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近日，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年中國(guó)買家購(gòu)買美國(guó)地產(chǎn)近123億美元，僅次于加拿大人，且房?jī)r(jià)中位數(shù)42.5萬(wàn)美元遠(yuǎn)高于其他外國(guó)買家居首位。

更令人關(guān)注的是，其中近七成中國(guó)購(gòu)房者直接支付現(xiàn)金購(gòu)房。

中國(guó)購(gòu)房團(tuán)出擊美國(guó)已不再是新鮮事，但高達(dá)百億美元的成交量和多用現(xiàn)金結(jié)算方式讓不少人疑慮——這些購(gòu)房客是不是在通過(guò)這樣的方式洗錢?

一、中國(guó)人在美國(guó)買房特點(diǎn)：總量大，單價(jià)貴，付全款

1、2011年起，中國(guó)人連續(xù)3年成為了美國(guó)房產(chǎn)第二大海外買家

截至2013年3月31日的過(guò)去一年中，68個(gè)國(guó)家和地區(qū)的國(guó)際買家在美買房共計(jì)682億美元，其中美國(guó)的鄰居加拿大人最多，占到23%;其次的，12%為中國(guó)購(gòu)房者，付出123億美元。實(shí)際上，從2011年開始，中國(guó)人已連續(xù)三年位居該榜單第二位。

加利福尼亞地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(California Association of Realtors)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年加州出售的房產(chǎn)中，5.8%由國(guó)際買家購(gòu)買。其中，中國(guó)買家占國(guó)際買家的比例高達(dá)39.1%。另有數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，在加州的買房者中，有10%的人是在加州購(gòu)買第二套住房的中國(guó)人。

2、中國(guó)人對(duì)昂貴的房產(chǎn)情有獨(dú)鐘，成交房產(chǎn)價(jià)格中位數(shù)排名海外買家首位

購(gòu)買的總量達(dá)到了國(guó)際買家第二位，而在購(gòu)房?jī)r(jià)格中位數(shù)上，中國(guó)則遠(yuǎn)超其它國(guó)家。根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)買家往往十分“大手筆”，42.5萬(wàn)美元的購(gòu)房?jī)r(jià)格中位數(shù)遠(yuǎn)超其他外國(guó)買家的27.6萬(wàn)美元，而相比之下，加拿大人僅為18.3萬(wàn)美元。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)主席羅納德·菲利普斯在接受媒體采訪時(shí)曾提到，70%的中國(guó)買家喜歡住在美國(guó)西岸的加州洛杉磯，其次是紐約州的紐約和佛羅里達(dá)州的邁阿密。而這些地區(qū)都是美國(guó)房?jī)r(jià)最高昂的地區(qū)。

《2012年中國(guó)購(gòu)房者海外購(gòu)房趨勢(shì)報(bào)告》也顯示，在1200萬(wàn)參與調(diào)查的潛在購(gòu)房者中，美國(guó)仍是最受中國(guó)購(gòu)房者青睞的國(guó)家，其中洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區(qū)和波士頓在首選城市中排名前五。另外，50萬(wàn)美元及以上預(yù)算的購(gòu)房者占比超過(guò)60%。

另一個(gè)有趣的數(shù)據(jù)來(lái)自美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic，他們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于美國(guó)房?jī)r(jià)，中國(guó)人往往買漲不買跌，所以價(jià)格上升反而會(huì)刺激更多需求。

圖注：2011年9月15日，北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，美國(guó)洛杉磯、舊金山、紐約、拉斯維加斯地產(chǎn)展臺(tái)

3、中國(guó)買家較少按揭，美國(guó)買房過(guò)程中多現(xiàn)金付款且一次性付清

在全美許多市場(chǎng)，以現(xiàn)金購(gòu)房的比例已經(jīng)大增。今年第一季度，將近三分之一的洛杉磯房屋交易是以全額現(xiàn)金付款，而2007年的這個(gè)比例只有7%。在邁阿密，65%的售出房產(chǎn)是以現(xiàn)金交易的，相比之下，6年前的比例是16%。而中國(guó)買房客，對(duì)這一比例的上升貢獻(xiàn)頗多。來(lái)自NAR的數(shù)據(jù)表明，將近70%的中國(guó)買房者都是現(xiàn)金付款。

紐約估價(jià)師米勒(Jonathan Miller)這樣描述中國(guó)購(gòu)房者，“持有現(xiàn)金的中國(guó)買家涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且選擇高價(jià)房”，“來(lái)自中國(guó)大陸的購(gòu)房者大多都寧愿付現(xiàn)金，以盡量留下最少的個(gè)人信息。”

當(dāng)然，中國(guó)買家這種大量掃房，不僅局限在美國(guó)，在加拿大、歐洲、亞洲和澳洲，處處有國(guó)人的買房身影。在澳大利亞北部的昆士蘭州，中國(guó)買家在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資自2008年以來(lái)翻了三番，超越日本成為該州最大的外國(guó)房地產(chǎn)投資者。在去年年初，《澳大利亞人》的一篇報(bào)道指出，該州所有在房地產(chǎn)方面的外商投資中有近三分之一都是來(lái)自中國(guó)。2012年，高力國(guó)際公布報(bào)告顯示，中國(guó)買家在加拿大溫哥華購(gòu)房者中的比例已經(jīng)超過(guò)40% 。2011年6月，據(jù)英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查顯示，中國(guó)買家4、5月在倫敦花費(fèi)1.2億英鎊購(gòu)房。根據(jù)新加坡市區(qū)重建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年上半年，中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者占外籍買房者總數(shù)的32%，首次超過(guò)印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。

