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今年秋天，來北京參加APEC峰會的奧巴馬宣布中美兩國將推行新的簽證安排，將對方的商務(wù)旅游簽證有效期從目前的一年延長至十年，而學(xué)生有效期從一年延長至五年。

簽證延長對兩國雙邊外貿(mào)往來起到多大影響尚待考察，但是跟著赴美留學(xué)生一同雀躍的肯定還有美國的房地產(chǎn)商們。隨著美國圣誕元旦假期來臨，新一批中國游客將飛往美國度假，有些沖著美國假期的打折季來購物的，有些是沖著兒女在美國讀書過來旅游的。

“只要他們在美國合法入境的時間被延長，簽證手續(xù)更加簡便，這批人在美國買房的意愿就更強烈，最終成交的可能性也越大。”一位不愿意透露姓名的紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀對記者表示，雖然年末該是美國人休假的時候，但在這幾年卻成為經(jīng)紀商的“旺季”，因為很多中國家長會趁著來和子女度寒假的時間，順便把買房的事情給辦了，今年12月份收到的看房預(yù)約比往年更多。

而紐約地區(qū)因為樓市供應(yīng)量相對短缺，房價波動小，又靠近名校和金融中心成為大量中國家長心中理想的購房地。但是，除了產(chǎn)權(quán)差異，貸款手續(xù)，稅務(wù)規(guī)則等常見的中美購房不同之外，美國各州對于房產(chǎn)出售公開信息的不同法律要求，也可能讓初來乍到的異鄉(xiāng)人吃上“啞巴虧”，其中對于“污點房屋”(stigmatized property)的要求不同就可能讓乘興而來的中國買家不小心遇上“糟心事”。

紐約賣方無義務(wù)告知買方房屋兇殺前史

“簡單來說，該房屋內(nèi)發(fā)生了兇殺，自殺或是艾滋，房產(chǎn)經(jīng)紀不需要告知買方。紐約州的房產(chǎn)經(jīng)紀具有豁免，而部分其他州是只需要公布三年內(nèi)的負面信息。”在紐約多年從事房地產(chǎn)經(jīng)紀的曼哈頓房產(chǎn)公司董事長碧珺(Joan Brothers)表示，“我知道中國人都很在意風(fēng)水，但法律的確規(guī)定，不是所有信息都需要向買方公開的。”

紐約房地產(chǎn)界一直都偏向“買家自負(caveat emptor)”的原則，也就是說買家在做出購房決定前需要自行承擔(dān)調(diào)查房產(chǎn)背景以及甄別房產(chǎn)問題的職責(zé)。而房地產(chǎn)經(jīng)紀商沒有義務(wù)向買方公布房屋缺陷。而就“污點房屋”這點來說，《紐約房產(chǎn)法》明確規(guī)定，“買方不能因為房產(chǎn)經(jīng)紀沒有公布兇殺，自殺以及其他死亡案例或是有艾滋等疾病嫌疑就控告地產(chǎn)經(jīng)紀或是吊銷對方執(zhí)照。(《紐約地產(chǎn)法》§443a-1，§443a-2 (b))”

“但是，買方有權(quán)利對賣方機構(gòu)就相關(guān)問題提出詢問。而賣方可以選擇回應(yīng)或是回應(yīng)。而如果屋主選擇不回應(yīng)，賣方經(jīng)紀人不需回應(yīng)。”(《紐約地產(chǎn)法》§443a-3)

“當然，法律是一回事，良知是另一回事。如果買家會詢問的話，我覺得和盤托出是很普遍的選擇，特別是對一些社會廣知的兇殺案來說，房產(chǎn)經(jīng)紀怎么可能瞞得住?” 碧珺對此很坦率，在她幾十年的紐約房產(chǎn)經(jīng)紀生涯中，國際買家近些年越來越多。而外地買家因為習(xí)慣用慣性思維，總會在美國買房時遇到不同種的“文化沖擊”，“地產(chǎn)經(jīng)紀當然希望買家花錢花得開心。否則，即便不用付法律責(zé)任，但是會影響圈內(nèi)聲譽。但是，外地買家也需要多學(xué)多問，以免不必要的糾紛。”而如果外來買家想要避免此類“糟心”的房子，在簽署買房協(xié)議之前可以選擇通過詢問鄰居或是上網(wǎng)搜索的方式進行房屋背景調(diào)查。

而除了非正常死亡之外，房地產(chǎn)經(jīng)紀商可以選擇不公布的信息還包括幽靈現(xiàn)象、毒品交易或賣淫行為。而美國部分州可以不用公布此前屋主可能面臨的追債的處境等。

紐約不免碰到遺產(chǎn)房中國新一代并不介意

除了非正常死亡之外，在紐約買房遇到曾有“正常過世”的老房子的情況也并不鮮見。在美國正常過世之后，如果后人不愿意或不需要自住，而更傾向于變現(xiàn)分割的話，就會委托律師進行包括房產(chǎn)和屋內(nèi)用品的遺產(chǎn)拍賣(estate sale)。有購房意愿的人可以委托經(jīng)紀商進行競價。因為這類房產(chǎn)一般新住戶入住前會選擇重新按照自己喜好裝修，并承擔(dān)裝修費用，所以售價相對同類房產(chǎn)來說，有可能偏低。

“但因為紐約本身房產(chǎn)有限，不應(yīng)期待價格過低。而且我發(fā)現(xiàn)，中國人年輕一代對遺產(chǎn)房似乎越來越不介意”，碧珺表示，最近自己就剛經(jīng)手一套遺產(chǎn)拍賣的房屋。買家的父母都是土生土長的中國人，而買家本身是美國出身的華人，從事律師職業(yè)。全價買入，也沒有還價，“但是，我也問過一些來自中國的年輕人是否介意住在老房子里。我覺得他們雖然嘴上說不介意，但是心里還是傾向于住新房子。” 碧珺建議，買家應(yīng)該對房產(chǎn)經(jīng)紀足夠坦誠，不用遮掩。如果介意住在老房子里，應(yīng)該提前溝通，避免出現(xiàn)簽約之后反悔等不愉快的事情。

在美國的文化里，住遺產(chǎn)房不僅不應(yīng)折價，反而有可能是一種身份和地位的象征。因為普遍地段好，甚至?xí)�是以前富商或是貴族的傳家寶。而就紐約而言，一些知名的公寓，即便主人在屋中過世，價格不會貶值。反而因為屋主而增值，成為一些人既可以自住、又能夠投資的良選，連一些富商也趨之若鶩。1994年，美國前第一夫人杰奎琳肯尼迪(Jacqueline Kennedy Onassis) 過世之后，她在紐約居住的第五大道1040號的公寓就被富商大衛(wèi)科赫(David Koch)以950萬美元在第二年買入，隨后一直用于自住，直到2006年再次賣出。而時隔11年之后，成交價格達到3200萬美元，是買入價格的近三倍。

當錢對一批中國人都不再是問題的時候，花錢買房也為圖個舒心。“住在美國也不需要一定從里到外都變成美國觀念。坐北朝南的新房子就是首選，這是中國的老規(guī)矩。”一位最近來到紐約購物順便看房的朋友對記者表示。

她同時透露自己很喜歡一套一居室，雖然是二手房，但門廳舉架高，設(shè)計很亞洲，“讓人有親近感”。