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兩房“新花樣”

自2008年金融危機(jī)以來(lái)按揭政策就已收緊，銀行方面認(rèn)為此次政策調(diào)整有助于阻止政策朝著過(guò)度調(diào)控的方向發(fā)展。

Mayopoulos表示比起同類型的政府計(jì)劃，房利美的低首付按揭貸款對(duì)于借貸者來(lái)說(shuō)花費(fèi)更低。房利美的貸款項(xiàng)目除首付之外還需要私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)，而理論上這一規(guī)定將限制整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模。

房利美和房地美均受到美國(guó)聯(lián)邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的監(jiān)管，在負(fù)責(zé)人MelvinL.Watt的領(lǐng)導(dǎo)下，F(xiàn)HFA正采取措施以放松住房信貸流。自2008年金融危機(jī)以來(lái)，大約80%的按揭貸款都得到了不同形式的納稅人擔(dān)保，也就是說(shuō)，銀行依然發(fā)放按揭貸款，這些貸款往往出售給有政府支持的房利美、房地美(兩房)，然后兩房將貸款打包成房屋貸款債券在金融市場(chǎng)上出售。然而現(xiàn)實(shí)情況是有大量的潛在借貸者，因?yàn)檫_(dá)不到一定首付的門檻而被銀行貸款部門拒之門外。

為了舉各方之力增加住房信貸流，Watt敦促兩房以低至3%的首付比例收購(gòu)銀行的房屋貸款。

其實(shí)早在1934年美國(guó)聯(lián)邦政府就推出了一款聯(lián)邦住宅管理局(theFederalHousingAdministration，F(xiàn)HA)支持的低首付貸款且沿用至今，其首付比例僅為3.5%，該項(xiàng)目主要針對(duì)中低收入群體。

該項(xiàng)目與兩房的項(xiàng)目差別在于FHA的貸款條件更為寬松。美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家分析道，“首先FHA的首付可以是贈(zèng)款，其次可以有多名共同借貸人同時(shí)購(gòu)買，再次對(duì)借貸人信用指數(shù)的要求較低，所以FHA的違約率一直較高”。

在美國(guó)按揭貸款市場(chǎng)，凡低于20%首付的貸款均需要連帶購(gòu)買按揭保險(xiǎn)，而兩房本身此前也推出過(guò)低至5%的貸款項(xiàng)目，該項(xiàng)目曾因金融危機(jī)于2008年暫停，而后再度恢復(fù)，然而與兩房的勃勃雄心形成鮮明對(duì)比的，是該項(xiàng)目迅速悄無(wú)聲息的沉沒(méi)。

“首先是銀行部門出于風(fēng)險(xiǎn)等多方面考慮，并未大力推介這些項(xiàng)目”該專家說(shuō)道，“其次，在高增長(zhǎng)的城市房?jī)r(jià)上漲較快，買方市場(chǎng)面臨競(jìng)爭(zhēng)，低首付的貸款即使發(fā)放也無(wú)力與大財(cái)團(tuán)和高首付購(gòu)房者搶奪房源”。

這位專家進(jìn)一步指出，雖然兩房此項(xiàng)目的細(xì)節(jié)還未最終明確，單從雛形看來(lái)，與先前5%首付項(xiàng)目差別不會(huì)很大，最大的差別在于利息。“5%首付項(xiàng)目中借貸者可選擇浮動(dòng)利率，這也是可能導(dǎo)致高違約率的因素之一，而新推出的項(xiàng)目則會(huì)遵循固定利率，從一定程度上剔除了部分風(fēng)險(xiǎn)因素”。

“禍起”違約率

盡管政府部門正在牽頭積極地進(jìn)行改變，但各界擔(dān)憂的聲音頗多，認(rèn)為這一項(xiàng)目的推出將大幅提高違約率。

其中不乏業(yè)內(nèi)人士大嘆失望，他們認(rèn)為隨著時(shí)間推移，按揭貸款首付低門檻的設(shè)置將會(huì)在銀行部門埋下隱患，最終再次引入風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)危機(jī)降臨，銀行依然可以毫發(fā)無(wú)損全身而退。

最近幾年，借貸者利用低利率實(shí)現(xiàn)再融資，按揭貸款對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)變得相當(dāng)有利可圖。同時(shí)，由于多數(shù)住宅都有政府的付款作為擔(dān)保，按揭貸款一躍成為了一筆低風(fēng)險(xiǎn)的買賣。而這一切的結(jié)果就是，一旦借貸者違約，最終是納稅人承擔(dān)損失購(gòu)房違約中介費(fèi)

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