美國(guó)房?jī)r(jià)上漲詳細(xì)信息
來(lái)源：http://house.baidu.com/gz/scan/0/6083164557499745275/作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/20
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2007年次貸危機(jī)與2008年的國(guó)際金融危機(jī)，禍起美國(guó)，但經(jīng)過(guò)9年的超低利率，美國(guó)經(jīng)濟(jì)反倒率先復(fù)蘇，留下其他國(guó)家，尤其是新興經(jīng)濟(jì)體，繼續(xù)苦苦掙扎！距離美國(guó)上一個(gè)房?jī)r(jià)高點(diǎn)已近10年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于回歸正常。回頭看看過(guò)去15年的凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)，不得不驚嘆美國(guó)房?jī)r(jià)上躥下跳的走勢(shì)活像一支“妖股”。更長(zhǎng)期的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房?jī)r(jià)走勢(shì)只會(huì)比通脹率高一點(diǎn)點(diǎn)，也就是3 %~4%的水平。
分化的美國(guó)樓市
中國(guó)股市有所謂“二八分化”，美國(guó)樓市市也有類(lèi)似的現(xiàn)象。光看全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，完全體會(huì)不到過(guò)去幾年來(lái)全美各地房市恢復(fù)的極大差異。
12月9日，美國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Trulia發(fā)布一篇題為“Turnaround Towns...And Towns Stuck In the Downturn”的研究報(bào)告。為制作這份報(bào)告，Trulia的研究樣本選取了美國(guó)100個(gè)都市區(qū)，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)數(shù)據(jù)、房市庫(kù)存和房?jī)r(jià)變動(dòng)情況構(gòu)成了研究小組編制房市復(fù)蘇指數(shù)的三個(gè)主要部分。數(shù)據(jù)表明，就業(yè)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)升值存在很強(qiáng)的正相關(guān)。
Trulia分析師Felipe Chacon指出，“美國(guó)房市觸底反彈已有4年，有些都市區(qū)元?dú)饣謴?fù)很快，就業(yè)、工資和房?jī)r(jià)都已趕上或超過(guò)了危機(jī)前的水平，但是還有相當(dāng)一部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱，拖累房市復(fù)蘇。”
從全國(guó)范圍來(lái)看，美國(guó)平均房?jī)r(jià)從2012年2月的153000美元回升了20%達(dá)到183000美元。但是各地之間差距相當(dāng)顯著�？傮w來(lái)說(shuō)，美國(guó)西部城市經(jīng)濟(jì)景氣向好，房市繁榮；而大多數(shù)東北部城市恢復(fù)乏力。
新興產(chǎn)業(yè)支撐贏家
北加州的兩個(gè)城市圣何塞與舊金山占據(jù)了恢復(fù)最快城市的頭兩位。原因很簡(jiǎn)單，作為硅谷的中心城市，圣何塞與舊金山提供了大量高科技相關(guān)工作，就業(yè)增長(zhǎng)率達(dá)13%，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)在同期也猛漲了40%以上。加州的另一個(gè)入圍城市安納海姆位于洛杉磯都市圈，是加州迪斯尼樂(lè)園所在地。四年中就業(yè)增長(zhǎng)率是7.8%，房?jī)r(jià)升值了28%。
最快復(fù)蘇城市前五位中的另外2個(gè)是科羅拉多州的丹佛和華盛頓州的西雅圖，都屬于廣義上的西部橋頭堡城市：丹佛是美國(guó)東部通往西部的門(mén)戶(hù)，而西雅圖則是傳統(tǒng)上亞洲地區(qū)投資者進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)的大門(mén)。由于丹佛和西雅圖也是新經(jīng)濟(jì)的重鎮(zhèn)，2012年之后這兩個(gè)城市的就業(yè)增長(zhǎng)狀況良好，達(dá)到10%以上。丹佛和西雅圖另外一個(gè)相似之處是住房供應(yīng)偏緊，更加劇了賣(mài)家惜售和買(mǎi)家爭(zhēng)搶的局面。過(guò)去四年中，兩地的房?jī)r(jià)上漲30%。
美國(guó)西南部城市，包括德州的休斯頓、奧斯汀、達(dá)拉斯和北卡的羅利、廈洛特，因?yàn)槟茉�、高科技產(chǎn)業(yè)的繁榮和大量人口遷入，也推動(dòng)房市恢復(fù)健康。
去工業(yè)化地區(qū)成輸家
房市復(fù)蘇緩慢的城市主要分布在東北部和中西部的去工業(yè)化地區(qū)。印第安納州的加里和紐約州的錫拉丘茲是這類(lèi)城市的典型。加里雖地處印第安納，但傳統(tǒng)上是伊利諾伊州芝加哥的衛(wèi)星城，以鋼鐵業(yè)出名。美國(guó)鋼鐵產(chǎn)業(yè)衰落轉(zhuǎn)移之后，加里即陷入城市凋敝的漫長(zhǎng)周期。錫拉丘茲是當(dāng)年伊利運(yùn)河樞紐，也是紐約州中部的制造業(yè)中心，70年代之后制造業(yè)南遷城市步入衰退。加里和錫拉丘茲在2012年之后的就業(yè)增長(zhǎng)率只有1%不到，房?jī)r(jià)不跌已屬不易。它們的房市問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，至今無(wú)解。
新墨西哥州阿爾伯克基算是一個(gè)異類(lèi)。地理上阿爾伯克基屬于西部，經(jīng)濟(jì)上新墨西哥大學(xué)為當(dāng)?shù)貛?lái)了扎實(shí)的高科技和軍工業(yè)基礎(chǔ)。不過(guò)阿爾伯克基也有一個(gè)致命缺陷，高科技也好，軍工也好，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)太依賴(lài)政府訂單。據(jù)估計(jì)阿爾伯克基三分之一的工作與政府相關(guān)。一旦政府壓縮開(kāi)支，本地經(jīng)濟(jì)即面臨斷奶。
美國(guó)樓市的分化表現(xiàn)，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有益啟示：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)模式下的去工業(yè)化區(qū)域，已經(jīng)很難再回到頂峰；而那些有新興科技產(chǎn)業(yè)支撐，作為新經(jīng)濟(jì)引擎的城市，房?jī)r(jià)則不斷刷新歷史高位。咱們不妨看看美帝上一輪加息過(guò)程，以及對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)的影響。美國(guó)上一輪加息周期始于2004年6月，最后一次加息是2006年6月，累計(jì)加息17次，聯(lián)邦基金利率由1%升至5.25%。但加息后的兩年，美國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，沒(méi)有什么負(fù)面影響。終于，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌了，拐點(diǎn)是2006年5月，此時(shí)加息已持續(xù)了2年之久，累計(jì)加息16次以后。
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