一、美國(guó)人的住房情況
美國(guó)東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。總面積9372614萬(wàn)平方公里，海岸線長(zhǎng)22680公里。美國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)。經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，國(guó)民生產(chǎn)總值位居世界首位。1997年GDP為80830億美元，人均超過(guò)3萬(wàn)美元，居主要工業(yè)國(guó)家的首位。對(duì)GDP的貢獻(xiàn)中，農(nóng)業(yè)占2%，工業(yè)占23%，服務(wù)業(yè)等占75%。
在家庭收入方面，雖然美國(guó)貧富懸殊，10%的人占有90%的財(cái)富，但富裕和貧困的人口都是少數(shù)，絕大多數(shù)人過(guò)著普通的生活。圖一是美國(guó)家庭在1967年至1997年三十年間的收入中位數(shù)曲線，從中可以看出，美國(guó)的普通家庭收入一直在30000~38000美元之間，增長(zhǎng)幅度和變化幅度并不大，其中1997年美國(guó)家庭年收入中位數(shù)為37005美元，這表明美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是比較平穩(wěn)的。
雖然美國(guó)普通家庭收入并不很高，但總體生活素質(zhì)較高，大部分人擁有自己的住房。美國(guó)政府為了解決國(guó)民的住房問(wèn)題，采取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價(jià)的房屋，采取資金扶持減稅等政策鼓勵(lì)舊屋改造，通過(guò)抵押證券化保證購(gòu)房按揭資金等。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)小家庭只要有一人有穩(wěn)定的工作，都可以買得起房。圖二是近30年來(lái)，美國(guó)家庭自有住房率曲線，從中可以看出，美國(guó)一直以來(lái)維持比較高的自有住房率。1997年，美國(guó)自有住房率為66%（指獨(dú)戶型房屋），獨(dú)戶型房屋平均價(jià)為13.39萬(wàn)美元。
在美國(guó)政策住房政策中，為美國(guó)人提供“買得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美國(guó)買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過(guò)家庭收入的28%，并且住房開支與其他固定債務(wù)加起來(lái)不超過(guò)家庭收入的36%。例如，按1997年美國(guó)家庭收入中位數(shù)37000美元，那么當(dāng)每月住房分期付款不超過(guò)863元時(shí)，這樣的房屋就是買得起的，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)銀行提供9成30年按揭（這是美國(guó)最普遍的按揭成數(shù)和年限），年利率7%，那么美國(guó)中等收入的家庭買得起的住房房?jī)r(jià)約為14.24萬(wàn)美元，而目前美國(guó)獨(dú)戶型房屋的均價(jià)為13.39萬(wàn)元，因此中等收入的美國(guó)家庭都是買得起的，房?jī)r(jià)是合理的。根據(jù)這個(gè)買得起的住房政策，美國(guó)聯(lián)邦政府住房與城市發(fā)展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場(chǎng)住房房?jī)r(jià)情況，了解目前市場(chǎng)上的房屋是不是美國(guó)人買得起的,進(jìn)而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以什么樣的價(jià)格提供。
二、房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重
房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重并不大。如表一所示，1992年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為0.95%, 房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為1.2%，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占0.94%, 工資額占1.2%, 就業(yè)人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對(duì)房地產(chǎn)的需求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場(chǎng)所存在的，它的發(fā)展速度決定于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人們生活水平提高對(duì)其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟(jì)而肓目發(fā)展。
表一、1992年和1997年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)比較
三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
在過(guò)去的二十年里，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會(huì)的整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本保持平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢(shì)。雖然美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是18~20年左右經(jīng)歷一個(gè)周期循環(huán)，但周期波動(dòng)幅度較小，較少大起大落。圖三是美國(guó)主要房地產(chǎn)參考指數(shù)之一的“NCREIF指數(shù)”，近20年來(lái)的表現(xiàn)情況, 從中可看出美國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)的平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，這也表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)理性成熟的市場(chǎng)。從長(zhǎng)線投資來(lái)看，在美國(guó)投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、回報(bào)率高等特點(diǎn)。
美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展還可以從租售房屋的空置率體現(xiàn)出來(lái)，一直以來(lái)，美國(guó)保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之間，而銷售房屋空置率則保留在1~2%之間。圖四是美國(guó)三十年來(lái)供出租和銷售的房屋空置率曲線。
注：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租戶已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可賣的房屋。
2、銷售空置率=空置的供銷售的房屋/（業(yè)主已經(jīng)居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供銷售的房屋）
四、房地產(chǎn)業(yè)的管理
