中國人在美國買房注意事項
來源:作者:北美購房網(wǎng)時間:2017/4/22

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近幾年,在美國買房的中國人越來越多,但在美國買房和在中國買房有很大的不同,為了避免發(fā)生不快或損失,中國人在美國買房應(yīng)該注意以下幾大問題。
綠卡入籍問題
值得注意的是,外國人在美國購買住宅物業(yè)與申請綠卡或入籍是沒有關(guān)系的,一些不了解內(nèi)容的國內(nèi)投資者在此方面有時會受到誤導(dǎo),但有固定住宅對你申請綠卡或入籍也是有幫助的。
據(jù)《2012年中國購房者海外購房趨勢報告》,43%的受調(diào)查者稱移民是海外置業(yè)的主要目的。
許多中國買家也正是通過美國政府的EB-5投資移民項目購買房產(chǎn),該項目被認(rèn)為是拿到綠卡的快捷途徑。在美國當(dāng)投資移民一般要求投資人必須要親自管理投資項目,并且還得直接創(chuàng)造10個就業(yè)機(jī)會。
買房和移民其實沒有什么必然聯(lián)系。而且,假如投資項目失敗或者無法證明自己的項目直接或者間接提供了10個工作機(jī)會,綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作用
在美國,98%的房產(chǎn)交易是通過經(jīng)紀(jì)完成的。當(dāng)你決定在某地買房,聘用一位有足夠經(jīng)驗的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至關(guān)重要。一位好的經(jīng)紀(jì)人不但可以幫您搞定所有與交易有關(guān)的必要手續(xù),還會提醒你沒有想到的問題,避免以后出現(xiàn)麻煩。
與中國不太一樣,購房者想在美國買房,第一步必須找一個房屋經(jīng)紀(jì)人,也就是房屋中介,因為在美國,即使是新房也是通過經(jīng)紀(jì)人來銷售的。在美國,房屋經(jīng)紀(jì)人這個行業(yè)很遵守職業(yè)道德,一般不會發(fā)生經(jīng)紀(jì)人坑蒙購房者的情況,甚至經(jīng)紀(jì)人會主動幫助購房者挑房子的毛病。
預(yù)算買房各項費用
買房除要交一筆首付外還要交多種手續(xù)費服務(wù)費。在買房前期就讓你的買方經(jīng)紀(jì)人或者銀行貸款員估算各項費用,包括成交手續(xù)費、地契保險費、律師費、房屋檢驗費、公寓管理費、房屋保險費,地產(chǎn)稅等。這些費用在最后房子成交前都有要交齊或付帳。
由于一般中國人在美國沒有綠卡,也就沒有信用額度,是不可能貸款的,只能用現(xiàn)金支付,但是購房者可以和經(jīng)紀(jì)人商量分幾次支付這筆現(xiàn)金,只要經(jīng)紀(jì)人同意,就不會有什么問題。隨后,購房者需要按照經(jīng)紀(jì)人的要求填寫相關(guān)表格。這時,經(jīng)紀(jì)人往往要求購房者將大致房款的5%存入第三方公證托管公司進(jìn)行托管,以表明購房者的誠意。如果買賣不成,一般情況下定金會全額退還,除非合同中另有規(guī)定。
另外與中國不太一樣的一點是,盡管房屋買賣中需要支付給經(jīng)紀(jì)人最高5%房屋總價的傭金,但是買方是不用掏這筆錢的,一般都是由賣方支付這筆傭金。
討價還價要適宜
在美國買房子是可以砍價的,但一些中國買家開大口壓價,反而讓對方覺得沒有誠意,從而失去機(jī)會。地產(chǎn)律師表示,相對來說,美國的房地產(chǎn)市場成熟,信息公開,欲出售的房屋不會隨便亂開價,因此,在討價還價時,無需大幅壓價。
相對在中國買房,在美國買房手續(xù)顯得繁瑣,在美國買房一般要經(jīng)過大大小小18道程序(包含貸款部分): 1、與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人討論購房要求; 2、由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明; 3、申請正式貸款預(yù)先批準(zhǔn)信; 4、選擇想要買房的地區(qū)、房屋種類; 5、經(jīng)紀(jì)人介紹看房、選房; 6、填寫買房出價合約書,付定金支票; 7、定金支票存入第三方公證托管公司(Open Escrow); 8、做房屋檢查; 9、要求賣方維修; 10、審閱房屋各項結(jié)果報吿; 11、審閱屋主(產(chǎn)權(quán))報吿; 12、審閱白蟻檢查報吿; 13、購買房屋保險; 14、鎖定貸款,簽署貸款資料; 15、交房檢查; 16、銀行放款; 17、過戶(買家從賣家處得到所有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件,買家律師審核),買家付清所有余款,交收鑰匙; 18、搬入新居。
房產(chǎn)稅征收
在美國,對房地產(chǎn)占有、處置、收益各個環(huán)節(jié)征收的各類稅項統(tǒng)稱為房產(chǎn)稅。全美50個州都征收房產(chǎn)稅,這一稅種是美國地方政府的主要收入來源,也是平衡地方財政預(yù)算的主要手段。 一旦你成為房主,你就需要每年向當(dāng)?shù)卣U納房地產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和民眾的福利,因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡、市和學(xué)區(qū),聯(lián)邦政府和州政府不拿房產(chǎn)稅稅款。
因此房屋用來自住當(dāng)然沒問題,出租的話只要選擇的地段好也是會有穩(wěn)定的收益。但如果延續(xù)國內(nèi)“屯”房子的思路,等著房價上漲,“炒”出回報,就要好好考慮了。當(dāng)然這樣的可能性不是沒有,只是需要投資者有特別敏銳的眼光。
目前購房升值
過去兩年的美國房產(chǎn)市場復(fù)蘇帶來了很多區(qū)域大幅的房價上漲,那些被華人買家特別看好的地段更是漲的飛快,從長期投資的角度來看,目前是進(jìn)入美國住宅市場的難得時機(jī)。其中,談到的主要因素是美國房價探底企穩(wěn),利率保持在低位,而美元趨于貶值,具備財力的國內(nèi)投資者可以把美國房地產(chǎn)看作長期強(qiáng)勁獲利的工具。
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