現(xiàn)今，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)明顯的調(diào)整趨勢，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了明顯的分化，同時一些新的發(fā)展趨勢值得關(guān)注。其中一個趨勢是，部分房地產(chǎn)投資的需求開始轉(zhuǎn)移到海外市場，其中既有企業(yè)層面試水性質(zhì)的投資，也有個人投資者基于資產(chǎn)配置目的等的投資。在海外房地產(chǎn)市場，通�？梢钥吹�，華人占比比較高的城市，房價也較高。
從時間維度看，中國國內(nèi)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外基本上始于2004年。至2013年底，約有20家國內(nèi)知名房企進(jìn)駐海外房地產(chǎn)市場，足跡遍及歐美、亞洲、澳洲等多個國家或地區(qū)�？偨灰捉痤~方面，以綠地為首，它在2013年主要海外投資項目涵蓋澳洲、西班牙、美國、泰國，金額交易破600億人民幣。在試水海外市場方面，采取收購方式還是置地開發(fā)方式，不同房地產(chǎn)公司有不同策略和目的。例如復(fù)星收購的摩根大通總部即為地標(biāo)建筑，既能迅速增加企業(yè)在海外的知名度，又能作為企業(yè)海外擴張時的辦公場所，其下一步如何整合管理提升大家都很關(guān)注。試水海外投資的房地產(chǎn)企業(yè)，以大中型綜合類民企為主；試水海外房地產(chǎn)投資的地域，以英美澳等發(fā)達(dá)國家居多；在具體的項目規(guī)模大小方面，金額很多逾億美元左右。
一、美國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析
從宏觀層面來講，基于發(fā)展階段的差異，美國的房地產(chǎn)行業(yè)不像中國的房地產(chǎn)行業(yè)那樣占經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的比重這么大。美國的經(jīng)濟中消費對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)較高，房地產(chǎn)占私人部門的比重不到10%。目前一些機構(gòu)對美國的經(jīng)濟比較看好，房地產(chǎn)市場也是比較被投資者看好的。新任的美國聯(lián)儲耶倫主席首次國會聽證會市場效果看來不錯。利率波動是美國房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險之一，耶倫說應(yīng)該不會再短期內(nèi)讓利率上升，除非有很明顯的就業(yè)改善，美聯(lián)儲才會提高利率。然而從另一個角度講，美國房地產(chǎn)市場總體上還需要相當(dāng)長的時間才能恢復(fù)到金融危機前的水平。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要在抵押貸款的市場上，發(fā)放數(shù)量減少，對信用評級低的借款人獲得貸款的能力比較差�，F(xiàn)在不少機構(gòu)預(yù)計，隨著美國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，美國的銀行對抵押貸款的質(zhì)量和信心也會逐步增強，業(yè)務(wù)上也會擴張。然而需要注意的是，抵押貸款復(fù)蘇不是一蹴而就的。很多因素短期內(nèi)能否得到解決，目前還不明朗，對此要有客觀的把握。
二、地產(chǎn)企業(yè)海外投資的資產(chǎn)標(biāo)的
中國國內(nèi)房地產(chǎn)投資人在海外市場的投資具有很典型的新錢特征：投資標(biāo)的要看得見摸得著，投資耐心也較低，要求兩三年就見效；同時抗風(fēng)險的能力也比較低，因此偏好現(xiàn)金流非常好、非常穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目。但是，值得提醒的是，因為海外成熟市場的房地產(chǎn)市場與中國國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)有很大的差異，因此中國國內(nèi)的房地產(chǎn)投資者選擇出海投資的標(biāo)的時，投資收益的期望值要根據(jù)海外市場的實際狀況進(jìn)行調(diào)整，海外的地產(chǎn)市場和中國國內(nèi)市場的回報是不同的。從歷史數(shù)據(jù)看，中長期來看，海外地產(chǎn)投資，年均7-8%的回報就是不錯的收益水平了，中國過去幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)大幅上揚也不是可以一直持續(xù)下去的，也只能說是一段時期內(nèi)的運行特征。
