hù)費用也比較高成。例如，雇人剪草每個月開銷大約是100美元左右。如果任由庭院雜草叢生，社區(qū)有關(guān)人員會幫你剪平，但你必須及時補(bǔ)交罰款。

遺產(chǎn)贈與稅。這是美國聯(lián)邦政府對死亡者的遺產(chǎn)和生前贈與的財產(chǎn)課征的一種稅。聯(lián)邦贈與稅與聯(lián)邦遺產(chǎn)稅有著密切的內(nèi)在聯(lián)系，因此，美國1976年稅收立法將二者合并統(tǒng)一課征。美國公民的房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈與時，當(dāng)然也要征收遺產(chǎn)稅或贈與稅。贈與稅與遺產(chǎn)稅一樣，是在在應(yīng)納遺產(chǎn)稅額中，扣除統(tǒng)一抵免額，最后得出的實際納稅額。統(tǒng)一抵免額是指稅法允許每一納稅人從應(yīng)納遺產(chǎn)稅額中扣除一定量的抵免額。統(tǒng)一抵免額會經(jīng)常調(diào)整�，F(xiàn)今有關(guān)稅法規(guī)定，超過價值60萬美元的遺產(chǎn)和每次贈送價值超過100萬美元的物品才征收這個稅種。如果巨額財產(chǎn)(超過100萬美元)被生前贈與或死后轉(zhuǎn)讓給隔代受益人，那么就要征收隔代財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，除非已經(jīng)對中間一代的受益人征收了遺產(chǎn)和贈與稅。隔代財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅稅率為統(tǒng)一的遺產(chǎn)和贈與稅的最高稅率55%。

此外，還有一些服務(wù)性收費項目，如土地產(chǎn)權(quán)登記費，稅務(wù)服務(wù)費、貸款稅等等，收費標(biāo)準(zhǔn)相對統(tǒng)一，數(shù)額也比較小。

三、房地產(chǎn)稅的主要作用

美國征收房地產(chǎn)稅對于確保地方財稅，推進(jìn)地方公益事業(yè)，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場都發(fā)揮著重要作用。

首先，房地產(chǎn)稅是美國地方政府可持續(xù)增長的財稅支柱。房地產(chǎn)稅是美國郡(縣)、市等地方政府的主要財政來源，也是這些地方政府征收的最主要稅種。從根本上說，房地產(chǎn)稅屬于美國財產(chǎn)稅的一種。財產(chǎn)稅是美國州政府和地方政府對在美國境內(nèi)擁有不動產(chǎn)或動產(chǎn)，特別是房地產(chǎn)等財產(chǎn)的自然人和法人征收的一種稅。財產(chǎn)稅一直是美國地方政府最重要的財政來源，它占地方政府稅收收入的80%以上。財產(chǎn)稅的納稅人是在美國境內(nèi)擁有住宅、工商業(yè)房地產(chǎn)、車輛、設(shè)備等不動產(chǎn)和動產(chǎn)的自然人和法人;課稅對象是動產(chǎn)和不動產(chǎn)，以不動產(chǎn)為主。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在一定時期內(nèi)具有相對的穩(wěn)定性，從長遠(yuǎn)看又具有可持續(xù)的增長性。因而，作為從屬稅種的房地產(chǎn)稅也具有相對的穩(wěn)定性和增長性，不像某些容易受外界因素影響的稅種那樣波動性大。據(jù)美國政府發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雖然從1977年至2007年，美國地方政府征收的房地產(chǎn)稅在稅收中的比例從80.5%有下降到71.4%，但地方政府征收的房地產(chǎn)稅總額卻不斷大幅攀升，20年中增長了五倍多。1977年美國50個州征收的房地產(chǎn)稅總額為625億美元，2007年達(dá)到3831億美元。2007年8月，美國金融危機(jī)暴發(fā)后，地方政府征收的許多稅種都有所下降。當(dāng)時，雖然美國房地產(chǎn)市場處于蕭條狀態(tài)，但不少州的地方政府為彌補(bǔ)財政赤字，只能提高房地產(chǎn)稅的稅率。根據(jù)美國人口普查局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年第四季度美國各州和地方政府收繳的房地產(chǎn)稅總額為1700億美元，比2008年同期增加了5.8%。正是靠征收房地產(chǎn)稅，使許多地方政府度過了財政難關(guān)。

