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據(jù)多名海外中介介紹，海外買房可以移民美國絕對是陷阱，即便是其他國家，也需要看清楚每個國家的法律條例規(guī)定再做購房決定。

已經(jīng)辭職做全職太太的肖揚(化名)正在她們新買的美國加州的大別墅中休假，她和老公在2013年買下了這棟別墅。這樣一套湖景帶庭院的超級豪宅，在美國市價幾百萬人民幣;但同樣的這些錢，不論在北京還是上海，都買不到如此理想的豪宅。

像肖揚一樣，把家遷徙到美國的家庭不在少數(shù)，根據(jù)美國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(NAR)今年發(fā)布的報告，2014年4月至2015年3月底期間，海外買家交易量達到了1040億美元，同比增長了12.2%，首次突破千億美元。

其中來自中國、加拿大、墨西哥、印度和英國的買家購置了美國51%的房子，而中國買家在成交額和交易量方面首次超越加拿大，在美購置房產(chǎn)金額高達286億美元，這一金額遠遠高出加拿大買家的112億美元的買房金額。

美國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，中國買家在2014年度占全美買家的比例達到28%，意味著每100個買房的人里面，就有大約28個人是中國人。而大多數(shù)中國買家都像肖揚一樣，最喜歡在美國西海岸安家，不僅因為當(dāng)?shù)亟逃�資源豐富，同時商業(yè)與貿(mào)易的機會非常多。

環(huán)球置業(yè)投資集團總經(jīng)理楊瑾在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時稱，隨著人民幣的貶值預(yù)期增強，最近咨詢海外買房的人數(shù)也大幅增加，主要針對美國、英國、澳大利亞等發(fā)達國家。不過，隨著未來政策的逐步收緊，未來海外置業(yè)也會面臨不小的挑戰(zhàn)。

“土豪”現(xiàn)金買房將受阻

據(jù)楊瑾介紹，像肖揚一樣買入度假屋的房產(chǎn)客戶不在少數(shù)，這類客人將海外置業(yè)的計劃納入退休、養(yǎng)老、旅游之中，除了為提高自己的生活品質(zhì)以外，另一方面也有海外資產(chǎn)配置的打算。

而在楊瑾的另一類客戶中，還有不少完全不需要走出國門的“洋房奴”，這部分客戶大多只是透過中介了解購房當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟情況，就做出購房決定，而且這類客戶最明顯的特征就是幾乎都是現(xiàn)金付款。

楊瑾稱，公司過去有一半的客戶都是現(xiàn)金付款，而有數(shù)據(jù)顯示，超過70%的國人在海外購房時都會采用現(xiàn)金付款的方式，但是根據(jù)現(xiàn)行的《外匯管理條例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元，這些“土豪”都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。

盡管美國房產(chǎn)非常便宜，但像肖揚這種買下湖景度假屋也需要接近80萬美元，如果要一次性現(xiàn)金付款可能需要動用超過16個身份證來兌換美元。不過，這一螞蟻搬家的買房方式可能面臨一定挑戰(zhàn)。

根據(jù)路透社援引消息人士的話稱，外管局一份文件稱，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。

外管局規(guī)定，5個以上不同個人，同日、隔日或連續(xù)多日分別購匯后，將外匯匯給境外同一個人或機構(gòu);個人從7日內(nèi)從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現(xiàn)鈔;同一個人將其外匯儲蓄賬戶內(nèi)存款劃轉(zhuǎn)至5個以上直系親屬等情況界定為個人分拆結(jié)售匯行為。

如果這項規(guī)定坐實，未來土豪想要透過一次性付款購買海外房產(chǎn)將有一定難度。不過，根據(jù)楊瑾介紹，按揭貸款買房也算另一條路徑，現(xiàn)在基本上每個國家都可以做房屋按揭，有些是由當(dāng)?shù)劂y行辦理，購房者可以遞交一些國內(nèi)的經(jīng)核實的資料，而有一些國外銀行，甚至跟國內(nèi)銀行有協(xié)議，購房者可以直接向國內(nèi)銀行代收。

實際上，海外購房的門檻并不高，途徑也非常多，而且有的投資價值也比較高。

一套國內(nèi)100多萬房子，租金也就2000多塊錢，但是在國外，一套100萬的房子，租金可能要達到8000至9000塊錢。”楊瑾舉例說。

海外購房風(fēng)險需提防

據(jù)多名海外中介介紹，海外買房可以移民美國絕對是陷阱，即便是其他國家，也需要看清楚每個國家的法律條例規(guī)定再做購房決定。

目前，有部分房地產(chǎn)商利用美國的EB-5簽證政策來吸引很多投資者的眼光，這一政策要求外國移民申請人在美國投資創(chuàng)設(shè)有利于美國經(jīng)濟的商業(yè)性企業(yè)，并創(chuàng)造10個全職的美國工人就業(yè)機會，即可獲發(fā)兩年期的條件式移民簽證。

一家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)高管曾經(jīng)對記者稱，由于企業(yè)在建設(shè)過程中解決了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口，所以公司獲得了一定的移民配額，透過賣房可以將這些房子都轉(zhuǎn)給客戶，而這名高管透露，內(nèi)地很多房地產(chǎn)商都在利用這一政策做投資移民。

楊瑾稱，這種做法一定是打擦邊球的做法，不是正常運用當(dāng)?shù)氐姆�律法�?guī)，而且這種移民配額通常需要等幾年才能確定下來，如果投資者依靠這種方法移民是非常冒險的。不僅如此，這項規(guī)定是有彈性的，投資移民在情況發(fā)生變化后，仍有可能取消永久居留權(quán)。

實際上中國赴美國的簽證早已大大放松，現(xiàn)在支持10年多次往返，一次可以居住3個月，對于肖揚這樣的普通投資者來說，其實已經(jīng)足夠。中國人一旦拿到美國身份，意味著就要全球征稅，“一般沒有特殊原因，如果長期居住在國內(nèi)，不建議移民美國。”楊瑾說。

除此之外，買房后想要高枕無憂基本上是不太可能的，美國買房需要繳納房產(chǎn)稅，每一個州收的比例不一樣，最低的也要房屋估價的1%，最高的可能大約要4%，這樣投資的回報率就會打一個折扣。

而且，在購買房產(chǎn)時必須購買房屋保險，如果一棟80萬美元的房子，房屋保險費一個月可能要150美元左右，一年下來需要1800美元，而在自然災(zāi)害多發(fā)的地區(qū)，還需要買一份額外的自然災(zāi)害險。

而且美國的房屋維護成本也是很高的，比如屋頂維護、露臺保養(yǎng)、水電費、草地維護等，一年可能需要花費5000美元左右。而一些高檔小區(qū)或公寓的公共開支收費也是高得離譜，一套位于曼哈頓的普通公寓這項開支可能每月高達上千美元，大大影響投資的收益率。