美國(guó)個(gè)人購(gòu)房能力計(jì)算
來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_71a1e7550102v32l.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/25
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很多時(shí)候，大家不能一次請(qǐng)付清房款，就需要貸款。不過大多數(shù)的購(gòu)房者并不清楚自己能貸多少款或者貸多少款合適。下面就給大家介紹一下在美國(guó)，個(gè)人貸款購(gòu)房能力的計(jì)算。
能貸多少款說到底是一個(gè)負(fù)債比例 （Debt to Income Ratio） （DTI）的問題。DTI從定義上來說很簡(jiǎn)單，那就是： DTI＝Monthly Debt／Monthly Income （負(fù)債比例=月債務(wù)/月收入）
我們算能貸多少款，就是通過上面公式倒推出每個(gè)月最多能承擔(dān)的月供 (Mortgage Payment)是多少，然后再結(jié)合當(dāng)前利率和貸款年限算出最多能貸款多少。這個(gè)在貸款軟件里很容易實(shí)現(xiàn)，但是個(gè)人預(yù)估的時(shí)候怎么操作呢？建議如下：
1. 先確定收入。對(duì)于第一次買房而且提出能貸多少款的問題的客戶來說，一般收入組成都是比較簡(jiǎn)單的，就是工資單上的收入，所以有關(guān)收入這兒只需要指出一點(diǎn)，就是銀行審核貸款看的收入是稅前的收入。如果您是自己開公司的或者有投資房等，建議準(zhǔn)備好兩年稅表，找一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的貸款員幫您算一下。
2. 再確定月債務(wù)和月收入（Monthly Debt） 中有大部分是確定知道而且不變的。 譬如車子的分期付款，大學(xué)學(xué)費(fèi)的分期付款和孩子的撫養(yǎng)費(fèi)等。而客戶對(duì)自己申請(qǐng)貸款時(shí)的信用卡賬單月付費(fèi)一般也都有一個(gè)比較準(zhǔn)確的概念，所以這個(gè)數(shù)字也不難估計(jì)。
3. 每月債務(wù)（Monthly Debt） 里比較難估算的是要買的房子的PITI （還款本金，還款利息，房地產(chǎn)稅，和保險(xiǎn)， 英文為 Principal，Interest， Tax， and Insurance）等。推薦用下面的倒推法：
1） 先根據(jù)自己有多少首付， 對(duì)房子的要求， 以及當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)情況估算自己想買的房子的最高價(jià)。
2） 用估算的房子價(jià)格減去首付算出貸款額。
3） 用貸款額和當(dāng)前30年的利率估算出貸款的Monthly Mortgage Payment （P&I）。選用30年的貸款是因?yàn)橘J款期短的貸款如15年雖然利率低但是每個(gè)月的Monthly Mortgage Payment會(huì)高， 從而影響到能貸到的最大貸款額。
4） 根據(jù)房子價(jià)格和當(dāng)?shù)鼐唧w情況估算出地產(chǎn)稅，房屋保險(xiǎn)，以及HOA Fee等。
5） 如果頭款不到 20%， 請(qǐng)估算月貸款保險(xiǎn)。
這些數(shù)字都確定或者估算出來以后，就可以計(jì)算出DTI來，根據(jù)不同貸款情況，銀行對(duì)DTI有不同要求，常規(guī)貸款大體有下面三種情況。不管哪種情況， DTI越小，說明有更強(qiáng)的貸款能力，如果DTI過高，請(qǐng)降低房?jī)r(jià)或多準(zhǔn)備首付來降低DTI，需要注意的是DTI可以影響的只是能不能貸到款，不影響利率的高低。
1.如果是常規(guī)的Conforming Loan （貸款額小于或者等于$417,000) ，一般貸款銀行在DTI<45%的時(shí)候能貸到款， DTI在45%-50%之間需要個(gè)例分析。
2. 如果貸款額大于$417,000。那DTI最多只能到45%， 如果是超出當(dāng)?shù)豀igh Balance Loan Amount的True Jumbo Loan， 很多貸款銀行會(huì)根據(jù)最近出臺(tái)的QM rule要求DTI在43%或者以下。
3. 如果Loan to value 大于 80%，不管是銀行幫你付Mortgage insurance還是自己付，基本所有Mortgage insurance公司的要求是DTI不能大于45%，所以即使是Conforming loan，也請(qǐng)保證DTI <=45%。
以上方式是給客戶提供一個(gè)自估的方式， 有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer可以采取選用特定貸款產(chǎn)品等方式幫助客戶提高可以貸到的款的最高額度。所以如果您自估DTI比較緊或者偏高，建議聯(lián)系有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer 幫您想辦法。
以上就是美國(guó)個(gè)人貸款購(gòu)房能力的計(jì)算，希望以上信息對(duì)您有所幫助。
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