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我們致力于幫助全球華人輕松投資稱心如意的美國房地產(chǎn)；
美國房產(chǎn)網(wǎng)代理房產(chǎn)項目覆蓋美國的洛杉磯、亞特蘭大、紐約、休斯頓、邁阿密以及底特律等城市以及地區(qū)，與全球60多家房地產(chǎn)發(fā)展商達成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。并與世界頂級銀行匯豐銀行、摩根大通銀行以及花旗銀行等20多家銀行機構(gòu)合作，為客戶解決購房貸款、房屋抵押以及房屋重新評估等服務。根據(jù)投行和經(jīng)濟學家們的預測，美聯(lián)儲將在本周三（北京時間周四凌晨）啟動2006年6月以來的首次加息。
美聯(lián)儲貨幣政策正�；院�，意味著全球資金低利率的時代已經(jīng)結(jié)束，這將對包括中國在內(nèi)的全球新興市場帶來巨大的沖擊。
根據(jù)經(jīng)濟學家馬光遠的預測，隨著美國的加息，大量國際資本會流出中國，在美元走強的背景下，人民幣面臨貶值的壓力。這樣的沖擊，新興市場的資產(chǎn)價格泡沫，將會受到影響。
美聯(lián)儲貨幣政策正�；�，將讓中國加速進入風險之旅。量化寬松政策的退出，首當其沖的就是以人民幣計價的中國房地產(chǎn)市場，并通過房地產(chǎn)市場影響到實體經(jīng)濟。
那么到底這次加息會對中國房地產(chǎn)市場影響怎樣？我們提出如下兩點判斷：
1、國際資本流出和人民幣貶值，總體利空房地產(chǎn)，但影響非常有限。
隨著這兩年大規(guī)模城市建設的結(jié)束和國內(nèi)房地產(chǎn)大潮的退卻，和行業(yè)總體利潤水平的快速下滑，房地產(chǎn)已經(jīng)從“三外”（外行、外地企業(yè)和外資行業(yè)）熱搶的行業(yè)，變成了一個專業(yè)領(lǐng)域的事情。
其實，外資在中國房地產(chǎn)市場的大規(guī)模撤退早在兩年前就已經(jīng)開始了。2012年，房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額占總投資的比例為2.5%，到了2014年整個比重已下降到的0.5%，預計2015年這一比重數(shù)據(jù)還會繼續(xù)下滑。
同時，以廣東省為例，在最近5年的固定資產(chǎn)投資中，外資投向房地產(chǎn)的占比均超過了35%，而這一占比在今年上半年廣東省投向房地產(chǎn)的外資比例不足15%。
但相比外資投資房地產(chǎn)的撤退，人民幣資本的國際化投資影響更大。根據(jù)相關(guān)媒體報道顯示，2015年中國企業(yè)將有近200億美元的投資進入海外房地產(chǎn)市場，是300億人民幣的外資投資中國房地產(chǎn)市場的四倍。
但即便如此，相比中國一年近10萬億的房地產(chǎn)投資額和7萬億的房地產(chǎn)銷售總額，這樣的資本流出比例也只占到1~2%的水平。
那么問題來了，在此輪美國加息背景下，未來人民幣資本會不會大規(guī)模涌向海外市場，從而對境內(nèi)房地產(chǎn)市場基礎構(gòu)成沖擊？答案也是否定的。
要知道在當前的中國外匯管理制度下，人民幣在資本項目或貿(mào)易項目下的兌換仍然受到國家外匯管理局的嚴密控制。要想形成規(guī)模的投資，必須經(jīng)過發(fā)改委和商委的審批。同時按照當前規(guī)定，中國居民個人的購匯額度只有5萬美金/年，并且人民幣的境外匯出也同樣受到國家的控制。
因此，按照當前體制，除了國家審批通過的企業(yè)對外直接投資，大規(guī)模的人民幣資產(chǎn)的境外流出情況是不可能發(fā)生的。類似曾發(fā)生在泰國的國際熱錢逃離導致房地產(chǎn)市場的崩盤在中國不可能發(fā)生。
所以，中國房地產(chǎn)市場的基礎非常牢固，美國加息對中國房地產(chǎn)市場影響不大。
2、國際貿(mào)易熱度高的、中國大城市寫字樓、商業(yè)和高端公寓市場，受到國際資本市場的回撤，將迎來國內(nèi)資本的接盤和換手。
一方面國際資本在回撤，另一方面以保險資金為代表的國內(nèi)機構(gòu)資本在大舉進軍房地產(chǎn)市場。這是一個典型的換手期。
