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        一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)往往首先從銀行和房地產(chǎn)體現(xiàn)出來(lái)，當(dāng)下正值美國(guó)房地產(chǎn)投資的最佳機(jī)遇。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，房?jī)r(jià)的觸底反彈，這一形勢(shì)讓他們將資金更多的轉(zhuǎn)向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

　　據(jù)統(tǒng)計(jì), 2008年，全球私人財(cái)富有1460億美元投資在房地產(chǎn)上。到了2012年，私人財(cái)富投資房地產(chǎn)的金額增長(zhǎng)了111%，達(dá)到3080億美元。尤其是在亞洲國(guó)家，房地產(chǎn)成為富人投資的主要領(lǐng)域。根據(jù)調(diào)查，在亞洲擁有可投資資產(chǎn)3000萬(wàn)美元以上的富人中，有28%的人所賺的錢(qián)主要是來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)。亞洲國(guó)家尤其是中國(guó)的富人在國(guó)外投資突出的特點(diǎn)是選擇房地產(chǎn)，很多中國(guó)富人最初是在歐美國(guó)家購(gòu)買(mǎi)自用住宅，然后發(fā)展成為購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房地產(chǎn)或是住宅公寓以獲得收入。

 

　　美國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)在已跌至10年前的價(jià)位，美國(guó)房地產(chǎn)雖然從去年開(kāi)始復(fù)蘇，但復(fù)蘇過(guò)程緩慢，預(yù)計(jì)未來(lái)3年在美國(guó)投資地產(chǎn)都將獲益。相比之下，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資回報(bào)率要低得多。去年年底，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)界大佬任志強(qiáng)曾表示，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司平均下來(lái)也就是7%—8%的利潤(rùn)率。仲量聯(lián)行研究報(bào)告顯示，截至2013年底，中國(guó)買(mǎi)家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資額超過(guò)100億美元，這使得中國(guó)在2013年的海外房地產(chǎn)投資額較2012年增幅超過(guò)30%。其中，2013年中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元，同比增長(zhǎng)130%。而2012年和2011年的數(shù)字分別為33億美元和29億美元。

 

　　福布斯雜志2013年曾經(jīng)引述報(bào)告說(shuō)，未來(lái)幾年，富裕的中國(guó)人花在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金額將達(dá)數(shù)十億美元。在加州，中國(guó)人是房地產(chǎn)市場(chǎng)上第三大外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者群體，僅次于墨西哥人和菲律賓人。而在紐約，中國(guó)人是僅次于多明尼加富翁的第二大買(mǎi)家群體。在美國(guó)50個(gè)州中，中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的美國(guó)房產(chǎn)比印度人、墨西哥人或英國(guó)人要多。盡管墨西哥人在加州和美國(guó)南部是一個(gè)龐大的購(gòu)屋群體，但中國(guó)人購(gòu)屋量在50個(gè)州中的44個(gè)州都排名前五位。

 

　　2013年前三季中國(guó)在海外房地產(chǎn)的交易額逾50億美元，按年增加25%的幅度來(lái)算，這一交易額也超越了2012年全年40億美元的歷史記錄。僅在美國(guó)一地，2013年3月底之前的一年里，中國(guó)人在美購(gòu)房總價(jià)值達(dá)123億美元，占當(dāng)年外國(guó)人在美購(gòu)房總額的1/8，僅次于加拿大，年增幅高達(dá)66%，123億美元購(gòu)房款中，有69%為全額現(xiàn)金支付。很顯然，與國(guó)內(nèi)的“炒房團(tuán)”相比，大部分海外購(gòu)房的目的并不是投機(jī)。

 

　　?隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，特別是世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)相繼發(fā)生、對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響，為振興這些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展，為吸引海外投資者在海外拓展業(yè)務(wù)，一些國(guó)家根據(jù)自身區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)量的增加，應(yīng)運(yùn)而生了所謂"海外購(gòu)房"業(yè)務(wù)。一些在海外的華人也在海外創(chuàng)業(yè)，將一些海外區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特區(qū)附近及校園附近的房產(chǎn)，放在中國(guó)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣。中國(guó)人既把海外房產(chǎn)看作一個(gè)投資機(jī)會(huì)，也將它視為在中國(guó)之外的第二處個(gè)人住房。眼下，住宅物業(yè)和商業(yè)房產(chǎn)一樣火爆，中國(guó)投資公司正四處購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)。中國(guó)投資者認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)衰退以來(lái)最糟糕的危機(jī)后，價(jià)格非常便宜。美國(guó)相對(duì)便宜的住宅價(jià)格，正推動(dòng)中國(guó)人對(duì)美國(guó)住宅和商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

 

