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在美國(guó)買房房?jī)r(jià)確實(shí)是比較便宜和合理的，但買房后期有很多稅務(wù)要繳納，比如房地產(chǎn)物業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、增值稅、贈(zèng)與稅、遺產(chǎn)稅等。

今天我們就來(lái)談?wù)勗鲋刀�，稅�?wù)局IRS官網(wǎng)論題409定義了"資本收益"和"資本損失"：納稅人所擁有的自用或投資目的的資產(chǎn)幾乎都被認(rèn)定爲(wèi)資本，如房屋、家用設(shè)施、投資目的的股票或債券。當(dāng)納稅人進(jìn)行資本出售時(shí)，產(chǎn)生資本收益還是資本損失主要取決于資本本金和出售價(jià)格之間的差額。當(dāng)產(chǎn)生資本收益時(shí)(即出售價(jià)格高于資本本金)，納稅人需要繳納增值稅;反之，納稅人增值稅金額爲(wèi)零，但仍然有資本損失的申報(bào)義務(wù)。

資本收益增值稅又被細(xì)分爲(wèi)：

長(zhǎng)期收益：出售前持有資本(如房產(chǎn))1年以上

短期收益：出售前持有資本(如房產(chǎn))1年或以下

一般來(lái)說(shuō)，資本收益作爲(wèi)納稅人當(dāng)個(gè)財(cái)政年的所得，按照個(gè)人所得稅稅率進(jìn)行稅務(wù)繳納。但是，若認(rèn)定爲(wèi)長(zhǎng)期收益，那麼長(zhǎng)期資本凈收益則按照當(dāng)個(gè)財(cái)政年IRS規(guī)定的長(zhǎng)期資本凈收益稅率來(lái)進(jìn)行稅務(wù)繳納。通常"長(zhǎng)期資本凈收益稅率"要比同期的個(gè)人所得稅稅率要低。而且，"長(zhǎng)期資本凈收益"的納稅基數(shù)也會(huì)比"短期資本凈收益"的納稅基數(shù)計(jì)算方式要更有優(yōu)勢(shì)，即長(zhǎng)期資本出售收益 - 過(guò)去持有資本年限中未使用、無(wú)法申報(bào)抵稅的資本損失。

據(jù)美國(guó)最大的報(bào)稅系統(tǒng)Turbo Tax數(shù)據(jù)分析，在2014年，根據(jù)納稅人不同的稅級(jí)(Tax Bracket)，短期資本收益稅率可以最高達(dá)到43.4%， 而當(dāng)年的長(zhǎng)期資本凈收益稅率爲(wèi)0%、15%或20%不等，除其他稅法規(guī)定的25%或28%高額納稅率特例以外。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)期和短期收益稅率不同，有效地規(guī)范和防止了一批"炒樓"現(xiàn)象。

在產(chǎn)生資本損失的情況下，納稅人在一定限額內(nèi)可以抵扣納稅基數(shù)。每年的資本損失用作抵扣個(gè)人所得稅納稅基數(shù)至多爲(wèi)$3000(若夫妻所得稅進(jìn)行單獨(dú)申報(bào)，每個(gè)各自可使用的抵扣數(shù)額爲(wèi)$1500)，若資本損失超過(guò)$3000, 多余損失通過(guò)一定的計(jì)算方式可以累積到後續(xù)財(cái)政年進(jìn)行抵扣。

房產(chǎn)資本收益的增值稅特殊機(jī)制

由于房地產(chǎn)自身的特殊性，IRS針對(duì)其出售後的資本收益增值稅納稅機(jī)制進(jìn)行了專門的規(guī)定。通過(guò)IRS官網(wǎng)論題701、703以及公告523號(hào)文件全面設(shè)立了納稅計(jì)算方式、申報(bào)制度和減免情形。以下，我總結(jié)了幾種投資者需要知悉的特殊規(guī)定。

增值稅免征額

當(dāng)納稅人出售"主要住宅房屋"(Sale of Main Home)時(shí)，若符合IRS規(guī)定的特殊條件，個(gè)人將至多享有$25萬(wàn)，夫妻共同申報(bào)至多享有$50萬(wàn)的免征額。據(jù)IRS(聯(lián)邦稅務(wù)法案)規(guī)定，享有免征額的標(biāo)的出售房產(chǎn)必須滿足兩個(gè)條件，即所有權(quán)和使用的雙重條件：

個(gè)人申報(bào)

5年內(nèi)必須擁有且使用"主要住宅屋"累計(jì)長(zhǎng)達(dá)2年或以上

所有權(quán)與使用條件無(wú)需在同2年內(nèi)滿足(2/5年)

如果納稅人在出售標(biāo)的房產(chǎn)前2年內(nèi)已經(jīng)通過(guò)其他房產(chǎn)出售享有過(guò)一次免征額的優(yōu)惠政策，則該標(biāo)的房產(chǎn)出售的資本收益就無(wú)法再次享有。

夫妻共同申報(bào)

夫妻任一方滿足前述的2/5所有權(quán)年限要求

妻共同滿足前述的2/5使用年限要求

夫妻雙方在出售的前2年都沒(méi)有享受過(guò)其他房產(chǎn)的免征額優(yōu)惠。

可以看出，上述免征額主要提供給納稅人的自用房產(chǎn)(Primary Residence)，幷不適用于投資房產(chǎn)(如出租房)。