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在經歷長時間的熊市過後，美國住宅市場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前正處於從低谷向走向牛市初期的發(fā)展階段，這樣的投資機遇可以說是數(shù)十年發(fā)展周期中的一次機遇。

美國失業(yè)率和房價

在發(fā)達經濟體統(tǒng)計學家的所有統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，失業(yè)率是最能反應經濟真實狀態(tài)的，這也是美國兩大執(zhí)政黨始終繁忙致力於改善失業(yè)率的原因。BLS發(fā)布數(shù)據(jù)顯示目 前美國失業(yè)率為7%(11月最新數(shù)據(jù))。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才是美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐 漸復蘇。如果按當前趨勢，美國的失業(yè)率在2016年可能降到6.5%。

美國失業(yè)率和房價

首先，投資者要意識到在重要性上失業(yè)率并不像房價趨勢，所以失業(yè)率數(shù)據(jù)的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。

突出重點：

-美國房價引領美國失業(yè)率的變化;

-即使美國失業(yè)率在上升，只要失業(yè)率上升幅度小，且低於6.5%，房價也可能增長;

-2009年末失業(yè)率高峰期後，美國失業(yè)率下跌只是成功穩(wěn)定了美國房價;

上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業(yè)率從10%降低到7.8%起到了穩(wěn)定房價的作用。根據(jù)以上美國失業(yè)率可能降低到6.5%以下的預測， 失業(yè)率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業(yè)率下跌呈現(xiàn)增長，且失業(yè)率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從7.5%降到7%對房 價所產生的影響。

美國經濟——國債上限不足為慮

雖然歐洲，英國和很多其它發(fā)達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現(xiàn)出相對強勁的發(fā)展勢頭。在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左右。

美國指數(shù)膨脹趨勢

2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現(xiàn)指數(shù)通脹的大趨勢。以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，并非表象的貶值，而是處於即得收益的指數(shù)通脹趨勢。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現(xiàn)過短暫的緊縮期，如圖 表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現(xiàn)，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲”緊縮漣漪”。

美國購房可負擔力為空前最高

不斷下跌的房價與靜態(tài)到增長收益(通脹)體現(xiàn)了金融杠桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會藉出3.5倍的收入，所以如果收入增長10%，房價下跌 30%，那相對房價處於2006年高峰期時，可負擔力就相應增長65%。也就是說美國的住房相對於2006年時，可負擔力提升了65%，比如從借方的可負 擔力來說，高峰時一套20萬美金的房產就相當於現(xiàn)在10.7萬美金的房產，或是接近高峰價格的一半。

據(jù)稱，NAR編匯的美國可負擔力指數(shù)圖顯示，當前美國住房市場的可負擔力為198.2點，達到空前最高值。

新房銷售庫存

由於過去4年住房建筑量的缺乏，致使當前住宅量成為50年以來的最低記錄，而現(xiàn)房銷售庫存為10年以來最低記錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer提升售價，美國當前住房市場不斷升溫。

從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建筑工程也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發(fā)展的初期階段，很難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響， 現(xiàn)在開工量越多，置業(yè)/投資/投資信心會越高。

人口變化&住房需求

如果說我們無法判定全世界的人口發(fā)展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非工人之間的比例一直在下降。那其中的主要影響就是工人會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住房市場產生阻礙。

但是，擁有廣袤土地的美國其優(yōu)勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數(shù)量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發(fā)展。而美國的人口也在不斷增加，所以 很多有關美國將步日本後塵的評論并不會發(fā)生，而兩個國家最根本的區(qū)別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30% 。所以，美國有大量的新房建筑需求。

美國住宅市場置業(yè)時機

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態(tài)，并描繪了美國市場是否顯示出入手美國市場的時機。

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續(xù)到2011年末，直到2012年牛市出現(xiàn)跡象。根據(jù)凱斯席勒的數(shù)據(jù)顯示，2012年房市就已經顯示美國置業(yè)時機的開始。

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環(huán)將會重復之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發(fā)展態(tài)勢。雖然現(xiàn)在很難確定房價正發(fā)展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突 破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發(fā)展基礎創(chuàng)造了一個可靠的置業(yè)時機，實際攀升態(tài)勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處 於加速發(fā)展趨勢。也就是說隨著市場信心指數(shù)的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期邁進。

美國房市從2012年牛市初現(xiàn)，到2013年實現(xiàn)真正意義上的牛市發(fā)展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發(fā)展的總趨勢。根據(jù)凱斯席勒房價指數(shù)顯 示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數(shù)將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。