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1987年，美國政府頒布了《國家住房法案》，正式以法律形式推出了美國住宅與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住宅管理局（FHA）聯(lián)合設(shè)計的住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM），標(biāo)志著美國的以房養(yǎng)老開始得到政府認(rèn)可和法律保護(hù)。
美國的住房反向抵押貸款主要有三種形式：一種是由聯(lián)邦住宅管理局提供保險的“住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage）”；一種是由美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（房利美）提供的“住房持有者計劃（Home Keeper）”；還有一種是由老年財務(wù)自由基金公司提供的“財務(wù)自由計劃（Financial Freedom）”。上述三種形式運作的原理相同，只是在房屋貸款限額、貸款領(lǐng)取方式、房屋產(chǎn)權(quán)要求權(quán)等方面略有不同，目前，美國市場上90%以上的住房反向抵押貸款都是“住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款”，因此，我們以“住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款”為例，具體介紹美國以房養(yǎng)老的運作模式。
住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款的提供者主要是銀行、抵押貸款公司以及其他金融機(jī)構(gòu)，貸款從開始到結(jié)束涉及申請資格、貸款金額、適用利率、貸款領(lǐng)取方式、貸款成本披露、稅和保險繳納以及貸款到期等一系列問題。
申請“住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款”的借款人必須滿足以下條件：1.年齡在62歲及以上擁有獨立產(chǎn)權(quán)房的老人（部分擁有共同財產(chǎn)權(quán)的住宅也可申請）；2.房屋的價值必須能夠償還貸款，也即貸款額度受限于房屋價值；3.借款人申請前必須參加政府授權(quán)的咨詢課，目的在于保護(hù)申請人的合法權(quán)益。貸款金額是基準(zhǔn)金額和限制因子的乘積，基準(zhǔn)金額取房屋的評估價值和住宅與城市發(fā)展部提供的最高保額兩者中的較小值，限制因子取決于借款人的年齡和預(yù)期平均利率。例如，借款人65歲，預(yù)期平均利率5.5%，房屋評估價值25萬美元（低于住宅與城市發(fā)展部提供的最高保額），則限制因子為0.484，貸款金額為120,750美元。適用利率可以是固定利率，也可以是可調(diào)整利率，2007年以前主要使用的是可調(diào)整利率；同時，累計利率不同于預(yù)期平均利率，前者用來計算每月累計到貸款余額中的利息，后者是計算貸款金額的依據(jù)之一。
貸款的領(lǐng)取方式有現(xiàn)金領(lǐng)取和購買房屋兩種：現(xiàn)金領(lǐng)取可以選擇一次領(lǐng)取，也可以選擇在一定期限內(nèi)或者終身內(nèi)每月領(lǐng)取，或者上述兩種方式的結(jié)合；2008年的《住宅和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法案》允許借款人使用貸款購買新的主要居所，可以避免多次買賣房屋產(chǎn)生的交易費用。同時，《貸款條件表示法案》要求貸款人披露“住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款”的每年總貸款成本，以便借款人對多種貸款方式進(jìn)行比較，做出選擇。此外，借款人還必須繳納這一過程產(chǎn)生的稅和保險費，其中任何一項失效都會導(dǎo)致借款人違約。如果借款人死亡、賣出房屋、連續(xù)12個月以上搬出房屋、沒有繳納相關(guān)的稅和保險費，那么貸款到期。一旦貸款到期，借款人或者房屋繼承人可以選擇還款之后繼續(xù)持有房屋，也可以選擇賣出房屋，將房屋的剩余權(quán)益變現(xiàn)，或者直接將房屋交由貸款人處理。
在“住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款”這一項目中，貸款人對房屋有追索權(quán)，但對借款人及其繼承人無追索權(quán)，也就是說，如果貸款總額超出了房屋價值，貸款人不能向借款人追索，這就增加了貸款人的風(fēng)險，為避免貸款人發(fā)生虧損，超出金額由聯(lián)邦住宅管理局予以支付，所以，借款人在參加“住房權(quán)益抵押貸款”項目時，必須繳納保險費。