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美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會上周發(fā)布的外國客戶在美置業(yè)報告稱：中國買家一年豪擲220億美元赴美買房，這也意味著海外買家用于在美國買房的每1美元中就有24美分出自中國買家。

在美國買房

90后的成都女孩思思，就是赴美買房大軍中的一員。

她現(xiàn)就讀于美國賓夕法尼亞大學(xué)，2013年8月在家人的資助下購買了一棟200平方米的別墅，屬于典型的學(xué)區(qū)房，花費(fèi)40萬美元。眼下，她正在為別墅的3間空房發(fā)愁，打算租出去“掙”點零花錢。

這名90后女孩的購房行為在成都并非個案，僅從近年來遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)、高力國際、美亞置業(yè)等機(jī)構(gòu)布局海外置業(yè)市場的做法，就可窺得一斑。

作為西南重鎮(zhèn)的成都，赴美買房的情況如何?到底哪些人在赴美買房?為何越來越多的“土豪”赴美買房?赴美買房有什么新趨勢，又有哪些風(fēng)險呢?就此，華西都市報記者進(jìn)行了多方的采訪調(diào)查。

赴美購房個案

工薪族：

買了2套房純收益6%

赴美買房的中國面孔中，不僅僅局限于“土豪”，工薪一族也開始嶄露頭角。

“我不抽煙不喝酒不亂花錢，攢下的錢在美國買了兩套房子。”7月13日，蔣亮在接受記者采訪時絲毫不避諱赴美買房的經(jīng)歷。

因為有親戚在美國，2011年他就在拉斯維加斯購買了第一套房子，在當(dāng)?shù)乇环Q為獨立租房，一次性花費(fèi)約9萬美元。然后，交由當(dāng)?shù)貙�業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租等業(yè)務(wù)的打理，租得好時，一個月租金能達(dá)到1200美元。蔣亮說，他是純粹的投資行為。除去必須繳納的房產(chǎn)稅、維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等開支，投資這套房子的純收益約6%。據(jù)透露，因為購房是在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后的一個低谷，這套房屋目前的市場估價已達(dá)18萬美元。

2013年，他在佛羅里達(dá)購買了第二套房子，總價約8萬美元。蔣亮透露，現(xiàn)在不少普通人赴美買房的欲望表現(xiàn)強(qiáng)烈，甚至有人曾打算找他一起合伙投資，不過考慮到購房置業(yè)都存在一定風(fēng)險便作罷。他也提醒說，赴美買房尤其是需要注意選好地區(qū)和地理，購買相應(yīng)的保險，一旦颶風(fēng)把房子刮跑就很慘，搞清楚是否處于地震帶等，當(dāng)然選好低谷時機(jī)也重要。

以房養(yǎng)學(xué)：

投100萬每周收益1500

以房養(yǎng)學(xué)是諸多留學(xué)生購房的初衷，也是赴美買房大軍中的重要力量。不過，現(xiàn)在新版的“以房養(yǎng)學(xué)”的投資色彩越加濃厚。

今年4月份，家住成都的張女士預(yù)算了100萬美元在美國加州買房子。她的孩子將就讀美國加州的一所大學(xué)，而學(xué)校是不提供住宿的。加州是中國買家置業(yè)的首選，而名校附近的別墅的價格也在200萬-300萬美元，價格便宜的距離較遠(yuǎn)。

100萬美元的預(yù)算顯然不足。經(jīng)過多方咨詢和測算，她最終放棄了在加州購買別墅，而是轉(zhuǎn)戰(zhàn)到其他地方買了公寓，一套價格約7萬美元。可以算一筆賬：100萬美元可以購買11套公寓，每周租金收益1500美元左右，而加州當(dāng)?shù)氐奈逍羌壘频甑姆績r200-300美元，如果租房成本還會低。為此，她選擇在得州等地方組合購買了幾套房子，先試下水。

記者調(diào)查

到澳洲買房的，貸款的比較多，而到美國買房的幾乎全都是一次性付款

海外購房成都人一年買走500套

“成都市場每年增長20%。”7月12日，美亞置業(yè)成都分公司銷售總監(jiān)陳黎告訴記者，成都是西南重鎮(zhèn)，因此成都市場不僅僅代表成都，而是代表整個西南地區(qū)。早期成都市場的買家是比較少的，而近幾年來海外投資意識逐年增強(qiáng)，散客市場可達(dá)上億美元，此外還有一些開發(fā)商謀求走出去。

陳黎透露，赴美買房的金額是不一定的，從7萬美元到50萬美元不等，也有上百萬美元的別墅。一般來說，到澳洲買房的貸款的比較多，而到美國買房的幾乎全都是一次性付款，成都赴美買房的貸款比例是零。初步估計，海外整個成都市場一年的銷量，大大小小的房子可達(dá)400-500套。由于美國市場處于低谷，占整個海外購房的6成，在300套左右。

為何赴美買房成為一個熱潮?陳黎認(rèn)為，美國的房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)，而永久產(chǎn)權(quán)的特點增強(qiáng)了投資的穩(wěn)定性，加之國內(nèi)投資渠道有限，美國當(dāng)前的房地產(chǎn)處于一個低谷時期。

同樣，居外網(wǎng)中國區(qū)總經(jīng)理葛奕婕認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場相對成熟，最近幾年人民幣升值等因素吸引了更多中國買家的目光。

而據(jù)美國麥克金利地產(chǎn)上海代表處負(fù)責(zé)人劉峰估計，在赴美購房大軍中，來自四川省的置業(yè)者占到了20%-30%。

群體構(gòu)成移民購房約占兩成

中國買家一年豪擲220億美元赴美買房——美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的報告一石激起千層浪。買房的都是哪些人呢?