在出海資產(chǎn)標(biāo)的的選擇上，美國房地產(chǎn)公司的一些經(jīng)驗值得借鑒。第一種方式是抄底，在過去幾年，一些大的房地產(chǎn)領(lǐng)域的PE在房價下跌較多的美國西南部和南部一些大州大量收購single family，統(tǒng)一管理，爭取打包銷售，或者上市。舉個例子，有一個紐約的地產(chǎn)投資公司和猶太投資者合作開發(fā)的項目，當(dāng)時預(yù)計收益18%，后來因為西南部和南部地區(qū)的房地產(chǎn)恢復(fù)很快，實際收益是遠(yuǎn)大于18%的。第二方式是改造銷售。中國國內(nèi)的企業(yè)在美國可以考慮改造銷售的方式，買現(xiàn)成的樓做開發(fā)。因為開發(fā)新的項目比較少，難度也比較大，可能因為對市場環(huán)境的不了解，往往因為工會、環(huán)境等中國國內(nèi)市場上不同的影響因素就導(dǎo)致項目推進(jìn)遲緩。有些公司把酒店、寫字樓改裝成高檔的住宅，但不是所有的酒店和寫字樓都適合改造銷售，要考慮地理位置等因素。紐約的高檔住宅市場這幾年很興盛，需要關(guān)注其中可能也開始出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險。
在地點的選擇上，投資者也可以考慮歐洲的房地產(chǎn)市場。倫敦房產(chǎn)市場的回報率從歷史數(shù)據(jù)看總體上是好于紐約的，這是因為其融資成本低、需求量大，購買限制較少，法律稅收政策環(huán)境自由。選擇市場不僅考慮中國的購買者，還要考慮國際化的買家，包括本地人和其他國際化買家。再談紐約，在現(xiàn)有的市場容量下，實際上曼哈頓能買賣的樓就幾十棟，還壟斷在幾大家族手里，主要由猶太人控制。而曼哈頓新建的成本又太高。但從區(qū)域看，不少機構(gòu)認(rèn)為紐約皇后區(qū)的長島城會有比較大的成長空間，花旗有一棟新的辦公樓就在那里。此外，美國其他一些城市也值得關(guān)注，例如華盛頓，地價房價比較低，值得關(guān)注。
此外，部分參會的專業(yè)人士也談到了商業(yè)地產(chǎn)。美國商業(yè)地產(chǎn)的收益率總體上都超過了不少其他資產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)的區(qū)別主要是：第一、交易金額，交易門檻比較高，一般人很難涉及。第二、投資過程更加復(fù)雜，需要專業(yè)的團隊管理，需要職業(yè)經(jīng)理人管理，不然買進(jìn)來，管不好。第三、財務(wù)杠桿的推拉非常重要，而且效果非常明顯，必須使用專業(yè)化的技巧來運用。第四、交易速度非常快，有一個deal，接近6個億的評估資產(chǎn)，實際成交金額4個億，3個月deal close。第五、發(fā)售方式不同，交易項目源不是公開發(fā)售的。商業(yè)房地產(chǎn)的平均周期是8到10年，從交易量，規(guī)模，空置率等各種數(shù)據(jù)可以看出，紐約以及美國的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)其實已經(jīng)在恢復(fù)了。
中國國內(nèi)地產(chǎn)商當(dāng)前更多的是地產(chǎn)的開發(fā)商。然而在美國，一級開發(fā)的變數(shù)較多，風(fēng)險較大。這其中要特別警惕美國的工會力量。大型地產(chǎn)項目的開發(fā)不可避免地會遇到工會的介入。目前美國工會對工人的過度保護(hù)會使得施工效率和成本大大增加�？偠灾�，尋求當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)內(nèi)的專家，接當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的地氣是中國出海房企成功的關(guān)鍵因素之一。綠地在Brooklyn的項目如果不能與當(dāng)?shù)氐氖袌鲇行ЫY(jié)合，可能變數(shù)就會很多，弄不好就會對投資帶來損失。