　　不僅中國(guó)投資者赴美國(guó)投資房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)顯示，2014年美國(guó)的富裕階層將房地產(chǎn)視為投資首選，其次是私人公司股票，排在第三位的則是貴金屬。

 

　　摩根斯坦利的一項(xiàng)調(diào)查顯示，近三成的擁有可投資資產(chǎn)百萬(wàn)美元以上的美國(guó)富裕階層受訪(fǎng)者，表示會(huì)在2014年購(gòu)買(mǎi)住宅或是商業(yè)房地產(chǎn)，也有23%的人表示會(huì)投資到房地產(chǎn)投資信托基金上。雖然美國(guó)股市一直在向上攀升，但富有的投資人已把眼光轉(zhuǎn)向開(kāi)始反彈的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在過(guò)去的12個(gè)月，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值上升了8%，比2009年房地產(chǎn)陷入低谷時(shí)的價(jià)值上升了71%。而全美20個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格指數(shù)，2014年比2012年上升了24%。

 

　　有錢(qián)人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，其中的原因包括股市的成本升高以及貸款利率在未來(lái)幾年中將保持穩(wěn)定甚至是下降，這些都對(duì)投資房地產(chǎn)帶來(lái)可獲得較好回報(bào)和收入的益處。美國(guó)老虎21組織（美國(guó)一個(gè)知名的富豪組織）成員擁有的可投資資產(chǎn)都在1000萬(wàn)美元以上，在2013年第四季度他們就已經(jīng)將自己的投資組合進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)的投資由19%提高到21%。在一些富人眼里，2014年股市會(huì)比較脆弱，而發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩很可能讓股市跌跟頭。在這種情形下，投資房地產(chǎn)就成了較佳的選項(xiàng)。

 

　　基于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觸底回升的投資佳機(jī)，美元與人民幣匯率再創(chuàng)歷史新低的國(guó)際大環(huán)境下，種種跡象都表明了眼下正值赴美投資移民的最佳時(shí)期。而擺在中國(guó)企業(yè)面前的首先就是融資問(wèn)題。

 

　　首先，美國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源多元化。美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15％左右是銀行資金，70％是社會(huì)大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動(dòng)產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人投資。而我們的房地產(chǎn)投資80％都與銀行有關(guān)系，如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款、還有開(kāi)發(fā)貸款。而中國(guó)的房地產(chǎn)資金對(duì)銀行的依賴(lài)度太大。

 

　　其次，美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用“美國(guó)模式”。所謂的“美國(guó)模式”，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)共同完成。“美國(guó)模式”專(zhuān)業(yè)分工細(xì)致，每一環(huán)節(jié)部門(mén)通過(guò)完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈。美國(guó)模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作。房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。

 

　　而在過(guò)去20多年中，影響和主導(dǎo)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的是“香港模式”。其本質(zhì)特點(diǎn)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。美國(guó)的一些土地對(duì)土地分割有嚴(yán)格限制，對(duì)于一些有分割限制的土地，開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品類(lèi)型選擇較少，因此拿地前，開(kāi)發(fā)商須搞清楚相關(guān)協(xié)議中的每一個(gè)條款。

 

　　中國(guó)投資者赴美國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)如果沒(méi)有充裕資金和開(kāi)發(fā)模式、沒(méi)有了解需求及特色、沒(méi)有熟悉當(dāng)?shù)氐恼�治環(huán)境與稅費(fèi)制度，那么，布局海外會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)在美國(guó)房地產(chǎn)界擁有巨大機(jī)遇，中國(guó)擁有20年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，要想立足于美國(guó)市場(chǎng)的關(guān)鍵，在于尋找擁有經(jīng)驗(yàn)和理解中國(guó)文化的美國(guó)團(tuán)隊(duì)，采用適合美國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境以及有利于企業(yè)自身發(fā)展的融資模式。

 