7月13日，記者采訪了身在美國的采優(yōu)居房地產(chǎn)集團(tuán)總裁查爾斯·楊科，他服務(wù)的客戶名單中有李嘉誠。楊科說，他曾經(jīng)到訪成都多次，認(rèn)為成都是中國非常重要的一個城市。

據(jù)楊科介紹，目前赴美買房主要的城市有洛杉磯、舊金山、硅谷、紐約市地區(qū)(尤其是長島)、波士頓、休斯敦、奧斯汀和得克薩斯州。大部分買家都是來自一線城市，但越來越多買家從二線城市進(jìn)入市場。

“不同的中國買家尋求海外物業(yè)都有不同的原因，這取決于很多因素。”他透露說，一般來說，50%用于投資、20%用于移民、20%用于教育，10%購買用于其他原因。

有觀點認(rèn)為，中國買家豪擲上百億美元赴美買房其中有的有洗錢嫌疑。就此，楊科稱，他們并不建議或參與資金轉(zhuǎn)移，而是建議客戶聽取當(dāng)?shù)芈蓭煹慕ㄗh。

美亞置業(yè)的陳黎也表示，海外置業(yè)的動機(jī)可分為留學(xué)、移民、投資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移等四類，而第四類受法律限制。以前主要是留學(xué)購房，現(xiàn)在投資購房的比例越來越大。一般情況下，房產(chǎn)機(jī)構(gòu)代理的主要是前三類散客業(yè)務(wù)，而第四類往往隱秘渠道。

風(fēng)險分析

購買美國物業(yè)的法律與中國差別很大，因此中國買家必須請美國律師或交由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打理

經(jīng)濟(jì)蕭條升值難遇到老賴官司難

赴美買房看上去很美很高大上，但是也有底特律這樣的城市出現(xiàn)了1元房。可見，風(fēng)險也是如影隨形。

“中國買家在看到一個物業(yè)以一美元或更便宜的價格出售時，必須格外注意和非常小心。底特律就有許多銀行拍賣屋轉(zhuǎn)讓。”楊科告訴記者，中國買家或許于第一次以低廉價格便能買到房子時感到興奮，可是幾個月后他們會發(fā)現(xiàn)該物業(yè)的情況可能很糟糕，例如房子可能在適合居住前需動用數(shù)以千元美金進(jìn)行修復(fù)，而且需要支付稅收，甚至它是沒有價值的，因為經(jīng)濟(jì)蕭條地區(qū)的物業(yè)價值通常有10年或者以上的時間不升值。

當(dāng)然，現(xiàn)今美國許多城市有不少良好的地價交易，是安全的。楊科提示說，因為購買美國物業(yè)的法律文件與中國有很大差別，因此中國買家必須有良好的美國律師或者交由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打理。

劉峰透露說，一旦房屋出租遇到“老賴”更為復(fù)雜，因為美國有的政黨是比較偏袒窮人的，趕走“老賴”租客的官司可能難以打贏。

關(guān)于赴美購房的稅費(fèi)曾有一個說法：一年交3%，相當(dāng)于33年后房子就交回給政府了。陳黎認(rèn)為這是一種誤解，買家交納的房產(chǎn)稅抵扣下來實際交得很少，例如看房路上的汽車加油費(fèi)等與房屋相關(guān)的開支都可抵扣。一般來說，赴美買房有租金、物業(yè)升值、匯率變動帶來的三重收益，“買房本身并不是結(jié)束，更重要的在于購房之后的管理。”

專家觀點

老百姓的錢走出去是好事

“我覺得中國老百姓的錢走出去是一件大好事，把錢投向世界，投向國際資本市場，也是大勢所趨。老百姓需要分散風(fēng)險的機(jī)制，國外的錢可以全球配置，為什么我們的錢不可以全球配置呢?”西南財大中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁如是說。

省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東也認(rèn)為，赴美買房近幾年的升溫，反映了經(jīng)濟(jì)形勢的變化，與企業(yè)“走出去”投資海外一樣，均是國內(nèi)資本參與國際市場競爭的表現(xiàn)。不過，任何市場的投資行為都存在著風(fēng)險，尤其是海外購房需要從當(dāng)?shù)氐姆�律風(fēng)險、稅收政策風(fēng)險、金融政策風(fēng)險以及退出機(jī)制四個方面綜合考慮。

“中國的家庭資產(chǎn)應(yīng)該走出去，赴美購房熱還是反映了中國人有了房子就不會貶值的這種固定思維，房子該貶還是會貶的。”甘犁說，海外購房具有較強(qiáng)的地域性，而美國的持有成本、交易成本比較高。

甘犁認(rèn)為，買房子就像買東西需要挑，在美國買房是一件麻煩事，尤其是信息不對稱的現(xiàn)象嚴(yán)重，而美國本地人購房投資的情況很少。實際上，除了直接投資房產(chǎn)之外，還可以選擇資房地產(chǎn)基金，基金公司也想賺錢，他越高，你的收益越高。

專家總結(jié)：老百姓需要分散風(fēng)險的機(jī)制，國外的錢可以全球配置，我們的錢也應(yīng)該全球配置。