隨著美國加息，國際資本逐利離開中國，但中國下一輪大城鎮(zhèn)化，又導致優(yōu)秀大城市的稀缺物業(yè)價值將繼續(xù)攀升，所以此輪大城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的“外資退、機構(gòu)資本進”的轉(zhuǎn)換，這將成為新時期的常態(tài)。
時隔37年，即將召開的中央城市工作會議將對未來城市化發(fā)展模式重新定調(diào)。不管未來政策怎樣，參考發(fā)達國家的經(jīng)驗，中國下一步將大城市化的重大趨勢不會改變。因此，在未來中國，只有大城市才有成規(guī)模的房地產(chǎn)市場的這一重要論斷也不會變化。
相比國際資本的回撤，作為一個相對封閉的區(qū)域市場，當前中國房地產(chǎn)主要問題還是銷售與投資的背離，中國的去庫存刺激政策將對內(nèi)地市場走向起到?jīng)Q定性作用。
近期，中共中央政治局召開會議研究2016年經(jīng)濟工作，研究部署城市工作。
特別是明確了化解房地產(chǎn)庫存的主要手段，是加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求。即此輪化解房地產(chǎn)庫存的主要出路是農(nóng)民工市民化和服務新市民。
根據(jù)中信證券的研究，2014年底，我國農(nóng)民工人數(shù)有2.7億人，他們中的大多數(shù)在務工所在城市并無購房置業(yè)。這是潛在的龐大房地產(chǎn)需求支撐，如果他們中的10%有興趣在未來3年內(nèi)于務工城市購房置業(yè)，平均購房面積為100平米，則能新增27億平米的房屋購置需求。2014年，我國商品房銷售面積僅為12億多平方米。
但與此同時卻是房價過高和農(nóng)民工收入過低。2014年，我國農(nóng)民工月均收入2864元，年均收入34368元。同樣在2014年，全國商品房銷售均價6323.5元/平方米。如果據(jù)此統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，新市民能夠在城市買房的比例將非常低。
但實際情況并非如此�？紤]到中國施工企業(yè)的避稅和管理上的不規(guī)范，以及多數(shù)農(nóng)民工采用現(xiàn)場現(xiàn)金結(jié)算的計薪方式，農(nóng)民工實際擁有的購買力將大幅高出官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。面對這樣的一個不清晰的灰色空間，未來的解決庫存問題的癥結(jié)可能不在于購買力，而在于能否配套出臺戶籍改革和人口流動政策。
未來國家去庫存的政策到底會如何出臺？前期市場傳言的購房抵個稅的政策能否兌現(xiàn)？政策出臺后的市場反饋到底怎樣，我們將拭目以待。
總體來看，歷經(jīng)15年增長的房地產(chǎn)長周期已經(jīng)結(jié)束，未來房地產(chǎn)去庫存也不會是個短期戰(zhàn)役，非一朝一夕或一個政策即可解決問題。房地產(chǎn)大潮褪去仍是新常態(tài)，業(yè)界人士需要做好思想準備。與其他網(wǎng)站的IT定位不同，房產(chǎn)網(wǎng)從誕生之日起就將專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)絡媒體作為網(wǎng)站的追求目標，從人員構(gòu)架，組織機構(gòu)、內(nèi)容設置等各個方面全文位打造熱線的媒體特色，并以媒體化的方式運作，以媒體化的手法做推廣，以媒體化的方式向著武漢房地產(chǎn)網(wǎng)絡第一媒體的目標不斷邁進。
美國房產(chǎn)網(wǎng)是第一個有自己專業(yè)采編隊伍的網(wǎng)站，他們長期活躍在市場中，從自己的視角出發(fā)，表達思想、傳遞資訊，及時地報道了美國各發(fā)展商的最新商情和市場反應、最新、最全，準確、及時，首發(fā)、原創(chuàng)成為業(yè)內(nèi)對美國房產(chǎn)網(wǎng)的共同評價。希望對您有所幫助。
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