二、這些特點(diǎn)讓人覺(jué)得國(guó)人美國(guó)買房目的不純，有洗錢嫌疑

1、抄底投資美國(guó)房產(chǎn)理由并不靠譜，七成美國(guó)買房者虧損

一方面，與國(guó)內(nèi)購(gòu)房不同，海外購(gòu)房的持有成本相當(dāng)高。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓指出，投資者在海外購(gòu)房后每年需繳納房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)等一系列費(fèi)用，后期支出更像是個(gè)無(wú)底洞。從長(zhǎng)期來(lái)看，在美國(guó)，持有房屋的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中國(guó)。此外，匯率風(fēng)險(xiǎn)也是一個(gè)重要因素。置業(yè)海外，除了提防樓價(jià)下跌，還需留意匯率浮動(dòng)的可能性。

在美國(guó)，無(wú)論房屋是自住、出租，每年都要交房產(chǎn)稅和管理費(fèi)。而且這些稅率和管理費(fèi)會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)水平做同向調(diào)整。若購(gòu)買的是二手房，稅收占成本的比例更高。按照2011年美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國(guó)家庭月收入的21%。例如一套30萬(wàn)美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費(fèi)、維修費(fèi)和其他雜費(fèi)一年也要上千美元。

另一方面，在美國(guó)炒房的成本也很高。首先，地產(chǎn)商在確認(rèn)購(gòu)房者本人入住后，才會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時(shí)間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購(gòu)房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會(huì)被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。

交易時(shí)，購(gòu)房者還需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占房?jī)r(jià)的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般累計(jì)占房?jī)r(jià)的7%至10%。

某移民投資公司總經(jīng)理總結(jié)認(rèn)為：“到美國(guó)買樓的中國(guó)人，應(yīng)該說(shuō)賺的少，虧的多，七成虧了。”

2、移民和子女教育才是中國(guó)人不惜高價(jià)美國(guó)買房的主因，但買房投資移民并不容易

據(jù)《2012年中國(guó)購(gòu)房者海外購(gòu)房趨勢(shì)報(bào)告》，43%的受調(diào)查者稱移民是海外置業(yè)的主要目的，其次是教育，占25%，投資為23%。在國(guó)際客戶眼中，美國(guó)也的確是子女教育的理想地點(diǎn)。

圖注：美國(guó)也有“學(xué)區(qū)房”，靠近著名學(xué)府的房產(chǎn)一般價(jià)格更貴。圖為紐約大學(xué)附近公寓和邁阿密大學(xué)附近房產(chǎn)。

許多中國(guó)買家也正是通過(guò)美國(guó)政府的EB-5投資移民項(xiàng)目購(gòu)買房產(chǎn)，該項(xiàng)目被認(rèn)為是拿到綠卡的快捷途徑。按規(guī)定，外國(guó)人需要在一個(gè)能提供或保持10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)的企業(yè)投資至少50萬(wàn)美元，如果一棟公寓房是一個(gè)大型商業(yè)計(jì)劃的一部份，購(gòu)買這棟公寓房也可以包括在投資移民內(nèi)。美國(guó)政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，2012年接近80%的EB-5投資移民簽證都發(fā)給了中國(guó)公民。

雖然大量投資移民資格都給了中國(guó)人，但這并不意味這投資移民這條路很容易。實(shí)際上，美國(guó)投資移民看似門檻低，但是風(fēng)險(xiǎn)很高。在美國(guó)當(dāng)投資移民有三種選擇，前兩種都要求投資人必須要親自管理投資項(xiàng)目，并且還得直接創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，選擇的人鳳毛麟角。后一種則是美國(guó)移民局批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目實(shí)際上是沒(méi)有任何擔(dān)保的，很多項(xiàng)目只是包裝得好實(shí)際上卻很爛，完全為了投資。投資人可以先獲得臨時(shí)綠卡，兩年臨時(shí)綠卡期滿后申請(qǐng)正式綠卡。問(wèn)題在于，假如投資項(xiàng)目失敗或者無(wú)法證明自己的項(xiàng)目直接或者間接提供了10個(gè)工作機(jī)會(huì)，永久綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。

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3、但大量資金轉(zhuǎn)移涌入美國(guó)和游離于美國(guó)信貸體系邊緣的支付方式，確有洗錢空間

既然在美國(guó)置業(yè)投資回報(bào)不如想象中好，移民也并不如想象中容易，再加上國(guó)人多選擇現(xiàn)金全款的支付方式，也難怪有不少人質(zhì)疑每年涌入美國(guó)高達(dá)百億美元的資產(chǎn)有洗錢嫌疑。