美國(guó)是土地私有制國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個(gè)普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府一是管規(guī)劃，通過(guò)規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進(jìn)行土地管制；二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是依法征稅；四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理沒有其它職能，房地產(chǎn)活動(dòng)完全按市場(chǎng)規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。
政府對(duì)土地的管轄權(quán)力主要包括如下幾個(gè)方面：
征稅(taxation)：政府以土地所有者要征收地稅。地稅是美國(guó)的主要稅種之一，也是調(diào)控土地資源配置的主要手段。通過(guò)征收地稅，可以調(diào)控土地的占用情況，阻止亂占地、占好地、占大地等行為。在紐約等美國(guó)主要城市，隨處可以見到一些沒人住的破敗房屋（稱為棄屋），這許多是因?yàn)榈囟愄�，業(yè)主無(wú)力負(fù)擔(dān)而主動(dòng)放棄產(chǎn)權(quán)的“祖屋”，最后這些土地將被收歸國(guó)有。有些人繼承了祖宗留下的大片土地，如果這些土地賣不出去，而且這些人的收入又不富有的話，最后也往往是因付不起地稅，而不得不放棄產(chǎn)權(quán)，這些土地最終將變成聯(lián)邦政府或州政府的土地。地稅一般歸地方政府所有，主要用于教育開支，一個(gè)社區(qū)的教育質(zhì)量是決定地稅高低的主權(quán)因素之一。
警察權(quán)（police power）：政府在土地管理方面的警察權(quán)力一般是指政府出于公眾利益的需要，對(duì)土地利用進(jìn)行管制。警察權(quán)力通過(guò)法律體現(xiàn)，主要法律包括環(huán)境保護(hù)法規(guī)、規(guī)劃法規(guī)、建筑法規(guī)、租賃法規(guī)等。
強(qiáng)制征用（Eminent domain）: 當(dāng)為了公眾利益征用土地時(shí)，在與業(yè)主談判無(wú)法達(dá)成協(xié)議的情況下，政府可以向法庭申請(qǐng)強(qiáng)制征用，強(qiáng)制征用要符合三個(gè)條件：一是由法庭裁定土地征用確是為了公眾利益，二是業(yè)主得到了合理補(bǔ)償，三是已有足夠的法律程序保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。
承受無(wú)人繼承不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利（Escheat）：當(dāng)房地產(chǎn)所有人死亡后，無(wú)法定繼承人而且未留下處置房地產(chǎn)的遺囑，那么不動(dòng)產(chǎn)將歸政府所有。
（二）政府對(duì)土地利用的控制
政府對(duì)土地利用的控制主要是通過(guò)制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：
總體規(guī)劃（master plan）：總體規(guī)劃由市或縣一級(jí)政府制定，主要規(guī)劃一個(gè)地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等關(guān)系。
分區(qū)條例（Zoning ordinance）：分區(qū)條例即法定圖則，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過(guò)分區(qū)條例發(fā)生法律效力。分區(qū)條例規(guī)定了一個(gè)地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。
建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要規(guī)定建筑的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準(zhǔn)等等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得《建筑許可證》方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)驗(yàn)收合格，獲得《占用證》（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后經(jīng)驗(yàn)收合格，則獲發(fā)《合格證》（certificate of compliance）。
地塊劃分規(guī)則（subdivision regulations）：地塊劃分規(guī)則主要是控制住宅用地的劃分。因?yàn)槊绹?guó)的家庭住宅一般都是一戶一幢的，每一戶都單獨(dú)占一塊地，因此有專門的法律規(guī)定地塊如何劃分，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生活安全舒適。地塊劃分規(guī)則主要規(guī)定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建筑退紅線要求、市政設(shè)施的安裝、公共用地的面積等等。
除了規(guī)劃法規(guī)對(duì)土地利用的限制外，環(huán)境保護(hù)法律也對(duì)土地利用有嚴(yán)格的約束。
除了政府對(duì)土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)往往也設(shè)定一些對(duì)土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設(shè)建筑面積小于2000平方英尺的住宅”等。一般情況下，私人對(duì)土地用途的限制契約都到登記機(jī)關(guān)登記，對(duì)今后的后續(xù)受讓人都有約束力。
通過(guò)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的考察，筆者認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)：
（一）、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)
美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來(lái)。之所以如此，主要是房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)，投資決策科學(xué)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系把握得比較準(zhǔn)確。投資者在決定房地產(chǎn)投資的每一項(xiàng)決策之前，往往要作大量的分析研究，從人口增長(zhǎng)、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機(jī)會(huì)等等作大量的研究，有時(shí)研究時(shí)間跨度前后十年，對(duì)前十年的情況和后十年的預(yù)測(cè)都要仔細(xì)研究，然后在研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)投資數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行模擬的資金流量檢驗(yàn)。因此，美國(guó)房地產(chǎn)雖然也有周期性波動(dòng)，但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性還體現(xiàn)在對(duì)住宅購(gòu)買力的分析方面。由于美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)的按揭標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，確定個(gè)人購(gòu)房按揭還款能力的指標(biāo)是“28-36”----即借款人每月的供款額一般不超過(guò)家庭月收入的28%，如果借款人還有其他債務(wù)（如供車等），則供樓款加其他債務(wù)支出不能超過(guò)家庭月收入的36%，如果超過(guò)此限，那么就被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過(guò)重，買房者應(yīng)該另外選擇較便宜的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)這個(gè)指標(biāo)，結(jié)合對(duì)民眾收入的調(diào)查，對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購(gòu)買力相協(xié)調(diào)。