　　而中國(guó)企業(yè)在美國(guó)本土融資困難重重，由于缺乏對(duì)美國(guó)資本市場(chǎng)法規(guī)的了解，尤其在信用記錄方面，是中國(guó)企業(yè)無(wú)法逾越的鴻溝。那么，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行業(yè)不景氣、融資環(huán)境持續(xù)下滑的背景下，中國(guó)企業(yè)如何能夠迅速獲得低成本的融資呢？這就涉及到眼下一股席卷中國(guó)，不可忽視的一股移民浪潮。移民報(bào)告顯示，近年來(lái)中國(guó)每年僅獲得美國(guó)、加拿大、澳大利亞、新西蘭等國(guó)永久居留簽證的人數(shù)就在15萬(wàn)人以上，如果加上中國(guó)移民去歐盟、俄羅斯、日本、新加坡、東南亞、南美和非洲等國(guó)家和地區(qū)，中國(guó)國(guó)際移民的數(shù)量應(yīng)該不低于30萬(wàn)人。而我國(guó)每年對(duì)外國(guó)人發(fā)放的永久居留證卻只有幾百?gòu)垺Ｒ泼癯痹谥袊?guó)呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢(shì)，在其背后，富裕階層的大量財(cái)富更是加速流向海外。而中國(guó)與全球化研究智庫(kù)(CenterforChina&Globalization，簡(jiǎn)稱(chēng)CCG)和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年1月發(fā)布的《中國(guó)國(guó)際移民報(bào)告(2014)》藍(lán)皮書(shū)(下稱(chēng)“移民報(bào)告”)則認(rèn)為，僅在美國(guó)一地，中國(guó)人的購(gòu)房置業(yè)數(shù)額就早已超過(guò)100億美元。?

 

　　在龐大的海外購(gòu)房團(tuán)背后，是巨大的海外投資移民潛在群體。根據(jù)媒體調(diào)查，在1200萬(wàn)參與調(diào)查的潛在購(gòu)房者中，43%表示移民是海外置業(yè)的主要目的；其次是教育，占25%；投資占比為23%。中國(guó)已成為美國(guó)第二大海外房地產(chǎn)投資家。而對(duì)于有移民需求的房產(chǎn)投資者，如果你的投資能為美國(guó)解決一部分就業(yè)，兩年后就能拿到美國(guó)的永久居住綠卡。特別是對(duì)于直接在洛杉磯等城市買(mǎi)地投資比較看好，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)地塊，7至10年的收益回報(bào)率可達(dá)200%至500%。

 

　　中國(guó)房企大鱷——綠地集團(tuán)將2014年海外市場(chǎng)擴(kuò)張的首個(gè)項(xiàng)目選在了洛杉磯。2014年2月14日，綠地集團(tuán)的洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目舉行了隆重的開(kāi)工典禮，洛杉磯市副市長(zhǎng)凱莉·貝納德出席并表示：洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目是近年來(lái)洛杉磯市中心最大的投資項(xiàng)目之一，它將為洛杉磯市中心和整個(gè)洛杉磯地區(qū)注入活力，在帶來(lái)商業(yè)繁榮的同時(shí)，也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，增加居民收入。

 

　　在融資模式上，綠地集團(tuán)彰顯出一貫的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)范，選擇與亨瑞集團(tuán)合作，憑借亨瑞集團(tuán)在其領(lǐng)域里多年來(lái)積累的投資移民及高凈值客戶(hù)群，以及亨瑞豐富的北美項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，短時(shí)間內(nèi)為綠地集團(tuán)募集到了項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的資金，大大鞏固了項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的整體運(yùn)行。

 

　　作為全球投資移民領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，亨瑞集團(tuán)常年占據(jù)著全球加拿大、美國(guó)移民市場(chǎng)12%和10%的份額。通過(guò)在華二十多年的深耕和發(fā)展，亨瑞集團(tuán)已累積了上萬(wàn)名高凈值核心客戶(hù)，并始終走在行業(yè)的領(lǐng)軍位置，順應(yīng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷開(kāi)拓創(chuàng)新。亨瑞已在美國(guó)參與投資40多個(gè)項(xiàng)目，深入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括執(zhí)行盡職調(diào)查，資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)報(bào)批，投資資金監(jiān)督，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)工程監(jiān)管和資本運(yùn)營(yíng)管理等。合作伙伴包括Lennar、Stockbridge等美國(guó)頂級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。亨瑞海外美元地產(chǎn)基金正是基于當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，充分發(fā)揮亨瑞的集團(tuán)化、多元化經(jīng)營(yíng)模式，由亨瑞集團(tuán)發(fā)起成立，主要從事北美房地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)收購(gòu)以及融資解決方案。充分發(fā)揮亨瑞美國(guó)EB-5投資管理團(tuán)隊(duì)的地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)并提供滿(mǎn)足投資人不同需求的多樣化產(chǎn)品。目前已募集并投資超過(guò)5000萬(wàn)美元，基金規(guī)�？蛇_(dá)到5億美元。

 

　　作為一家立足于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融市場(chǎng)的大型跨國(guó)集團(tuán)，亨瑞表示未來(lái)將會(huì)和更多的中國(guó)企業(yè)合作，利用集團(tuán)在北美投資開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)以及遍布全球的服專(zhuān)業(yè)一體化務(wù)網(wǎng)絡(luò)，更好的與中國(guó)企業(yè)展開(kāi)在美國(guó)融資、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目推廣等多領(lǐng)域的戰(zhàn)略性互信合作和交流。