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資料來源：美國勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)

美國房價(jià)會(huì)漲多快？

圖一表現(xiàn)出美國房市的兩個(gè)規(guī)律。

第一，美國房價(jià)的長期增長率為3.07%，略高于美國通脹率。

第二，如果房價(jià)變動(dòng)偏離這條軸線，無論太高或太低，其后的趨勢可以預(yù)測，即會(huì)回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013 年，美國的房價(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國的房價(jià)在將來的漲幅不會(huì)高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個(gè)因素對(duì)房價(jià)的影響是相反的。

除了看通脹調(diào)整后的房價(jià)，另外一個(gè)公認(rèn)的衡量房價(jià)貴賤和預(yù)測房價(jià)走勢的重要指標(biāo)是房租對(duì)房價(jià)的比率。其邏輯是房租代表了真實(shí)的需求（而非投資價(jià)值），相對(duì)于這個(gè)需求的房價(jià)就可以衡量房價(jià)的貴賤。

如圖二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對(duì)房價(jià)比率為4.98%。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫，表現(xiàn)在房租對(duì)房價(jià)比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達(dá)38%。

圖二房租房價(jià)比

數(shù)據(jù)來源：美國勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)

如果房租對(duì)房價(jià)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相對(duì)于房價(jià)來說房租太低，意味著房租會(huì)上漲得很快，要么相對(duì)于房租來說房價(jià)太高，意味著房價(jià)會(huì)下跌，或者房租漲房價(jià)不漲。

那么到底是通過房租上升還是房價(jià)下跌來讓房租對(duì)房價(jià)的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）發(fā)表了一篇研究美國整體房租對(duì)房價(jià)比率的文章。文章的摘要，現(xiàn)在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據(jù)美國1960年以來數(shù)據(jù)我們構(gòu)建了房租對(duì)房價(jià)比率的時(shí)間序列。我們發(fā)現(xiàn)在1960到1995年之間美國的房租對(duì)房價(jià)比率在5%到5.5%之間，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租對(duì)房價(jià)比率已經(jīng)到了3.5%的歷史低位。如果房租對(duì)房價(jià)比率要在今后五年回到歷史平均，房價(jià)可能會(huì)下降很多。”

后來的故事，如圖二所示，是房租對(duì)房價(jià)比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個(gè)調(diào)整是通過房價(jià)的下降來完成的，包括在2008年發(fā)生的美國過去100多年最大的單年跌幅。個(gè)別城市的房價(jià)歷史那么美國的一線城市是否會(huì)遵循不同的房價(jià)規(guī)律呢？現(xiàn)在讓我們來回顧一下美國一些大城市在80年代末以來的房價(jià)歷史。

圖 3.1 紐約實(shí)際房價(jià)

圖 3.2 波士頓實(shí)際房價(jià)與通脹率

圖 3.3 洛杉磯實(shí)際房價(jià)與通脹率

圖 3.4 舊金山實(shí)際房價(jià)與通脹率

數(shù)據(jù)來源：美國勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)

圖三表現(xiàn)了四個(gè)美國一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹后的實(shí)際房價(jià)。如果把紐約房價(jià)在1988年初的房價(jià)折成一塊錢，那么到2013年紐約房價(jià)在扣除美國通脹后剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價(jià)增長率非常準(zhǔn)確，正好是美國通脹率；

其間經(jīng)歷了90年代房價(jià)大幅度下滑，包括三菱地產(chǎn)于1996年宣布洛克菲勒中心項(xiàng)目破產(chǎn)，以3.08億美元的價(jià)格，加上8億美元的債務(wù)，賣回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國人；紐約房價(jià)在21世紀(jì)初開始大幅度上漲，到2006年達(dá)到頂點(diǎn)的 1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25 年的輪回。

類似的，如果在1988年初把波士頓的房價(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.08 元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.3%的速度增長，其間也經(jīng)歷了和紐約一樣的漲跌周期。

如果在1988年初把洛杉磯的房價(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.12元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.46%的速度增長；如果在1988年初把舊金山的房價(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.29元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年1%的速度增長。舊金山的房價(jià)漲幅是最大的，一個(gè)重要原因是硅谷造富的驅(qū)動(dòng)。

結(jié)語

作為結(jié)語，我希望讀者能夠記住這樣幾個(gè)規(guī)律。

美國的房價(jià)在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高于美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，后面就會(huì)沒有增長，或下跌。

這個(gè)規(guī)律是如此的精準(zhǔn)，以至于在這 100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個(gè)規(guī)律不僅適用于美國平均，而且適用于一線城市。

到2013年，美國的平均房價(jià)已經(jīng)超過扣除通脹后的歷史平均，并不是便宜貨，意味著將來房價(jià)的年平均漲幅應(yīng)該會(huì)低于3%。這個(gè)回報(bào)率是否足夠高，是否能達(dá)到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應(yīng)該知道這個(gè)規(guī)律。