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除了留學(xué)和移民需求以外，受國(guó)內(nèi)房產(chǎn)限購(gòu)、限貸影響，越來(lái)越多的投資人群都將目光投向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目前，美國(guó)、加拿大和澳大利亞是國(guó)人海外置業(yè)的首選區(qū)域。但專家提醒，海外置業(yè)不能盲目跟風(fēng)，要事先了解所選區(qū)域的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括政策、稅費(fèi)以及匯率變化在內(nèi)的多重因素都應(yīng)納入考慮范疇，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

購(gòu)買一套條件相當(dāng)?shù)姆吭�，如果在美�?guó)需要10萬(wàn)元的話，在加拿大的溫哥華地區(qū)需要70萬(wàn)元，在澳大利亞的墨爾本需要50萬(wàn)-80萬(wàn)元。雖然美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格要明顯低于其他兩個(gè)國(guó)家，但這并不意味著投資門(mén)檻越低，升值潛力越大。一般來(lái)說(shuō)，澳洲和加拿大的投資回報(bào)要大于美國(guó)。

一位業(yè)內(nèi)人士則透露，近七八年來(lái)，澳洲的房產(chǎn)幾乎翻了一番，但在去年澳大利亞的房?jī)r(jià)下滑了6%。他分析，這是由于今年以來(lái)澳大利亞在留學(xué)移民政策上的收縮，導(dǎo)致購(gòu)房需求減少，從而影響房?jī)r(jià)。

孫先生直言，房產(chǎn)本身并不能增值，增值與否將取決于市場(chǎng)以及周邊環(huán)境，因此業(yè)內(nèi)人士建議置業(yè)者必須對(duì)區(qū)域以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)做好充分的了解。雖然美國(guó)不少房源價(jià)格跌了一半，但是華盛頓或者紐約中心的房?jī)r(jià)并沒(méi)有動(dòng)搖。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，選擇市中心物業(yè)的保值概率更高。

防范持有成本

精通稅費(fèi)政策

和國(guó)內(nèi)置業(yè)不同，海外置業(yè)者即使已經(jīng)持有物業(yè)，仍然需要繳納包括物業(yè)稅、房產(chǎn)稅在內(nèi)的各種稅費(fèi)，根據(jù)國(guó)家和情況不同，稅費(fèi)的額度有可能很昂貴，這些都可能成為降低投資回報(bào)收益的因素。

美國(guó)、澳大利亞以及加拿大的房產(chǎn)都需要每年繳納一定的房產(chǎn)稅，具體額度取決于房產(chǎn)種類、占地面積、評(píng)估價(jià)格等。鉑地國(guó)際房產(chǎn)一位銷售經(jīng)理告訴記者，一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)的房產(chǎn)稅最高，澳大利亞的房產(chǎn)稅均價(jià)在1500澳元左右，相當(dāng)于約1萬(wàn)元人民幣。加拿大溫哥華區(qū)域的房產(chǎn)稅為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的8%。。

此外，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)也是從幾千元到幾萬(wàn)元不等。相較而言，公寓類住宅由于要對(duì)包括電梯、外墻在內(nèi)的多種設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，物業(yè)管理費(fèi)反而要比一般別墅要貴。此外，隨著房齡的增加，物業(yè)維護(hù)費(fèi)也會(huì)增加。

因此，在海外置業(yè)會(huì)面臨后期持有成本比較高的問(wèn)題。專家建議購(gòu)房人，在買房前務(wù)必對(duì)區(qū)域的相關(guān)稅費(fèi)政策做全面了解，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度衡量房產(chǎn)增值潛力。

防范匯率波動(dòng)

長(zhǎng)期持有物業(yè)

4月16日，銀行間即外匯市場(chǎng)人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度從千分之五擴(kuò)大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當(dāng)日美元最高現(xiàn)匯賣出價(jià)與最低現(xiàn)匯買入價(jià)的差額由不得超過(guò)當(dāng)日匯率中間價(jià)的幅度也從1%擴(kuò)大至2%。

由此引出一個(gè)海外房產(chǎn)投資不得不關(guān)注的匯率波動(dòng)問(wèn)題。以美元為例，如果購(gòu)房人是在以往1美元兌換8元人民幣的兌換高位時(shí)購(gòu)買了一套總價(jià)40萬(wàn)美元的房產(chǎn)，則其實(shí)際支付的人民幣為320萬(wàn)元。如果這位購(gòu)房人現(xiàn)在出售房產(chǎn)，假設(shè)房?jī)r(jià)并沒(méi)有升值，仍為40萬(wàn)美元，但如果按現(xiàn)在接近1:6的美元與人民幣兌換比例來(lái)計(jì)算，則兌換成人民幣以后，售價(jià)僅為240萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于房產(chǎn)縮水80萬(wàn)元。即使該套房產(chǎn)在過(guò)去幾年中有所升值，其升值比例也必須超過(guò)25%，才足以彌補(bǔ)匯兌損失。

從某種程度上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的匯率背景為投資者提供了一個(gè)置業(yè)海外的良機(jī)。但業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房人，如果長(zhǎng)期持有的話，匯率波動(dòng)實(shí)際影響不會(huì)太大。