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從購房者的角度，開貼詳細(xì)介紹美國的房屋交易過程及房地產(chǎn)管理.開貼有兩個(gè)目的，一是幫助有意在美購房的朋友對美國房產(chǎn)的購買和保有有個(gè)比較清晰的認(rèn)識。二是讓有興趣的朋友了解其它國家的管理經(jīng)驗(yàn)可以促使本地政府改善管理。

對于房地產(chǎn)管理而言，純粹是民生和經(jīng)濟(jì)方面的，應(yīng)該說和什么資本主義社會(huì)主義等政治爭議沒有關(guān)系的。中國政府每年那么多出國的官員，我真的不懂他們都來干些什么，為什么不學(xué)習(xí)這些現(xiàn)成有用的地方政府管理系統(tǒng)而要去摸石頭呢？

但是，樓主不是專業(yè)房地產(chǎn)人士，只能從購房者的角度來觀察和了解房地產(chǎn)交易及保有環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)開發(fā)的前期部分則了解不多。而且，各州的法律細(xì)節(jié)上有差異，請讀者注意。

在我看來，美國的房地產(chǎn)管理是以公開、透明為基礎(chǔ)，以明確的法律法規(guī)為依靠，以電子化數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)為工具，而由市場的參與者即各家擔(dān)任不同角色的公司來自由競爭而實(shí)現(xiàn)的。政府在其中很清閑，但很重要。政府的作用，一是制定規(guī)則，二是認(rèn)證從業(yè)人員，三是維護(hù)公共檔案數(shù)據(jù)庫。

政府對房地產(chǎn)制定的規(guī)則主要是從維護(hù)居民的健康、安全和社會(huì)利益來考慮的，對社區(qū)的規(guī)劃、公共道路、保留綠化帶和濕地等都有明確標(biāo)準(zhǔn)，對油漆的成分、電線的標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、防火、節(jié)能要求等，這些標(biāo)準(zhǔn)細(xì)的不能再細(xì)，而且隨著技術(shù)發(fā)展進(jìn)行更新。比如，在煙霧警報(bào)器的基礎(chǔ)上今年又新增一氧化碳報(bào)警器的要求，沒有在臥室外安裝一氧化碳報(bào)警器的房屋不能銷售。對于消費(fèi)者來說，你可以信任上市銷售的房屋包括附屬的燃?xì)�、供暖等都是符合安全和健康�?biāo)準(zhǔn)的。因?yàn)槊恳粋�(gè)可以交易的房產(chǎn)背后都有若干專業(yè)人員的簽字認(rèn)可。

