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也許還有一種判斷方法，就是回歸到價(jià)值與價(jià)格互相追逐的簡單道理。國際地產(chǎn)公司CBRE一份最近的報(bào)告的結(jié)論是，關(guān)于美國房價(jià)，不只今天的售價(jià)是很合理，而且還有繼續(xù)上漲的空間。

CBRE倫敦首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Richard Barkham評(píng)價(jià)說，我覺得現(xiàn)在的價(jià)格有著良好的支撐，很多因素能夠支持它，并且上漲中的價(jià)值有很健康的未來。這里的支撐，也就是很好的經(jīng)濟(jì)，工作增長，以及不斷升高的占有率及租金。“我們能看到在未來幾年里房租穩(wěn)健的上升趨勢，這將提高現(xiàn)金流”。

CBRE最近還做了一項(xiàng)甲級(jí)寫字樓租金收益與本地債券收益的國際比較的研究。歷史規(guī)律顯示這兩者之間的平均價(jià)差在300個(gè)bps。最近的數(shù)據(jù)顯示美國低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn): 只有240個(gè)bps的債券收益與資本化率(cap rate)的價(jià)差。然而，當(dāng)考慮到未來的租金漲幅時(shí)，這一價(jià)差一躍而升至850個(gè)bps。

事實(shí)上，從全球來看，和歐洲，中東和亞洲相比，美國有著最高的價(jià)差—650個(gè)bps，而最低的亞洲只有270 個(gè)bps。根據(jù)Barkham的評(píng)論，這表明在美國，在未來的兩到三年中，我們還有很高的上漲空間。

盡管CBRE也在看一些美國的門戶市場(gateway markets)，比如洛杉磯、紐約、波士頓和芝加哥，但Barkham認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)增長，“這種復(fù)蘇已經(jīng)蔓延到二線城市，以及現(xiàn)在正在影響三線城市。我們將在美國的二線和三線城市看到相同的價(jià)值與價(jià)格的上漲。”并且進(jìn)一步補(bǔ)充，“現(xiàn)在是在美國投資中部地區(qū)的絕佳時(shí)機(jī)”。

美國另一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RERC的主席 Ken Riggs覺得“房價(jià)還要再漲12個(gè)月”。而關(guān)于“哪里有最好的機(jī)會(huì)”，他的看法是，因?yàn)楹芏啾阋说捻?xiàng)目已經(jīng)消失了，所以投資者必須要承擔(dān)更多的租賃風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)而獲得高回報(bào)，正如現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生的。或者，去投資那些更小的而有著更高回報(bào)的市場。所以，根據(jù)RERC的大都市排名指數(shù)，在前20的主要大都市中，有著最好相對(duì)價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的城市都是二線城市：排名前五的分別是“奧斯汀(Austin)、圣安東尼奧(San Antonio)、羅利(Raleigh)、達(dá)拉斯( Dallas)以及 奧蘭多(Orlando)”。值得注意的是，在這份投資價(jià)值的排名上，紐約、洛杉磯、波士頓及華盛頓都不在其中。

對(duì)投資者來說，在資本化率已經(jīng)非常低的今天投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于，當(dāng)五到七年后人們需要賣掉這些資產(chǎn)時(shí)，很有可能，資本化率已經(jīng)升高了200或300個(gè)bps。因?yàn)橘Y本化率會(huì)隨利率而升高，未來的高利率很可能迅速的把資產(chǎn)價(jià)值帶走。因此，今天的投資者們必須要有一個(gè)長期眼光，以及必須對(duì)他們將要投資的資產(chǎn)高度自信。

然而，人們的一個(gè)共識(shí)是，相比較其他投資方式，包括低回報(bào)的債券或高風(fēng)險(xiǎn)的股票市場，商業(yè)地產(chǎn)仍然有著它的吸引力。最后關(guān)于美國房地產(chǎn)還要漲多久，Barkham的回答是“只要美國的經(jīng)濟(jì)還繼續(xù)增長并且產(chǎn)生就業(yè)，現(xiàn)在的資本化率就是有良好支撐的。

在四五年以后會(huì)有一個(gè)時(shí)間，當(dāng)利率開始上升，使得這個(gè)平衡變得有些問題，但那也是很久以后的事了。”