不過(guò)這里需要澄清一個(gè)誤解，對(duì)于多數(shù)中國(guó)買房客來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵诿绹?guó)沒(méi)有納稅和信用記錄，也就無(wú)法獲得信貸，現(xiàn)金全款支付也是無(wú)奈之舉。但另一面，這種游離于美國(guó)信貸體系邊緣的支付方式，的確會(huì)給意圖不軌的人留下一定的空間。

三、相較于美國(guó)嚴(yán)苛的反洗錢法，在中國(guó)境內(nèi)買房洗錢更容易

1、美國(guó)法律對(duì)洗錢防范嚴(yán)厲，在美國(guó)買房洗錢有可能，但操作困難

雖然在美國(guó)，房地產(chǎn)交易中并沒(méi)有針對(duì)買賣雙方的國(guó)籍的法律規(guī)定。但對(duì)于買房者錢的來(lái)源，美國(guó)人往往分外小心。很多賣家接受的“現(xiàn)金”實(shí)際上是美國(guó)的銀行本票，即便真的有賣家收取現(xiàn)金，往往也是需要買房者提供繁雜的證明文件。

原因無(wú)他，就是因?yàn)槊绹?guó)嚴(yán)苛的反洗錢法。在美國(guó)和加拿大，洗錢是銀行業(yè)務(wù)中的高危殺手。也就是說(shuō)，如果銀行認(rèn)為你的款項(xiàng)來(lái)路不明，即使再有利可圖的業(yè)務(wù)也要拒之門外。具體來(lái)說(shuō)，在美國(guó)，銀行存取現(xiàn)金凡是金額一次超過(guò)一萬(wàn)是必須要報(bào)備FBI反洗錢調(diào)查組的。即便變通的“每天存取九千，連存數(shù)個(gè)月”這種擦邊球也不行，這種大額度的現(xiàn)金轉(zhuǎn)移，如果不能說(shuō)清來(lái)源用途，被查到了一定會(huì)以洗錢罪名法辦。前“臺(tái)灣總統(tǒng)”陳水扁兒子陳致中就曾因洗錢罪，在紐約購(gòu)買的豪華公寓被美國(guó)政府拍賣。

當(dāng)然，再完備的法律也有漏洞。想要在美國(guó)通過(guò)買房一次性把國(guó)內(nèi)的灰色收入洗白很難。但只要能夠疏通國(guó)內(nèi)關(guān)節(jié)，讓國(guó)內(nèi)銀行提供證明，在美國(guó)或海外買房確實(shí)能讓灰色收入變得“更白”，使得國(guó)內(nèi)的灰色收入變?yōu)?ldquo;合法”的海外資產(chǎn)。

2、不過(guò)對(duì)手持灰色收入的部分中國(guó)富人，國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)洗錢的方式其實(shí)更容易

盡管2006年10月，中國(guó)立法通過(guò)了《中華人民共和國(guó)反洗錢法》，中國(guó)政府也承諾履行打擊房地產(chǎn)洗錢犯罪的國(guó)際義務(wù)，但現(xiàn)實(shí)卻屢屢令民眾失望。即使是一個(gè)看似簡(jiǎn)單的“城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)”都始終處于“難產(chǎn)”狀態(tài)。

世界反洗錢金融行動(dòng)特別工作組(FATF)在2007年曾公布了對(duì)中國(guó)反洗錢工作全面的評(píng)估報(bào)告。發(fā)現(xiàn)中國(guó)其實(shí)深受洗錢之害，中國(guó)的房地產(chǎn)商和中介等，幾乎從不確認(rèn)用戶身份和保存交易記錄。據(jù)該組織估算，目前黑錢的大量涌入，對(duì)中國(guó)樓市價(jià)格瘋狂飆升“貢獻(xiàn)”不小。在高檔樓盤的購(gòu)買者中，尤其是別墅類房地產(chǎn)中，約有20%購(gòu)房者屬洗錢行為。一份2010年央行反洗錢課題組對(duì)中國(guó)近年來(lái)洗錢案例抽樣調(diào)查更顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域，其中通過(guò)房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢的案例占35.9%。

之前，一系列“房妹”、“房姐”、“房叔”、“房爺”事件連續(xù)曝光，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)和洗錢之間隱秘聯(lián)系的討論再次浮出水面。

而對(duì)此，相關(guān)專業(yè)人士分析認(rèn)為原因有三：一是中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大，且在房地產(chǎn)交易過(guò)程存在一定程度的現(xiàn)金支付，難以查明資金來(lái)源，犯罪分子因此有機(jī)可乘;二是房地產(chǎn)業(yè)的另一特點(diǎn)是信息透明度較低，易于掩蓋非法資金的來(lái)源和性質(zhì);三是土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款依賴性，更是使得政府官員與銀行工作人員的“權(quán)力尋租”變得容易。

結(jié)語(yǔ)：

相較于美國(guó)完備的反洗錢法和銀行嚴(yán)苛的執(zhí)行，中國(guó)房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金支付多，且資金難以溯源、信息透明度低，使其相比美國(guó)房產(chǎn)業(yè)更易成為灰色收入的“洗錢天堂”。