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在美國，通過出租房產(chǎn)，每年可以獲得固定的投資回報(bào)。將來美國房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，再將其出售獲得投資增值收益。

或者退一步說，將來在合適的時(shí)候用于自住，也是可行的。但是在面對投資的選擇時(shí)，很多人并不知道自己將要購買的房產(chǎn)，每年出租帶來的租金回報(bào)率有多少。以下就對貸款買房租金回報(bào)率進(jìn)行分析：

貸款購買的房產(chǎn)的租金回報(bào)率的計(jì)算方法要稍微復(fù)雜一點(diǎn)，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設(shè)貸款全部采用每年分期固定還款的方式。

租金回報(bào)率 = 每年凈收入/自付額%

每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出 - 年固定還款額。

其中，自付額(首款)即購房總價(jià)扣除銀行貸款的部分。

持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出我們在第一部分里已經(jīng)講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個(gè)案例來進(jìn)行分析。

案例：一棟2006年建的334 平米獨(dú)立屋,購買價(jià)$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%, 貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。

年租金收入=2400x12 = $28800 (伊市獨(dú)立屋的真實(shí)例子)

持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出包括:

a) 房地產(chǎn)稅:購房總價(jià) x 1.9% =$6840

b) 房屋保險(xiǎn): $815 (各房屋因地點(diǎn),新舊,保項(xiàng)有異, 保費(fèi)不同)

c) 社區(qū)費(fèi):無

d) 維修費(fèi)：預(yù)計(jì)$300

e)空置期分?jǐn)偅喊雮�(gè)月租金$1200

f) 出租傭金：年租金x 6% )/2= $864(注2013年5月數(shù)據(jù)，租金已降至2-3%)

持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出總計(jì)：$10019

年固定還款額 = $1,203.09x12=14437.08

每年凈收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92

租金回報(bào)率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

以上的例子如果需要管理么司代管, 當(dāng)然就要另一筆開銷, 管理費(fèi)假定為6%=1728 每年凈收入就只剩余$2615.92

租金回報(bào)率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

在加州，如果淨(jìng)租金回報(bào)率5%以上，那可以看作是值得投資的適當(dāng)房產(chǎn)了。但是可能有讀者會說，我把投資 買房的錢存在銀行里，也能獲得與此接近的收益率啊!為什么還要這么辛苦得去美國買房呢?而且房子還會不斷的折舊。對于這問題，我想告訴讀者：雖然房產(chǎn)的建筑 物部分會折舊，但是建筑物下面的土地卻永遠(yuǎn)屬于業(yè)主，而且會隨著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。持有一套房產(chǎn)，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產(chǎn)增值的機(jī)會。

根據(jù)長期統(tǒng)計(jì)美國房地產(chǎn)每年平均升值約為6%, 所以如果從這個(gè)角度來考慮問題，投資并持有房產(chǎn)，相對于銀行存款，是一種更優(yōu)的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)膶?shí)例, 但你聽過因存銀行利息而發(fā)的嗎?

我們統(tǒng)計(jì)了最新截至2013年8月部分城市的租金回報(bào)率，如下：

在獨(dú)立屋的部分，Eastvale, Chino Hills, Chino, Aliso Viejo, Mission Viejo, 比較粗略的估計(jì)這幾個(gè)城市的租金回報(bào)率，取樣以最近三個(gè)月的平均出售價(jià)，和同尺寸的平均租金，扣除了他們的平均地稅，以及平均社區(qū)費(fèi)，得出的一個(gè)租金回報(bào) 率。(這是一個(gè)粗略的租金回報(bào)計(jì)算，沒有計(jì)算可能的火險(xiǎn)，以及房屋維護(hù)的開支，例如園丁費(fèi)及修理費(fèi)，也沒有計(jì)算租賃管理的費(fèi)用)

美國房屋租金回報(bào)計(jì)算法則從以上數(shù)據(jù)可以得出現(xiàn)階段的一個(gè)結(jié)論：大洛杉磯地區(qū)這些華人城市一般的租金回報(bào)率，獨(dú)立屋大約是3.5%～4.5%，差距都不是很大;Condo則是在4%～5%之間，爾灣市顯然比其他的城市要低一個(gè)百分點(diǎn)，但從另外一個(gè)角度來看，顯示出爾灣市房屋需求昌旺，相對房價(jià)較高，租金回報(bào)較低，爾灣市的房屋買賣受到廣大買家的歡迎，升值潛力也隨之越大。

我們在計(jì)算房屋的投資回報(bào)時(shí)，除了租金回報(bào)率以外，同時(shí)更要知道每個(gè)城市的升值潛力，因?yàn)樵谌�美國大都市，受歡迎的都市都表現(xiàn)出像爾灣市的現(xiàn)象，房屋升值快，但是相對租金回報(bào)較低，綜合兩項(xiàng)條件，一般租金回報(bào)率占的比例較小，往往側(cè)重于升值比率。