最后，投資者可以考慮另類投資。第一可以控制好比較好的房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的上市公司，這些上市公司能夠有一些好的項目。第二可以投資比較好的私募基金。爭取能夠在其中有一些決策的影響力。
三、地產(chǎn)企業(yè)海外投資的通常操作方式
首先，房地產(chǎn)行業(yè)是非常區(qū)域化的行業(yè)，因此接地氣很重要。經(jīng)過Broker的項目信息透明，一般都不是吸引人的好項目。好的項目大都是off market deal。在大紐約地區(qū)，這些項目大都掌控在猶太人和熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅臋C構(gòu)手中。要得到這些好項目需要很強的地方關(guān)系，而且這些項目往往在市場上停留時間很短，因此出海的房企需要有地方的專業(yè)團隊做盡職調(diào)查。下手要快、要準(zhǔn)。再舉一例，由于Zoning的改變，一個原先不好的房地產(chǎn)項目可以變成優(yōu)質(zhì)項目。如果你有良好的地方關(guān)系和區(qū)域市場的把握能力，則有可能提前得知信息，從而能以極低價格入手購得優(yōu)質(zhì)的項目。操作方面，出海的中國房企可以通過當(dāng)?shù)氐男屑医M建一個以當(dāng)?shù)匦袠I(yè)內(nèi)的專家為成員的專業(yè)團隊。美國地產(chǎn)開發(fā)建筑分工很細(xì)，如律師就有分有專注Zoning, Transactions, Construction等，顯然單一的律師無法有效解決所有問題。因此對于購地開發(fā)的房企，需要有優(yōu)秀的建筑設(shè)計師，律師，會計事務(wù)師，建筑施工隊，銷售和地產(chǎn)管理公司等等，要善于與多種優(yōu)秀的中介機構(gòu)合作。
有討論者建議，根據(jù)在美國從事房地產(chǎn)開發(fā)的實際經(jīng)驗，出海的中國房企，購地開發(fā)，一定要找當(dāng)?shù)氐闹雀摺㈤_發(fā)實力強的地產(chǎn)開發(fā)建筑商合作，若能并購一個當(dāng)?shù)刂行偷膬?yōu)質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)建筑商則更佳。本地合作者通常能發(fā)揮他們的關(guān)系網(wǎng)來識別市場機遇，與供貨商的良好關(guān)系能降低項目成本，同時在同樣的還款擔(dān)保下，美國的銀行更傾向于一個有高流通資產(chǎn)和凈值的美國公司。出海中國的房企上來就想找大的地產(chǎn)開發(fā)商如Silverstein, Related, Extell等做GP共同開發(fā)，基本不可能。當(dāng)然，如果想通過LP的方式參與地標(biāo)性建筑項目，憑此建立房企在海外的知名度，則該當(dāng)另論。
打入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和經(jīng)紀(jì)圈子，進(jìn)入當(dāng)?shù)氐闹髁鞯恼�，金融，法律，媒體教育，醫(yī)療等等，對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售運營等來說，都是環(huán)環(huán)相扣的。有一些公司的經(jīng)驗對中國企業(yè)的發(fā)展也有借鑒意義。其中一點就是組建本土化的團隊。德國有一個Otto Group，成立了一個在美國專門投資房地產(chǎn)公司的子公司，Paramont，現(xiàn)在管理了700億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要集中在紐約地區(qū)，該公司對外宣傳的是16%收益，實際上的收益遠(yuǎn)超過20%。為什么？一個很大的原因就是本土化。他們公司一共77個人，只有兩個德國人，一個是秘書，另一個是副總，其他都是當(dāng)?shù)厝�。房地產(chǎn)是區(qū)域化的市場，因此一定要靈活利用好當(dāng)?shù)氐氖袌鲑Y源。
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