其次，房地產(chǎn)稅有力推進(jìn)美國各地公益事業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅的使用主要是為地方政府的各項服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，一般用于地方學(xué)區(qū)、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生、圖書館、公園等，可以說是取之于民用之于民。而且，這項稅收的使用也是比較透明的，有的地方還向納稅人反饋。有位美國華裔網(wǎng)民曾在一家美國社交網(wǎng)站曬了自家繳納的房產(chǎn)稅的反饋單。這位網(wǎng)民共交房地產(chǎn)稅的金額是2282.74美元。其用途為：

1、地區(qū)公立學(xué)校：1772.21美元;

2、社區(qū)公立大學(xué)：63.2美元;

3、公立圖書館：$108.76;

4、縣屬公路橋梁：$58.79;

5、地區(qū)消防：$164.69;

6、政府殘疾人援助：$20.83;

7、老齡人員服務(wù)：$22.18;

8、縣政府收入58.79;

9、州政府收入：$13.49;

合計：2282.74美元。

從這個反饋單可見，房地產(chǎn)稅主要用于地方的公益事業(yè)，其中用于學(xué)區(qū)建設(shè)是最多的。從現(xiàn)實看也是如此，一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū)，學(xué)區(qū)也都是最好的，因為有財政支持。因此，這里的房產(chǎn)每年的增值也大。總的說來，美國的學(xué)校、公園、圖書館等公益設(shè)施之所以比較好，主要財源要靠房地產(chǎn)稅。

再次，房地產(chǎn)稅對于培育和調(diào)控房地產(chǎn)市場也有著不可替代的作用。美國征收的房地產(chǎn)稅主要是用于公益事業(yè)，改善民生和提高社會福利，并不以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。但是，房地產(chǎn)稅和其他相關(guān)法規(guī)一同對購買和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響，從而對培育和調(diào)控房地產(chǎn)市場也有著不可忽視的作用。這些相關(guān)法規(guī)綜合起來可以鼓勵房地產(chǎn)市場的合理交易，抑制房市的過度投機(jī)，使房產(chǎn)保值升值，避免房產(chǎn)資源空置，減少社會資源浪費。按照2011年美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，美國居民每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭平均月收入的21%，而其中主要開支是房產(chǎn)稅。在美國，可以說是買房容易養(yǎng)房難。在這種情況下，那些要囤積房子等升值的投資者就無利可圖了。當(dāng)然，征收房產(chǎn)稅也要看整個房地產(chǎn)的走勢和民眾的收入及消費能力，注意保護(hù)占人口多數(shù)的中場階級利益，讓更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，征收高額的房地產(chǎn)稅會限制民眾購屋的欲望，這也不利于房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展。特別是房地產(chǎn)市場的相關(guān)法規(guī)一定要慎重出臺，否則也會釀成大禍。大家知道，2007年美國爆發(fā)席卷全球金融危機(jī)的直接誘因是次貸危機(jī)。當(dāng)時，美國為維持房地產(chǎn)市場過度的、虛幻的繁榮，肆意放寬購房放貸標(biāo)準(zhǔn)，貸款客戶信用從優(yōu)級放寬到次優(yōu)級、再放寬到次級;銀行和其他放貸機(jī)構(gòu)甚至串通起來偽造虛假材料，提供虛假評估，大量推出“零首付抵押貸款”和“無收入證明抵押貸款(謊言貸款)”，直至造成使美國經(jīng)濟(jì)陷于長期衰退的金融危機(jī)。

總而言之，美國的經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)稅及其相關(guān)法規(guī)如果運行得當(dāng)，就是個善法，可以滋養(yǎng)八面;反之，如果運行不當(dāng)，就會成為惡規(guī)，危害四方。從我國的國情出發(fā)征收房地產(chǎn)稅，也可以從美國的經(jīng)驗中獲取啟示。