（二）商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營(yíng)方式
美國(guó)象商場(chǎng)、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)�；�(jīng)營(yíng)；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來(lái)的許多麻項(xiàng)；有利于租戶盤活資金，資金不會(huì)被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)好處是，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的“效率性”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系以及社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，租賃經(jīng)營(yíng)將使房地產(chǎn)價(jià)格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價(jià)的易變和不可捉摸性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從投資角度來(lái)看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價(jià)方法等一般都是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價(jià)來(lái)分析。
（三）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)�；瘜I(yè)化程度高
現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展導(dǎo)致了社會(huì)化、專業(yè)化分工，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)了這一特色。美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專門的土地開發(fā)商、建設(shè)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)。土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)，地塊劃分商（Subdivider）, 負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷售策劃，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、抵押信用風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。由于分工細(xì)，每一市場(chǎng)參與者都對(duì)本行有豐富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，而且實(shí)力雄厚，往往都是跨州、甚至跨國(guó)的集團(tuán)公司，開發(fā)的房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次，房地產(chǎn)管理也上檔次、高效率。例如，美國(guó)最大的寫字樓投資者之一 -----“寫字樓投資信托基金公司（Equity Office Properties Trust）”擁有287幢寫字樓，總面積760萬(wàn)平方米，分布在26個(gè)州。
美國(guó)房地產(chǎn)投資的專業(yè)化還體現(xiàn)在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商業(yè)中心，一般都是由大型房地產(chǎn)公司（或基金）開發(fā)并持有產(chǎn)權(quán)，然后由商家租賃經(jīng)營(yíng)。
（四）房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費(fèi)市場(chǎng)為主
美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款以消費(fèi)市場(chǎng)為主，主要是為個(gè)人買房提供資金。1998年上半年統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的76%，如果加上多戶型住宅，則比例高達(dá)82.4%。其它貸款包括開發(fā)貸款、建設(shè)貸款、商業(yè)樓貸款、農(nóng)場(chǎng)貸款等等加起來(lái)才占17.6%。這種貸款結(jié)構(gòu)的理由很簡(jiǎn)單：只有購(gòu)房者買得起，開發(fā)的商品房才能賣得出去。商品房賣得出去，房地產(chǎn)開發(fā)商有了資金，就等于支持了開發(fā)商。相反，如果把錢貸給開發(fā)商，購(gòu)房者沒有資金支持，只能是房越建越多，積壓越來(lái)越多，結(jié)果只能是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)困難，金融機(jī)構(gòu)的爛賬壞賬越來(lái)越多，最后危及金融市場(chǎng)的安全。另外，貸款流向開發(fā)市場(chǎng)的結(jié)果也可能會(huì)使沒有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，玩空手套進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。實(shí)踐證明，美國(guó)的這種貸款結(jié)構(gòu)是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。
（五）有健全的房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度
保險(xiǎn)業(yè)在美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作靠保險(xiǎn)業(yè)來(lái)分散和避免風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)包括自然災(zāi)害方面的保險(xiǎn)、建筑期保險(xiǎn)、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等方方面面。健全的保險(xiǎn)制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項(xiàng)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)有保障的投資工具。
（六）集約用地，土地利用效率高
雖然美國(guó)地大物博，人口密度不高，但是美國(guó)在土地利用方面充分顯示出經(jīng)濟(jì)家的精打細(xì)想，充分合理利用每寸土地，土地的集約化程度和利用效率很高。美國(guó)的城市用地的開發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴(kuò)展，除住宅建設(shè)按美國(guó)人的習(xí)慣一般一戶一幢外，商業(yè)房地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閑用地，使城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機(jī)勃勃。如紐約市，是世界經(jīng)濟(jì)中心城市，全市面積645平方公里，但商業(yè)用地（寫字樓、商場(chǎng)、酒店、車庫(kù)等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在這塊比例不大的土地上，提供了176萬(wàn)就業(yè)崗位，而工業(yè)用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。
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