美國的房地產(chǎn)市場主要依靠各種“代理”(經(jīng)紀(jì)人)和第三方公司來運(yùn)作的，不同的角色各司其職。這些經(jīng)紀(jì)人是要經(jīng)過統(tǒng)一培訓(xùn)和考試獲得注冊認(rèn)證的，也有等級之分。如果政府的標(biāo)準(zhǔn)或政策有變化，注冊的代理會(huì)得到通知。美國的經(jīng)紀(jì)人市場很大也很活躍，有些白領(lǐng)甚至也考個(gè)證做兼職經(jīng)紀(jì)人。對于中國的讀者來說，肯定會(huì)想如果一個(gè)市場主要靠五花八門的經(jīng)紀(jì)人在運(yùn)行，政府撒手不管豈不亂了？這種擔(dān)心是有道理的，但美國人對此一點(diǎn)不擔(dān)心，事實(shí)上這些經(jīng)紀(jì)人都小心翼翼，比政府官員敬業(yè)多了。原因就是美國對經(jīng)紀(jì)人有很嚴(yán)格的要求，除了必須通過地產(chǎn)法規(guī)和公證等課程考試，還有背景和信用調(diào)查。所以，美國的經(jīng)紀(jì)人/中介一般都有大學(xué)學(xué)歷，有良好的信用和清白的歷史。而且每個(gè)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)的事情他是要從頭至尾負(fù)責(zé)到底，出問題自己承擔(dān)責(zé)任的，而他所掛靠的經(jīng)濟(jì)公司一般只是給獨(dú)立的經(jīng)紀(jì)人提供文檔復(fù)印、培訓(xùn)、傳真這樣的服務(wù)。所以，在美國買賣房屋并不是找哪個(gè)中介公司，而是找親朋好友推薦的經(jīng)紀(jì)人(代理)，經(jīng)紀(jì)人的口碑和信譽(yù)決定了他/她的生存。信用好的經(jīng)紀(jì)人自己做不過來會(huì)雇傭其它經(jīng)紀(jì)人為其服務(wù)或者自己成立中介公司。而信用不好的經(jīng)紀(jì)人則死路一條，甚至被吊銷執(zhí)照逐出這個(gè)行業(yè)，觸犯法律的輕則留下犯罪紀(jì)錄，重則坐牢。在美國留下犯罪紀(jì)錄的人是很慘的，從事有道德要求的職業(yè)就別想了，連貸款、租房子、找個(gè)普通工作都困難。所以，你想一個(gè)有良好信用、受過高等教育的專業(yè)人士，會(huì)冒著毀了一輩子的風(fēng)險(xiǎn)胡來嗎？另外，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都有自己的注冊編號，簽署文件時(shí)經(jīng)紀(jì)人都要寫明自己的編號，拿這個(gè)編號任何人都可以從縣級政府的網(wǎng)站查到這個(gè)人的資格和背景情況。中國也有中介公司，但和美國不同的是，跟你打交道的是虛擬的公司而不是具體對你負(fù)責(zé)的個(gè)人，而且這個(gè)人的情況你無從了解，也沒有政府機(jī)構(gòu)讓你去查詢和投訴某個(gè)中介個(gè)人。具體到人，這是美國的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和中國的最大不同。在中國，從官府到企業(yè)，往往都是把責(zé)任用一個(gè)虛的公章代替，有事根本找不到具體誰負(fù)責(zé)。但在美國不同，比如簽訂合同，沒有什么中介公司蓋章，但必須有人簽字，誰簽字誰負(fù)責(zé)。政府部門過戶備案或者簽發(fā)的文件時(shí)候也一樣，必須有某一個(gè)具體的人簽字對此負(fù)責(zé)。簽字的這個(gè)人，不管以后他到哪里都要對他簽過的字負(fù)責(zé)。甚至法律法規(guī)都有個(gè)人名字，比如愛德華法案、奧巴馬八條等。

政府的另一個(gè)重要職責(zé)就是維護(hù)管理公共檔案數(shù)據(jù)庫。生孩子、結(jié)婚、離婚、房產(chǎn)過戶、貸款等等都在縣或州政府的數(shù)據(jù)庫里有記錄。這個(gè)數(shù)據(jù)庫是公開的，但從業(yè)人員能看到的信息比公眾要多。美國沒有房產(chǎn)證什么的，原因就是政府有記錄就足夠了。拿著地址到政府網(wǎng)站一查，這個(gè)房子什么時(shí)候建的、建設(shè)規(guī)格、房型、歷次交易記錄、房主姓名、貸款記錄、抵押記錄、稅收記錄等等一目了然。有了房主的姓名，也可以查到他名下的其它房產(chǎn)和抵押情況，還可以查到他的出庭和犯罪紀(jì)錄。當(dāng)然，公眾靠名字查詢不太準(zhǔn)確，但經(jīng)紀(jì)人可以拿到買方、賣方的社會(huì)安全號(類似身份證號，但不公開)，有了社會(huì)安全號可以準(zhǔn)確查到這個(gè)人一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和信用記錄，包括拖欠水電費(fèi)、房租記錄，稅收記錄，信用卡消費(fèi)，貸款情況、收入情況等等。

綜上，美國政府對于房地產(chǎn)的管理就是建立規(guī)則、管理從業(yè)人員資格、維護(hù)公共數(shù)據(jù)庫這幾件事來實(shí)現(xiàn)的。對于日常的具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，除非有人違規(guī)要處罰，否則他們一般是不插手的，市場處于有序的自治狀態(tài)。