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美國(guó)個(gè)人購(gòu)房能力計(jì)算

來源:http://blog.sina.com.cn/s/blog_71a1e7550102v32l.html作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2015/12/25

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很多時(shí)候,大家不能一次請(qǐng)付清房款,就需要貸款。不過大多數(shù)的購(gòu)房者并不清楚自己能貸多少款或者貸多少款合適。下面就給大家介紹一下在美國(guó),個(gè)人貸款購(gòu)房能力的計(jì)算。
 
能貸多少款說到底是一個(gè)負(fù)債比例 (Debt to Income Ratio) (DTI)的問題。DTI從定義上來說很簡(jiǎn)單,那就是: DTI=Monthly Debt/Monthly Income  (負(fù)債比例=月債務(wù)/月收入)
 
我們算能貸多少款,就是通過上面公式倒推出每個(gè)月最多能承擔(dān)的月供 (Mortgage Payment)是多少,然后再結(jié)合當(dāng)前利率和貸款年限算出最多能貸款多少。這個(gè)在貸款軟件里很容易實(shí)現(xiàn),但是個(gè)人預(yù)估的時(shí)候怎么操作呢?建議如下:
 
1. 先確定收入。對(duì)于第一次買房而且提出能貸多少款的問題的客戶來說,一般收入組成都是比較簡(jiǎn)單的,就是工資單上的收入,所以有關(guān)收入這兒只需要指出一點(diǎn),就是銀行審核貸款看的收入是稅前的收入。如果您是自己開公司的或者有投資房等,建議準(zhǔn)備好兩年稅表,找一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的貸款員幫您算一下。
 
2. 再確定月債務(wù)和月收入(Monthly Debt) 中有大部分是確定知道而且不變的。 譬如車子的分期付款,大學(xué)學(xué)費(fèi)的分期付款和孩子的撫養(yǎng)費(fèi)等。而客戶對(duì)自己申請(qǐng)貸款時(shí)的信用卡賬單月付費(fèi)一般也都有一個(gè)比較準(zhǔn)確的概念,所以這個(gè)數(shù)字也不難估計(jì)。
 
3. 每月債務(wù)(Monthly Debt) 里比較難估算的是要買的房子的PITI (還款本金,還款利息,房地產(chǎn)稅,和保險(xiǎn), 英文為 Principal,Interest, Tax, and Insurance)等。推薦用下面的倒推法:
1) 先根據(jù)自己有多少首付, 對(duì)房子的要求, 以及當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)情況估算自己想買的房子的最高價(jià)。
2) 用估算的房子價(jià)格減去首付算出貸款額。
3) 用貸款額和當(dāng)前30年的利率估算出貸款的Monthly Mortgage Payment (P&I)。選用30年的貸款是因?yàn)橘J款期短的貸款如15年雖然利率低但是每個(gè)月的Monthly Mortgage Payment會(huì)高, 從而影響到能貸到的最大貸款額。
4) 根據(jù)房子價(jià)格和當(dāng)?shù)鼐唧w情況估算出地產(chǎn)稅,房屋保險(xiǎn),以及HOA Fee等。
5) 如果頭款不到 20%, 請(qǐng)估算月貸款保險(xiǎn)。
 
這些數(shù)字都確定或者估算出來以后,就可以計(jì)算出DTI來,根據(jù)不同貸款情況,銀行對(duì)DTI有不同要求,常規(guī)貸款大體有下面三種情況。不管哪種情況, DTI越小,說明有更強(qiáng)的貸款能力,如果DTI過高,請(qǐng)降低房?jī)r(jià)或多準(zhǔn)備首付來降低DTI,需要注意的是DTI可以影響的只是能不能貸到款,不影響利率的高低。
 
1.如果是常規(guī)的Conforming Loan (貸款額小于或者等于$417,000) ,一般貸款銀行在DTI<45%的時(shí)候能貸到款, DTI在45%-50%之間需要個(gè)例分析。
 
2. 如果貸款額大于$417,000。那DTI最多只能到45%, 如果是超出當(dāng)?shù)豀igh Balance Loan Amount的True Jumbo Loan, 很多貸款銀行會(huì)根據(jù)最近出臺(tái)的QM rule要求DTI在43%或者以下。
 
3. 如果Loan to value 大于 80%,不管是銀行幫你付Mortgage insurance還是自己付,基本所有Mortgage insurance公司的要求是DTI不能大于45%,所以即使是Conforming loan,也請(qǐng)保證DTI <=45%。
 
以上方式是給客戶提供一個(gè)自估的方式, 有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer可以采取選用特定貸款產(chǎn)品等方式幫助客戶提高可以貸到的款的最高額度。所以如果您自估DTI比較緊或者偏高,建議聯(lián)系有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer 幫您想辦法。
 
以上就是美國(guó)個(gè)人貸款購(gòu)房能力的計(jì)算,希望以上信息對(duì)您有所幫助。

 

 

 

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