在美國(guó)賣房產(chǎn)所得稅怎么扣！
來(lái)源：作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/4/17
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1980年通過的《外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅法》（ForeignInvestmentinRealPropertyTaxAct，簡(jiǎn)稱FIRPTA）規(guī)定，外國(guó)人出售在美國(guó)投資的房地產(chǎn)時(shí)，必須預(yù)扣繳所得稅。自2016年2月15日起，對(duì)于成交金額在100萬(wàn)美元以上的房屋，預(yù)扣繳的金額由房地產(chǎn)成交價(jià)的10%調(diào)高至15%。新的規(guī)定具體體現(xiàn)在：
如果房屋的銷售價(jià)格為$300,000或更少，并且該物業(yè)將被受讓人用作居住地（根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定），那么就不需要預(yù)扣繳所得稅。
如果房屋的售價(jià)超過30萬(wàn)美元但不超過1,000,000美元，并且受讓人使用該物業(yè)作為居住地（沒有專門針對(duì)這些變化的法規(guī)，但許多人可以認(rèn)可您可以遵循當(dāng)前300,000美元可以豁免的規(guī)定），那那么則預(yù)扣稅率為售價(jià)的10％。
如果房屋的售價(jià)超過1,000,000美元，那面無(wú)論受讓方如何使用房屋，預(yù)扣稅率為整個(gè)銷售價(jià)格的15％。
FIRPTA的目的，在讓美國(guó)國(guó)稅局向投資美國(guó)房地產(chǎn)的外國(guó)人征收所得稅。房地產(chǎn)投資除了土地與房屋外，也包括所持有的美國(guó)房地產(chǎn)投資公司股權(quán)。
從外國(guó)投資人手中購(gòu)買房地產(chǎn)的買主、其經(jīng)紀(jì)人和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的律師事務(wù)所，有責(zé)任代為預(yù)先扣繳。如果沒有扣繳，買方可能要負(fù)擔(dān)這筆稅金。
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后的20天內(nèi)，律師事務(wù)所必須將扣繳稅金交給國(guó)稅局。國(guó)稅局確定外國(guó)投資人所有稅金都繳納后，再將多余的金額退還。
但也有例外情形。最常見的是所購(gòu)買的房屋價(jià)格低于30萬(wàn)美元，且買方以書面聲明房屋用于自住。但如果賣房的外國(guó)投資人沒報(bào)稅，沒申報(bào)這筆房地產(chǎn)買賣，并繳納相關(guān)稅金，買方可能必須替賣方繳稅金，加上利息與罰款。
出售房產(chǎn)的外國(guó)投資人必須在交易完成的隔年報(bào)稅，申報(bào)出售投資房地產(chǎn)的所得、租金和其他收入，以及各項(xiàng)支出，并要求預(yù)扣繳金額超出稅金的部分退還。
外國(guó)投資人也可在買賣產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓完成前，用前一年的報(bào)稅紀(jì)錄，申請(qǐng)?zhí)嵩缤诉€扣繳稅金。但在國(guó)稅局處理并簽發(fā)扣繳證明（WithholdingCertificate）前，負(fù)責(zé)過戶的律師事務(wù)所仍須扣繳10%稅金。但有了扣繳證明，隔年仍必須報(bào)稅。事實(shí)上，視投資時(shí)間長(zhǎng)短、房產(chǎn)共同所有人數(shù)，外國(guó)投資人可能拿回更多退稅。
延伸分析
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)稅是政府最重要的財(cái)源之一，近幾年來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回溫，房?jī)r(jià)上漲顯著。政府調(diào)高外國(guó)人房地產(chǎn)成交價(jià)預(yù)扣稅率，目的在于穩(wěn)定和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收，避免有人在房地產(chǎn)買賣成交后逃稅、漏稅或不交稅。雖然此種案件較少，但還是有發(fā)生。所以，政府提高預(yù)扣稅的比例，先把錢拿到手里，將來(lái)再退還預(yù)扣金額超出稅金的部分。
以前征收外國(guó)人房地產(chǎn)交易稅做得比較松散，有少數(shù)外國(guó)人在美國(guó)賣掉房地產(chǎn)后，拿了錢就走人，不繳稅也不打算再回美國(guó)，使政府損失了部分稅收。現(xiàn)在政府加強(qiáng)這方面管理，要求房地產(chǎn)中介公司處理交易時(shí)，首先要求外國(guó)人買主或賣主，保障交納美國(guó)政府的稅收和償還美國(guó)銀行的貸款，預(yù)防外國(guó)人在成交后一走了之，不繳納也不償還貸款。調(diào)高外國(guó)人房地產(chǎn)預(yù)扣稅率，也是加強(qiáng)管理外國(guó)人買賣房地產(chǎn)的一項(xiàng)積極措施。
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